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Investir pour se libérer
Cette analyse est proposée par Ma_brique_rentable
⏰ Le projet démarre le 02/05/2023 à 10h00
📖 DESCRIPTION DU PROJET
Le projet consiste en l’acquisition d’une ancienne clinique vétérinaire, située à Limonest (69) en vue de sa revente après travaux de transformation en locaux de bureaux et mise en location. Groupe Forel Immo prévoit de revendre le bien à un investisseur unique d’ores et déjà identifié, 850k euros à financer au taux de 10% sur 18 mois.
La levée de fonds intervient dans le cadre du financement des fonds propres (foncier acquis, travaux en cours) demandés par le partenaire bancaire et du financement des travaux restant à réaliser.
⏰ Remboursement capital : In fine. intérêts: in fine.
Ticket minimum: 1 000 €
✅ FORCES:
- Le bien est situé dans l'agglomération lyonnais et est à proximité d'un axe routier majeur entre Lyon et Paris (A6). Cela en fait une zone tendue,
- Le dirigeant de l'opérateur n'a pas été poursuivi pour fraude,
- Le permis de construire est purgé de tout recours,
- Une marge de 19 % pour l'opérateur qui est correcte pour une opération de marchand de biens,
- La répartition des fonds propres est 32/68, ce qui est au-dessus de notre cible à 20 % et est engageant pour le porteur de projet,
- L'opérateur a déjà levé des fonds sur cette plateforme pour quatre projets. Deux ont été remboursés dans les temps et les deux autres projets sont sains,
- Les chiffres comptables du groupe Forel sont bien orientés avec une hausse significative de son résultat net (+1729% en 1 an) à 2.249 M€, ce qui démontre sa bonne gestion (ratios maîtrisés) et sa capacité à délivré du résultat.
✅ pré-commercialisation de 100% avec un acheteur d'ores et déjà identifié.
Faiblesses :
❗️ Pas de bonnes garanties : seule la caution du dirigeant est proposée sur ce projet. Malgré un patrimoine net de 1.2 M€, cela ne sera pas suffisant pour être qualifié de garantie solide. En effet, on peut imaginer que sa caution personnelle a été proposée dans d'autres projets pour des montants significatifs et que cela ne sera pas suffisant pour honorer tous les remboursements en cas de défaillances.
❗️ LTA > 70% : 95 %
⚖️ AVIS GLOBAL:
Liste des critères
Rendement: 10%
Ticket minimum: 1 000 €
LTA (Loan to Acquisition) < 70% ?: 95, ce qui en fait un projet risqué.
LTS (Loan to Sale) < 70% ?: 60.55 ce qui est proche de la fourchette 40-60.
Le point fort de ce projet est qu'il est commercialisé à 100% avec une localisation dans une zone tendue où l'on trouvera facilement un acheteur en cas de défaillance du premier. Le corps principal du projet est aussi consistant en y retrouvant des chiffres et des ratios comptables montrant une bonne orientation de son développement avec un endettement maîtrisé. La LTS est proche de la fourchette de 40-60, un niveau d'apport de fonds propres de l'opérateur qui l'engage et une marge confortable en cas de besoin de baisser son prix. La seule ombre au tableau est la garantie proposée. Elle est clairement insuffisante en cas de difficultés. En tant que prêteur d'argent, cela me freine très clairement dans mon envie d'investir en ne consacrant que 25 % de mon enveloppe habituelle.
Résultat des votes - 52 votants
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Ma_brique_rentable
Nous sommes deux amis qui investissons en crowdfunding immobilier depuis maintenant 4 ans sur les plateformes Wiseed, Koregraf, Wesharebonds et Homunity. Nous commençons à développer un portefeuille en crowdequity sur Investdubaï. Nous investissons également dans les actions à dividendes et l'arbitrage de cryptomonnaies. Pour finir, nous sommes également investisseurs immobiliers avec 3 biens en première couronne parisienne. Depuis début janvier 2023, nous avons créé une chaîne Youtube afin d'accompagner les gens qui souhaite se créer un portefeuille de crowdfunding immobilier en publiant nos avis sur des projets de la plateforme Wiseed. Notre objectif final est d'atteindre la liberté financière à l'aide des revenus passifs que nous aurons réussis à générer.
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