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Certains ratios permettent d'analyser les projets de crowdfunding immobilier (financement participatif de projets immobiliers). Cela fait partie des indicateurs qui permettent d'analyser le risque d'un projet. Ils sont donc à prendre en compte avant d'investir. Certaines plateformes les calculent. D'autres non. Dans tous les cas, il faut les vérifier et les comprendre pour leur donner du sens.
Dans le cas des projets avec des appels à financement en plusieurs fois, il n'est pas rare que le projet affiche un LTV faible au début du projet, autour de 30% par exemple. À mesure que le projet avance, de nouveaux financements arrivent et donc la LTV naturellement monte aussi. J'essaye d'éviter les projets qui ont des LTV au delà de [60%-70%]. Cet indicateur est à surveiller, car le risque n'est pas le même à mesure que le projet progresse.
Lors de mon interview avec Raizers, j'ai abordé le sujet des ratios dans le cadre du crowdfunding. Je vous laisse écouter les conseils d'un professionnel.
C'est un ratio 'fait maison' que je regarde. Je le calcule en divisant le montant investi par l'opérateur par le montant du coût de l'opération.
Ce ratio indique combien l'opérateur a investi de ses deniers personnels dans le projet. Si ce ratio est à 0%, cela montre que l'opérateur n'a rien investi et ce n'est pas bon signe.
J'aime quand l'opérateur est partie prenante dans le projet. Plus ce ratio est important et plus je suis optimiste, car l'opérateur a investi ses propres fonds alors je peux lui faire confiance pour ne rien lâcher et se battre pour mener à bien son projet.
Dans le cas ou le projet dispose d'une hypothèque de premier rang inscrite, on pourra calculer la couverture hypothécaire. Celle-ci se calcule comme la valeur de l'actif hypothéqué divisé par le montant à financer. Si ce ratio est de 100%, cela signifie que le capital est protégé. Au-delà de 100%, cela signifie que le capital et les intérêts sont protégés partiellement ou totalement. Enfin si ce ratio est inférieur à 100%, cela signifie que seule une partie du capital est protégée. Dans le cas d'une hypothèque de second rang, on calculera le ratio de la même manière en excluant le montant de l'hypothèque de premier accordé à la banque.
