My review of Bloks, the fractionate real estate platform

What is real estate fractional investment?

Bond-type fractional real estate involves financing a real estate project and receiving both rental income and potential capital gains in case of resale. The returns are lower than those from traditional crowdfunding because these are rental investments rather than property trading projects. On most platforms, the projects are associated with first-rank mortgages, the gold standard in real estate security.

What type of contract for Bloks ?

Vous détenez une obligation avec un taux fixe sur chacun des projets mais contrairement à une obligation simple, le capital remboursé à l'échéance dépend de l'évolution du prix du bien. En l'occurrence, vous pouvez obtenir une plus-value si le marché s'apprécie. L'échéance des obligations est de long terme, en général entre 8 et 10 ans et potentiellement renouvelable. Les intérêts ou coupons sont fixés lors de l'émission obligataire et sont versés selon une périodicité prédéfinie jusqu'à son échéance. Une obligation est un titre financier réglementé par l'autorité des marchés financiers (AMF).

Team members

What regulation for Bloks ?

The platform is not regulated.

The average IRR at Bloks compared to other platforms.

Yields are calculated based on the projects analyzed on this site and not on all projects.
⚠️ The higher the yield, the higher the risk.

The delays of more than 6 months at Bloks compared to other platforms.

⚠️ Information about delays of more than 6 months is not available for Bloks

Permanent loss at Bloks compared to other platforms.

⚠️ Information on permanent losses is not available for Bloks

The minimum to invest at Bloks

The minimum amount to invest is 1€.
Bloks has a very low minimum amount to invest

What taxes for Bloks ?

🌎 The financial income are taxable in the investor's country of tax residence.

For the french residents

In France, since January 1, 2018, income from movable capital as well as capital gains from securities sales are subject, when taxed, to a flat-rate withholding tax (PFU) of 12.8%, to which social security contributions of 17.2% are added, making a total rate of 30%.
However, you can choose, when declaring your income, for a global taxation of these income and gains at the progressive income tax rate by checking box 2OP. You may be exempted from the portion corresponding to the flat-rate withholding tax of 12.8% for income tax purposes if your reference fiscal income for year N-2 was less than €25,000 (€50,000 if you are married). When making your declaration, you have the option to maintain the choice for taxation at 30%, or to submit your capital gains to the progressive income tax rate (to which 17.2% social security contributions will be added).

💎 Bonus and referral code Bloks

Bonus Bloks

Referral code: MBS

See the coming projects ?

Last reviews of projects of Bloks

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What are the risks at Bloks ?

The risks associated with the projects at Bloks

A real estate crowdfunding operation involves several categories of risks:
➡️ Operational Risk: human errors, incompetence, material shortages, delivery delays, poor management, accidents on site, provider bankruptcy...
➡️ Technical Risk: unpleasant surprises during soil and foundation studies, pollution, thermal, acoustic issues...;
➡️ Administrative and Legal Risk: difficulties in obtaining a fully cleared building or development permit, administrative authorizations, Financial Completion Guarantees, Construction Insurance, or All-Risks Site insurance, compliance of sales documents, poorly assessed urban planning authorizations;
➡️ Financial Risk: poor cost analysis, budget overruns, lower profit margins, obtaining bank credit, etc.;
➡️ Commercial Risk: insufficient pre-marketing, insufficient local market study (prices, needs, location...), delays in lot sales (commercialization), neglected suspensive conditions, unfavorable market evolution, risky sales strategy, overly optimistic exit prices, etc.

Operator-related risks

Beyond the analysis of the real estate project itself, crowdfunding platforms examine the financial and operational strength of the companies participating in the operation, which also face potential risks, mainly financial. The evaluation thus focuses on numerous criteria, including:
➡️ Legal and Financial: capital structure, ongoing disputes, income statements and financial statements, solvency, profitability, liquidity, level of equity, etc.
➡️ Operational: organizational chart, experience of the executives, history of successfully completed operations, quality of previous programs, reputation, etc.
➡️ Financial Statements: financial statements (balance sheet and income statement) of the operator must be analyzed to determine its financial health.
➡️ Fraud: The operator may file for bankruptcy fraudulently or abscond with funds, which is why guarantees on cash flows are necessary.

Extrinsic risks and force majeure cases

Even with good preparation, it is impossible to anticipate climatic events (flooding, frost, storms...), macroeconomic factors such as sudden changes in property prices or interest rates, high inflation, etc., or legislative changes (regulatory modifications, taxation changes...), or situations of war. These risks are difficult to control. It is essential that operators have taken out the necessary insurance and that sufficient financial margin is planned to cope with potential contingencies.

Risques liés aux obligations en l'immobilier fractionné

➡️ Risque lié à la situation locative et aux revenus : Il est possible que les revenus deviennent faibles voir nuls dans l’hypothèse de vacance locative notamment dans l’hypothèse où des travaux seraient nécessaires ou en cas de vacances locatives, d’impayés ou d’interdiction administrative. En conséquence, les revenus du Bien Acquis et donc le rendement des obligations pourrait être inférieur à ce qui est présenté ou nul.
➡️ Risque lié aux charges : dans la mesure où le rendement est calculé sur la base des revenus nets de frais, une augmentation des charges liée aux Biens Acquis aurait un impact sur le rendement. Ce risque lié aux charges du Bien Acquis pourrait avoir des conséquences sur le rendement qui pourrait être inférieur à ce qui est présenté voir nul.
➡️ Risques liés à l’absence de droit de vote des investisseurs : Les investisseurs qui participent à l’Offre souscrivent à des obligations émises par l’émetteur qui ne donnent pas accès au capital de la société et n’offrent pas de droit de vote. Les souscripteurs ne disposent ainsi d’aucun pouvoir dans la gestion des affaires de la société.
➡️Risques de perte en capital : La valeur du patrimoine de la Société dépend des biens qu’elle détient. Elle peut donc varier à la hausse comme à la baisse en fonction du marché immobilier, et impacter sa capacité in fine à rembourser les investisseurs. Il est donc possible que l’amortissement soit inférieur au montant investi voir nul.
➡️Risques liés à la valorisation du Bien Acquis : Le Bien Acquis a fait l’objet d’une valorisation par un expert indépendant qui a confirmé que le prix d’acquisition correspondait à un prix de marché. L’expert pourrait avoir fait une analyse erronée de la valeur du Bien Acquis ce qui aurait pour conséquence d’affecter négativement le retour sur investissement de la Société et donc l’amortissement du capital des Obligations Bayonne 1.
➡️Risque de liquidité : La Société investira uniquement dans des actifs immobiliers non cotés, peu ou pas liquides et les Obligations Bayonne émises ne seront pas admises à la négociation sur un marché d’instruments financiers, de telle sorte qu’elles ne sont pas liquides.
➡️Risque lié à la situation financière de la société
➡️ Risques liés à un éventuel Prêt Complémentaire : À la suite de l’acquisition de l’actif, la Société pourrait solliciter un prêt complémentaire pour financer les besoins d’exploitation (y compris pour travaux) ce qui pourrait impacter la rentabilité de l’investissement (impact sur les charges d’exploitation)