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Mon avis sur Citesia, la plateforme de crowdfunding immobilier

En tant qu'investisseur immobilier en crowdfunding, j'ai été séduit par Citesia et les projets qu'elle propose. J'ai déjà investi sur plusieurs projets de crowdfunding immobilier avec Citesia. Le ticket d'entrée est de 1000 euros et les taux autour de 10%, un rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel. élevé pour du crowdfunding. Les projets sont assez rares et triés sur le volet, avec des Garanties de qualité, comme des hypothèques de premier rang. J'aime le sérieux de cette plateforme de crowdfunding immobilier ainsi que leur sélection des projets. On a le sentiment que Citesia privilégie plutôt la qualité au volume. Pour chaque nouveau projet, la plateforme fournit un dossier très détaillé qui permet de faire une analyse pertinente et de prendre la décision d'investir ou non. Je produis alors une analyse sur ma chaîne youtube et en discute dans mon club d'investisseurs. Voici un exemple de projet de financement participatif avec Citesia

Quel type de contrat pour Citesia ?

L'investisseur détient une obligation simple à taux fixe. C'est la plus classique des obligations. Elle verse un intérêt aussi appelé coupon définitivement fixé lors de son émission selon une périodicité prédéfinie jusqu'à son échéance. Une obligation est un titre financier réglementé par l'autorité des marchés financiers (AMF).

Quelle Régulation pour Citesia ?

Citesia est régulée CIP.
Instauré par la loi sécurité financière n° 2003-706 du 1er aout 2003, le statut de CIP ou Conseiller en Investissement Participatif propose aux investisseurs des titres en capital émis par les sociétés en actions, et des titres de créance que sont les obligations. Il ne propose pas de titres complexes et ne permet pas la détention de fonds ou de titres de la clientèle. Les plateformes CIP sont entre autres habilitées à fournir des conseils aux investisseurs ainsi qu’aux entreprises . Les plateformes CIP doivent être immatriculées auprès de l’ORIAS. Puis, adhérer à une association agréée par l’AMF et souscrire à une assurance responsabilité civile professionnelle tout comme les autres plateformes. Quant aux gérants, ils doivent également remplir quelques conditions d’âge, d’honorabilité et de compétences (diplômes, expériences, formation…).

Le rendement moyen chez Citesia par rapport aux autres plateformes.

Les rendements sont calculés sur les projets analysés sur ce site et non sur la totalité des projets. Le rendement moyen des projets analysés est de 10.83%
⚠️ Plus le rendement est élevé, plus le risque est élevé.

Les retards de plus de 6 mois chez Citesia par rapport aux autres plateformes.

Le taux de retard de plus de 6 mois chez Citesia est de 2.31%.
La durée d'un retard est calculée depuis la durée contractuelle et non la durée cible.
Le taux de retard en crowdfunding immobilier fait référence au pourcentage de projets immobiliers financés par le biais d'une plateforme de crowdfunding qui ont pris du retard par rapport à leur calendrier initial. Les retards dans les projets immobiliers peuvent être causés par divers facteurs, tels que des problèmes de permis de construction, des retards dans l'obtention de financements, des défis de construction, des complications légales, ou d'autres obstacles imprévus. Ces retards peuvent avoir un impact sur le calendrier de rendement des investisseurs, retardant le moment où ils peuvent commencer à générer des rendements sur leur investissement.

Les pertes definitives chez Citesia par rapport aux autres plateformes.

Les pertes definitives chez Citesia sont de 0.00%.
Une perte définitive en crowdfunding se produit lorsqu'un investisseur ne récupère pas les fonds qu'il a investis dans un projet financé par le biais d'une plateforme de financement participatif. En d'autres termes, la personne qui a contribué au projet ne reçoit pas le produit, le service ou le remboursement promis, et les fonds investis sont considérés comme perdus de manière permanente. Il existe plusieurs raisons pour lesquelles une perte définitive peut survenir en crowdfunding. Par exemple, le projet financé peut échouer, l'équipe responsable du projet peut ne pas être en mesure de livrer ce qui a été promis, ou des problèmes imprévus peuvent survenir, rendant impossible la réalisation du projet.

Le ticket minimum chez Citesia

Le montant minimum à investir dans les projets de Citesia est de 1000€.
Citesia fait partie des plateformes avec un ticket d'entrée très faible.

Quelle fiscalité pour Citesia ?

Les rendements sont soumis au PFU de 30%.
Depuis le 1er janvier 2018, les revenus de capitaux mobiliers ainsi que les plus-values de cession de valeurs mobilières sont soumis, lors de leur imposition, à un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 12,8 % auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 % soit au total un taux de 30 %.
Cependant vous pouvez opter, lors de la déclaration de revenus, pour une imposition globale de ces revenus et gains au barème progressif de l'impôt sur le revenu en cochant la case 2OP. Vous pouvez être dispensé de la part correspondant au prélèvement forfaitaire de 12,8 % au titre de l'impôt sur le revenu, si votre revenu fiscal de référence de l’année N-2 était inférieur à 25 000 € (50 000 € si vous vivez en couple). Lors de votre déclaration, vous avez la possibilité de maintenir l’option pour une taxation à 30 %, ou soumettre vos plus-values au barème progressif de l’impôt sur le revenu (auxquels s’ajouteront les 17,2 % de prélèvements sociaux).

📝 Comment déclarer les revenus de Citesia ?

Pour savoir comment déclarer vos revenus provenant de Citesia, rendez-vous sur la page des déclarations

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Quels sont les risques chez Citesia ?

Les risques liés aux projets de Citesia

Une opération de financement participatif immobilier comporte plusieurs catégories de risques :
➡️ Risque opérationnel : erreurs humaines, incompétences, pénurie de matériaux, retards de livraison, mauvaise gestion, accident sur le chantier, faillite d’un prestataire...
➡️ Risque technique : mauvaises « surprises » lors des études de sols et fondations, de pollution, thermiques, acoustiques… ;
➡️ Risque administratif et juridique : difficultés d’obtention du permis de construire ou d’aménager purgé de tout recours, des autorisations administratives, des assurances Garantie Financière d’Achèvement, Dommage Ouvrage, ou Tous Risques Chantier, conformité des actes de ventes, autorisations urbanismes mal appréciées ;
➡️ Risque financier : mauvaise analyse des coûts, dépassement du budget, niveau de marge inférieur, obtention du crédit bancaire, etc. ;
➡️ Risque commercial : pré-commercialisation insuffisante, étude insuffisante du marché local (prix, besoins, emplacement…), retard sur la vente des lots (commercialisation), conditions suspensives négligés, évolution défavorable du marché, stratégie de vente hasardeuse, prix de sortie trop optimistes etc.

Risques liés à l'opérateur

Au-delà de l’analyse du projet immobilier en lui-même, les plateformes de financement participatif examinent la solidité financière et opérationnelle des sociétés qui participent à l’opération, sur lesquelles pèsent aussi des risques potentiels, principalement financiers. L’évaluation porte ainsi sur de nombreux critères, notamment :
➡️ Juridiques et financiers : structure du capital, éventuels litiges en cours, comptes de résultat et bilans financiers, solvabilité, rentabilité, trésorerie, niveau de fonds propres, etc.
➡️ Opérationnels: organigramme, expérience des dirigeants, historique d’opérations réalisées avec succès, qualité des programmes précédents, réputation, etc.
➡️ Les états financiers : il faut analyser les états financiers (bilan et compte de résultats) de l'opérateur pour déterminer sa santé financière.
➡️ Fraude : L'opérateur peut déposer le bilan de façon frauduleuse ou partir avec la caisse, c'est pourquoi il faut des garanties sur les flux de trésorerie.

Risques extrinsèques et cas de force majeure

Même avec une bonne préparation, il est impossible d’anticiper des événements climatiques (inondation, gel, tempête…), macroéconomiques comme une variation soudaine des prix immobiliers ou des taux d’intérêt, une forte inflation, etc., ou encore des changements législatifs (modification de la réglementation, de la fiscalité…), ou des situations de guerre. Ces risques sont difficiles à contrôler, Il est indispendable que les opérateurs aient bien souscrit les assurances nécessaires et qu’une marge financière suffisante soit prévue pour pallier les aléas éventuels.

Risques liés aux obligations simples émises par l'opérateur

En dehors des risques en lien direct avec l’activité immobilière, il existe également des risques attachés au type de titre financier utilisé pour la majorité des opérations de crowdfunding immobilier, à savoir les obligations :
➡️ Risque de perte en capital : les sommes investies ne sont pas garanties et peuvent subir une perte totale ou partielle ;
➡️ Risque d’illiquidité : par défaut, la revente ou le remboursement anticipé des titres ne sont pas possibles.
➡️ Risque de rendement inférieur : en cas de difficulté, il est possible que le rendement annoncé soit plus faible que prévu. Le capital est alors préservé, mais les intérêts obligataires versés sont moindres.
➡️ Risque de modification de la durée de l'emprunt : contractuellement, la société émettrice a la possibilité de rembourser par anticipation ou de prolonger l’emprunt (prorogation de 6 mois maximum en général). Les intérêts à percevoir peuvent donc être inférieurs aux prévisions initiales ou plus importants si l’échéance de l’emprunt est reportée.

Type de projets

Gros Projets immobiliers situés en France
Société située et régulée en France
Durée des projets : 12-36 mois
Type de contrat : Obligation à taux fixe

Rendement

9%-11%

Ticket

1000€

Qu'est ce que le
crowdfunding immobilier ?

Le financement participatif ou encore appelé crowdfunding permet de financer des projets avec des petits montants, en général à partir de 100 ou 1000 euros. Le financement se fait directement sur une plateforme web et on peut payer soit part virement bancaire, soit par carte bancaire. On peut investir sur de multiple projets et ainsi avoir une bonne diversification, à la fois au niveau des types de projets et des zones géographiques. Pour les investisseurs immobiliers, c'est un outil complémentaire de l'investissement en immobilier phyisique traditionnel. Investir sur des projets de crowdfunding nécéssite un travail d'analyse pour sélectionner les meilleurs projets.

📈 Les intentions d'investissements pour les projets de Citesia

Les intentions d'investissements montrent le résultat des votes qui ont lieu sur le club BluerSly Investisseur pour chaque projet.

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Quelles sont
les meilleures plateformes
de
financement participatif immobilier
en
2024
?

Les plateformes de financement participatif de projets immobiliers permettent d'investir dans l'immobilier avec des tickets d'entrée très faibles et des rendements attractifs. Mais elles ne se valent pas toutes. Les types de contrats, les types d'immobilier, les zones d'investissement, les rendements, la durée des contrats et bien d'autres critères varient d'une plateforme à l'autre. Vous trouverez ci-dessous un comparatif des plateformes testées ainsi que mes recommandations.

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