Cette analyse est proposée par Ma_brique_rentable le
⏰ Le projet démarre le 15/03/2023 14h00
💰 Le rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel. estimé du projet est de 10% par an.
⏱ La durée cible du projet est de 24m
💼 Le ticket minimum est de 100€
👷 Type de projetEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre différents types de projets.
Après en avoir analysé des centaines, j'ai fait une petite liste des différents types de projets qui ont été portés à mon attention.
C'est fascinant de constater la diversité des projets et les niches secrètement gardées par les marchands de biens.
Chaque typologie de projets s'analyse un peu différemment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tête les différents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur. :
📖 DESCRIPTION DU PROJET
L'opération de promotion immobilière VILLA BORGO CRAPONNE, consiste en la construction d'une résidence intimiste de standing en R+2 à l'architecture Art Déco, accueillant 14 logements du T2 au T4 avec terrasses et jardins privatifs, 240k euros à financer au taux de 10% sur 24 mois
⏰ Remboursement capital : In fine. intérêts: in fine.
Ticket minimum: 100 euros
✅ FORCES:
- Un permis de construire a été obtenu et purgé de tout recours en novembre 2022,
- Opération située dans une zone attractive (10 Km de Lyon) parfaitement maîtrisée par l’opérateur,
- Les dirigeants n'ont pas été poursuivis pour fraude,
- La répartition entre l'opérateur et les crowdfunder est de 50/50, ce qui est très impliquant pour le promoteur immobilier,
- La MargeLa marge dans une opération immobilière se réfère à la différence entre le coût total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriété. Cette marge est le profit réalisé sur l'opération. Elle est calculée en soustrayant tous les coûts associés à l'achat, la rénovation, les intérêts d'emprunt et la vente de la propriété du prix de vente final.
➡️ Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.
➡️ Une marge négative signifie que le projet n'est pas viable. du projet est de 11%, ce qui est un peu au-dessus de la moyenne de 10 % pour de la promotion immobilière,
- Le promoteur bénéficie d'une expérience de plus de 25 ans en promotion immobilière sur la région.
✅ 4 projets financés sur la plateforme dont 3 sont sortis de manière positive.
❗️ FAIBLESSES:
- La commercialisation a débuté en novembre 2022. À ce jour, 4 lots ont été réservés. Le taux de commercialisation du projet est de 31% mais ce sont les plus grandes surfaces qui ont été commercialisées en priorité.
❗️ Pas de bonnes Garanties : en effet, les holdings qui se portent garantes pour le projet ont un bilan, un chiffre d'affaire et un résultat qui baissent d'années en années et qui passent, pour le résultat, en territoire négatif.
⚖️ AVIS GLOBAL:
Avec un projet de promotion immobilière aux finitions haut de gamme dans une zone tendue à proximité de Lyon, réalisé par un opérateur ayant 25 ans d'expérience dans la région semble donner au projet de beaux atouts. Toutefois, une faible commercialisation et des Garanties insuffisantes au niveau des holding Voici les différents critères pour analyser les états financiers :
➡️ Qu'est-ce qu'un bilan ? C'est photographie de l'entreprise chaque année : ce qu'elle possède = l'actif, ce qu'elle doit = le passif
❗Avant de rentrer dans le détail du bilan, regardez les dates
... ➡️ Exercice récent ou pas ? si on est en 2023 et qu'on a accès au bilan 2021, ce n'est pas assez récent.
... ➡️ Date de création : la société a-t-elle été créé pour l'occasion ?
➡️ Dans le passif, on trouve les dettes=ce qu'elle doit aux créanciers et les capitaux propres=ce qu'elle doit aux actionnaires
➡️ Les capitaux propres : Les ressources financières mobilisables. Il s'agit des fonds apportés par les associés ou actionnaires lors de la création de la société auxquels s'ajoutent les fonds générés par son activité.
Les capitaux propres représentent la valeur financière que percevraient les actionnaires en cas de liquidation d’une entreprise.
➡️ Ils servent à financer les investissements. On voit leur utilisation dans l'engagement des opérateurs, c'est-à-dire l'utilisation des deniers personnels.
Une fois utilisés, les capitaux propres sont diminués d'autant.
❗Si les capitaux propres sont trop faibles, une banque refusera de prêter. De même pour le crowdfunding.
capitaux propres 0 ou négatif -> à fuir
➡️ Dettes /capitaux propres : ce ratio montre l'importance des dettes par rapport aux capitaux propres.
✅ un ratio inférieur à 2.5 montre une entreprise saine.
❗un ratio supérieur à 2.5 montre une entreprise avec un fort endettement.
Parfois on rencontre des ratios supérieurs à 5 ou 10, c'est clairement un indicateur d'un endettement trop important. Il faut que l'entreprise recapitalise.
➡️ Dette nette /capitaux propres: Même ratio auquel on ajoute les disponibilités à l'actif du bilan.
➡️ S'il y a des dettes importantes, regarder les immobilisations pour voir s'il y a des actifs (immobilisations), des projets en cours qui vont peut-être bientôt aboutir. La revente des biens réduira les dettes. me font douter de la solidité du projet en cas de turbulences. Je n'investirait pas à titre personnel sur ce projet.
66 votants
👎45% 👍2% 🤷3% 🏳️50%
Pour voter : 
Ma_brique_rentable
Nous sommes deux amis qui investissons en crowdfunding immobilier depuis maintenant 4 ans sur les plateformes Wiseed, Koregraf, Wesharebonds et Homunity. Nous commençons à développer un portefeuille en crowdequity sur Investdubaï. Nous investissons également dans les actions à dividendes et l'arbitrage de cryptomonnaies. Pour finir, nous sommes également investisseurs immobiliers avec 3 biens en première couronne parisienne. Depuis début janvier 2023, nous avons créé une chaîne Youtube afin d'accompagner les gens qui souhaite se créer un portefeuille de crowdfunding immobilier en publiant nos avis sur des projets de la plateforme Wiseed. Notre objectif final est d'atteindre la liberté financière à l'aide des revenus passifs que nous aurons réussis à générer.
Les intentions d'investissements montrent le résultat des votes qui ont lieu sur le Club Objectif-Renta.
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