Les plateformes de financement participatif de projets immobiliers (aussi appelé crowdfunding immobilier) permettent d'investir dans l'immobilier avec des tickets d'entrée très faibles et des rendements attractifs. À chaque projet, différents types de garanties existent. Ce point est important dans la décision d'investir ou non. Un mauvais projet avec d'excellentes garanties vaut il mieux qu'un excellent projet avec de mauvaises garanties ? En définitive, c'est à l'investisseur de décider. Pour apprécier les différents niveaux de garanties, encore faut-il les comprendre !
En cas de défaut de l'opérateur, le bien est transféré au fiduciaire. Le bien peut alors être vendu et les bénéficiaires, c'est à dire les créanciers (donc nous) sont remboursés, partiellement ou totalement.
🟢 Mon Avis: Une des meilleures garanties, si ce n'est la meilleure. Les avantages de l'hypothèque, sans avoir les contraintes.
⚠️ Vérifiez que la valeur du bien couvre bien le montant de l'emprunt.
L'avocat d'ATOA nous explique tout sur la fiducie dans la vidéo suivante
Le calcul de la couverture fiduciaire est le suvant (prix d'acquisition - dette de l'opérateur + capitaux propres + dette compte courant associé + trésorerie) / financement
C'est un acte notarié. En cas de défaut de l'opérateur, les créanciers (les investisseurs), peuvent saisir le bien hypothéqué et se faire rembourser.
L'hypothèque peut porter sur le bien de l'opération en cours ou bien sur un autre bien détenu par l'opérateur.
🟢 Mon Avis: Très bonne garantie. Faire saisir les biens n'est pas automatique et nécessite une procédure. De plus, une hypothèque inscrite est coûteuse car c'est un acte notarié.
⚠️ Vérifiez que la valeur du bien couvre bien le montant de l'emprunt.
Ce ratio se calcule comme le ratio entre le montant mis en hypothèque et le montant emprunté. Si ce ratio est supérieur à 100%, cela signifie qu'en cas de problème, si l'on souhaite revendre le bien et qu'on arrive à le revendre au prix initial, alors le capital est couvert intégralement. Plus ce ratio est important, plus on est couvert. Il arrive qu'on ait des ratio qui couvre le capital et les intérêts. On prend généralement le prix d'acquisition comme étant le montant mis en hypothèque.
Similaire à l'hypothèque inscrite. Elle ne porte que sur des biens anciens, pas de VEFA. Pas de taxe de publicité foncière
🟢 Mon Avis: Aussi bonne garantie que l'hypothèque classique
⚠️ Vérifiez que la valeur du bien couvre bien le montant de l'emprunt.
Similaire à l'hypothèque classique, l'acte est passé devant un notaire mais non inscrite dans le registre de conservation des hypothèques.
Le rang de l'hypothèque va dépendre du moment de l'inscription qui se fait à la demande des créanciers. On ne connaît donc pas le rang tant qu'elle n'est pas inscrite.
🟠 Mon Avis: Le rang n'étant pas connu, je ne la considère pas comme une bonne garantie.
⚠️ Vérifiez que la valeur du bien couvre bien le montant de l'emprunt.
La clause d'interdiction d'aliéner, ou clause d'inaliénabilité, est une clause contenue qui interdit à la personne qui la reçoit de vendre le bien et de l'hypothéquer et donc lui impose de le conserver.
🟢 Cela renforce une hypothèque non inscrite puisqu'on ne peut pas avoir une autre inscription d'hypothèque, ni de vente sans levée d'hypothèque.
Comme l'hypothèque de premier rang, sauf que les créanciers sont remboursés APRÈS les créanciers de premier rang.
Généralement le créancier de premier rang est une banque et celui de second rang est la plateforme de crowdfunding.
🟠 Mon Avis: C'est une garantie très moyenne car on est servi après la banque, si il reste quelque chose, sauf dans le cas suivant :
🟢 Dans certains cas, cette garantie peut être presqu'aussi bonne qu'une hypothèque de premier rang.
Prenons l'exemple d'un projet de marchands de biens qui consiste à acheter un ensemble immobilier d'une valeur de 3M€ et le revendre 4M€.
Les 3M€ sont financés par une banque à hauteur de 2M€ et le reste, soit 1M€ financés par le crowdfunding.
La banque a une hypothèque de premier rang à hauteur de 2M€ seulement. Donc, même si les investisseurs en crowdfunding sont remboursés après la banque, cela reste une très bonne garantie, car la valeur de l'actif est supérieure à celle de l'hypothèque de premier rang.
Le garant, souvent une holding ou une autre société du groupe, s'engage à payer une somme aux créanciers, dès la première demande.
l’engagement est autonome et distinct et le garant ne peut opposer aucune exception.
🟠 Mon Avis: Je ne suis pas fan de cette garantie pour les raisons suivantes:
⚠️ Le garant peut avoir garanti de nombreux projets. En tant qu'investisseur, on n'a aucune visibilité là dessus donc c'est difficile d'apprécier ce qui se passerait en cas de défaut de plusieurs projets.
⚠️ Il faut analyser la santé de l'entreprise qui garantit. Aurait-elle la possibilité de payer la somme garantie ? Il faut donc au minimum avoir accès au bilan et compte de résultats et savoir les analyser correctement, ce qui peut être complexe.
💥 La GAPD ne protège pas en cas de défaut total de l'opérateur.
Le garant, souvent une holding ou une autre société du groupe, s'engage à payer une somme aux créanciers suivant des modalités convenues.
L’engagement est autonome et distinct et le garant ne peut opposer aucune exception.
Contrairement à la GAPD, le garant s'engage à payer selon des modalités convenues et non à première demande.
🟠 Mon Avis: Je ne suis pas fan de cette garantie pour les raisons suivantes:
⚠️ Le garant peut avoir garanti de nombreux projets. En tant qu'investisseur, on n'a aucune visibilité là dessus donc c'est difficile d'apprécier ce qui se passerait en cas de défaut de plusieurs projets.
⚠️ Il faut analyser la santé de l'entreprise qui garantit. Aurait-elle la possibilité de payer la somme garantie ? Il faut donc au minimum avoir accès au bilan et compte de résultats et savoir les analyser correctement, ce qui peut être complexe.
⚠️ Les modalités ne sont en général pas affichées sur le site.
💥 La garantie autonome ne protège pas en cas de défaut total de l'opérateur.
L'ordre irrévocable de paiement assure qu'après réception des fonds lors de la vente, le virement destiné à payer les investisseurs ne pourra
pas être annulé par l'émetteur.
🟠 Mon Avis: Cette garantie me semble très faible car encore faut-il que la vente ait lieu.
Si le projet rencontre des difficultés, les créanciers de premiers rangs seront remboursés en premier lieu et s'il ne reste plus rien dans les caisses alors cet ordre de virement, irrévocable ou non ne pourra pas avoir lieu.
➡️ Néanmoins les fonds issus des reventes sont bloqués chez le notaire en attente de déblocage sur demande.
Il faut alors s'assurer du % qui sera reversé à la plateforme à chaque vente. Par exemple 50%.
Le nantissement consiste à mettre en gage un compte, sans que le détenteur en perde la possession.
On peut nantir des parts sociales de sociétés, des comptes titres ou des créances d'avance en compte courant.
En cas d’impayés, le créancier bénéficiaire du nantissement pourra, selon le cas, vendre, ou faire vendre les biens et ainsi se payer sur le prix par priorité à tous autres créanciers.
⚫ Mon Avis: Le nantissement pourrait être très bon si on avait accès aux détails du compte nanti, ce qui n'est jamais le cas en crowdfunding. Par exemple, si l'opérateur nantit un compte titre, il est indispensable de connaître la valorisation et la composition du compte titres, sinon il est impossible d'apprécier la qualité du nantissement.
C'est simplement une promesse d'hypothèque. L'óperateur pourra ou pas inscrire une hypothèque, selon son bon désir.
⚠️ Les promesses n'engagent que ceux qui les écoutent.
⚫ Mon Avis:Très mauvaise garantie sauf dans le cas suivant:
🟢 Il existe un cas où cette garantie peut avoir une certaine crédibilité. Il s'agit du cas où il existe une clause de conversion automatique de la promesse en hypothèque de premier rang, à partir d´un certain délai.
Par exemple, la promesse devient une hypothèque inscrite après 6 mois. Dans ce cas, cette garantie peut être valable.
La VEFA, abréviation de Vente en l'État Futur d'Achèvement, implique pour l'acheteur l'acquisition d'un logement qui n'est pas encore achevé, basée sur des plans. Ce contrat établit un lien entre l'acheteur et le promoteur, garantissant que la construction sera menée à terme pour l'acheteur tout en permettant au promoteur d'être rémunéré au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Un calendrier de paiement, défini par le promoteur, prévoit que le solde sera versé à la livraison du bien par l'acheteur. Dans le cadre d'une vente en VEFA pour des biens résidentiels, le promoteur est tenu de souscrire à une Garantie Financière d'Achèvement (GFA).
Les appels de fonds sont réalisés à mesure que le projet avance. Voici un exemple de déroulement du financement d'un projet en VEFA.
La garantie financière d'achèvement (GFA) constitue une assurance octroyée par une banque ou un assureur au nom des acquéreurs ayant signé un compromis pour un bien immobilier en cours de construction. Cette assurance assure que, en cas de défaillance du promoteur, la construction sera intégralement finalisée et les biens préalablement acquis seront remis aux propriétaires. Émise par un assureur, cette garantie implique le paiement d'un pourcentage du coût total de la construction, ainsi que diverses garanties telles que l'hypothèque, la garantie à première demande et la caution personnelle du dirigeant. En échange, l'assureur s'engage à financer la construction en cas de défaillance du constructeur. Il est important de noter que, dans le contexte d'opérations immobilières commerciales, la GFA n'est pas une exigence obligatoire, mais elle devient obligatoire pour les projets immobiliers résidentiels.
⚠️ En cas de défaillance :
➡️ soit être remboursés des acomptes payés
➡️ soit l’assureur prendra en charge la finalisation du chantier pour livrer le bien immobilier finalisé à l’acquéreur.
Dans le cadre du GFA, un compte centralisateur est mis en place avec un pouvoir de signature entre l’assureur/banque et l’opérateur.
Cela permet :
1. Un suivi de l’avancement des travaux.
2. Un contrôle continu sur l’utilisation des flux financiers liés à l’opération.
La mise en place de cette garantie permet l’intégration totale du remboursement
de la levée de fonds de la plateforme de crowdfunding au sein du planning de trésorerie des projets.
Les flux entrants (appels de fonds réalisés) sont
centralisés sur un compte de séquestre administré.
Les remboursements de l’emprunt de la plateforme de crowdfunding suivent un planning de trésorerie validé.
Grâce à cette délégation de paiement, le promoteur ne peut pas toucher l’entièreté de sa marge tant que tous les créanciers n’ont pas été payés
🟢 Dans le cas où il y a une précommercialisation en VEFA, cela permet de bloquer le paiement de la marge à l'opérateur avant que les créanciers aient été payés.
⚫ Cela apporte une sécurité supplémentaire pour éviter que l'opérateur ne parte avec la caisse mais cette garantie n'a d'effet que dans la mesure où la vente est effectuée.
Si la vente n'est pas effectuée, il n'y a pas de flux entrants à attendre.
Cette garantie oblige l'opérateur à obtenir l'accord de la plateforme de crowdfunding avant d'engager des dépenses.
Ainsi, la plateforme valide les dépenses effectuées.
🟢 Mon Avis: Dans le cas d'opérations avec financement important alloué aux travaux, cette signature permet d'éviter que le montant prêté disparaisse dans la nature ou soit alloué à des dépenses différentes de celles prévues.
Pour mieux comprendre la portée de cette signature, je vous conseille vivement de regarder cette interview.
En cas de défaut, le créancier peut se retourner vers la caution pour obtenir un remboursement.
En général, des personnes physiques se portent caution.
Il existe plusieurs types de cautionnement:
Le cautionnement simple: Le créancier doit d’abord s’adresser au débiteur et tout mettre en œuvre pour récupérer ce qui lui est dû. Il ne pourra se retourner contre la caution qu’après avoir utilisé tous les recours possibles.
Le cautionnement solidaire et indivisible: Le créancier peut réclamer à la caution l’intégralité du montant du cautionnement dès que l’emprunteur ne respecte pas ses obligations.
Le créancier n'est pas obligé de poursuivre d'abord l'emprunteur.
En cas de décès de la caution, il pourra se retourner contre chacun des héritiers.
⚠️ Elles ont pu se porter caution sur de nombreux projets. L'investisseur n'a pas de visibilité.
⚠️ Nous n'avons jamais accès au patrimoine de la personne qui se porte caution. C'est opaque.
⚠️ Le patrimoine n'est pas mis en gage, il n'est pas bloqué, donc en cas de problème, la caution pourrait disparaître.
⚫ Mon Avis:Très mauvaise garantie.
J'ai analysé avec un expert les différents types de garanties et sûretés. Voici la vidéo.
