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Investir pour se libérer

Les garanties et sûretés en crowdfunding immobilier

Quelles sont les différents types de garanties pour les projets de financement participatif ?

Les plateformes de financement participatif de projets immobiliers (aussi appelé crowdfunding immobilier) permettent d'investir dans l'immobilier avec des tickets d'entrée très faibles et des rendements attractifs. À chaque projet, différents types de garanties existent. Ce point est important dans la décision d'investir ou non. Un mauvais projet avec d'excellentes garanties vaut il mieux qu'un excellent projet avec de mauvaises garanties ? En définitive, c'est à l'investisseur de décider. Pour apprécier les différents niveaux de garanties, encore faut-il les comprendre !

La Fiducie

En cas de défaut de l'opérateur, le bien est transféré au fiduciaire. Le bien peut alors être vendu et les bénéficiaires, c'est à dire les créanciers (donc nous) sont remboursés, partiellement ou totalement.

🟢 Mon Avis: Une des meilleures garanties, si ce n'est la meilleure. Les avantages de l'hypothèque, sans avoir les contraintes.
⚠️ Vérifiez que la valeur du bien couvre bien le montant de l'emprunt.

L'Hypothèque inscrite de premier rang

C'est un acte notarié. En cas de défaut de l'opérateur, les créanciers (les investisseurs), peuvent saisir le bien hypothéqué et se faire rembourser.

🟢 Mon Avis: Très bonne garantie. Faire saisir les biens n'est pas automatique et nécessite une procédure. De plus, une hypothèque inscrite est coûteuse car c'est un acte notarié.
⚠️ Vérifiez que la valeur du bien couvre bien le montant de l'emprunt.

Hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (ex-privilège de prêteur de deniers), de premier rang

Similaire à l'hypothèque inscrite. Elle ne porte que sur des biens anciens, pas de VEFA. Pas de taxe de publicité foncière

🟢 Mon Avis: Aussi bonne garantie que l'hypothèque classique
⚠️ Vérifiez que la valeur du bien couvre bien le montant de l'emprunt.

Double signatures sur le compte centralisateur

Cette garantie oblige l'opérateur à obtenir l'accord de la plateforme de crowdfunding avant d'engager des dépenses. Ainsi, la plateforme valide les dépenses effectuées.

🟢 Mon Avis: Dans le cas d'opérations avec financement important alloué aux travaux, cette signature permet d'éviter que le montant prêté disparaisse dans la nature ou soit alloué à des dépenses différentes de celles prévues. Pour mieux comprendre la portée de cette signature, je vous conseille vivement de regarder cette interview.

Hypothèque non inscrite

Similaire à l'hypothèque classique, mais non inscrite dans le registre de conservation des hypothèques. Le rang de l'hypothèque va dépendre du moment de l'inscription qui se fait à la demande des créanciers. On ne connaît donc pas le rang tant qu'elle n'est pas inscrite.

🟠 Mon Avis: Le rang n'étant pas connu, je ne la considère pas comme une bonne garantie.
⚠️ Vérifiez que la valeur du bien couvre bien le montant de l'emprunt.

L'Hypothèque de second rang

Comme l'hypothèque de premier rang, sauf que les créanciers sont remboursés APRÈS les créanciers de premier rang. Généralement le créancier de premier rang est une banque et celui de second rang est la plateforme de crowdfunding.

🟠 Mon Avis: C'est une garantie très moyenne car on est servi après la banque, si il reste quelque chose, sauf dans le cas suivant :
🟢 Dans certains cas, cette garantie peut être presqu'aussi bonne qu'une hypothèque de premier rang. Prenons l'exemple d'un projet de marchands de biens qui consiste à acheter un ensemble immobilier d'une valeur de 3M€ et le revendre 4M€. Les 3M€ sont financés par une banque à hauteur de 2M€ et le reste, soit 1M€ financés par le crowdfunding. La banque a une hypothèque de premier rang à hauteur de 2M€ seulement. Donc, même si les investisseurs en crowdfunding sont remboursés après la banque, cela reste une très bonne garantie, car la valeur de l'actif est supérieure à celle de l'hypothèque de premier rang.

La GAPD (Garantie Autonome à Première Demande)

Le garant, souvent une holding ou une autre société du groupe, s'engage à payer une somme aux créanciers, dès la première demande. l’engagement est autonome et distinct et le garant ne peut opposer aucune exception.

🟠 Mon Avis: Je ne suis pas fan de cette garantie pour les raisons suivantes:
⚠️ Le garant peut avoir garanti de nombreux projets. En tant qu'investisseur, on n'a aucune visibilité là dessus donc c'est difficile d'apprécier ce qui se passerait en cas de défaut de plusieurs projets.
⚠️ Il faut analyser la santé de l'entreprise qui garantit. Aurait-elle la possibilité de payer la somme garantie ? Il faut donc au minimum avoir accès au bilan et compte de résultats et savoir les analyser correctement, ce qui peut être complexe.
💥 La GAPD ne protège pas en cas de défaut total de l'opérateur.

La Garantie Autonome

Le garant, souvent une holding ou une autre société du groupe, s'engage à payer une somme aux créanciers suivant des modalités convenues. L’engagement est autonome et distinct et le garant ne peut opposer aucune exception. Contrairement à la GAPD, le garant s'engage à payer selon des modalités convenues et non à première demande.

🟠 Mon Avis: Je ne suis pas fan de cette garantie pour les raisons suivantes:
⚠️ Le garant peut avoir garanti de nombreux projets. En tant qu'investisseur, on n'a aucune visibilité là dessus donc c'est difficile d'apprécier ce qui se passerait en cas de défaut de plusieurs projets.
⚠️ Il faut analyser la santé de l'entreprise qui garantit. Aurait-elle la possibilité de payer la somme garantie ? Il faut donc au minimum avoir accès au bilan et compte de résultats et savoir les analyser correctement, ce qui peut être complexe.
⚠️ Les modalités ne sont en général pas affichées sur le site.
💥 La garantie autonome ne protège pas en cas de défaut total de l'opérateur.

L'ordre irrévocable de paiement

L'ordre irrévocable de paiement assure qu'après réception des fonds lors de la vente, le virement destiné à payer les investisseurs ne pourra pas être annulé par l'émetteur.

⚫ Mon Avis: Cette garantie me semble très faible car encore faut-il que la vente ait lieu. Si le projet rencontre des difficultés, les créanciers de premiers rangs seront remboursés en premier lieu et s'il ne reste plus rien dans les caisses alors cet ordre de virement, irrévocable ou non ne pourra pas avoir lieu.

Le Nantissement

Le nantissement consiste à mettre en gage un compte, sans que le détenteur en perde la possession. On peut nantir des parts sociales de sociétés, des comptes titres ou des créances d'avance en compte courant. En cas d’impayés, le créancier bénéficiaire du nantissement pourra, selon le cas, vendre, ou faire vendre les biens et ainsi se payer sur le prix par priorité à tous autres créanciers.

⚫ Mon Avis: Le nantissement pourrait être très bon si on avait aux détails du compte nanti, ce qui n'est jamais le cas en crowdfunding. Par exemple, si l'opérateur nantit un compte titre, il est indispensable de connaître la valorisation et la composition du compte titres, sinon il est impossible d'apprécier la qualité du nantissement.

La Promesse d’affectation hypothécaire

C'est simplement une promesse d'hypothèque. L'óperateur pourra ou pas inscrire une hypothèque, selon son bon désir.
⚠️ Les promesses n'engagent que ceux qui les écoutent.
⚫ Mon Avis:Très mauvaise garantie sauf dans le cas suivant:
🟢 Il existe un cas où cette garantie peut avoir une certaine crédibilité. Il s'agit du cas où il existe une clause de conversion automatique de la promesse en hypothèque de premier rang, à partir d´un certain délai. Par exemple, la promesse devient une hypothèque inscrite après 6 mois. Dans ce cas, cette garantie peut être valable.

Le Cautionnement personnel et solidaire

En cas de défaut, le créancier peut se retourner vers la caution pour obtenir un remboursement. En général, des personnes physiques se portent caution.

⚠️ Elles ont pu se porter caution sur de nombreux projets. L'investisseur n'a pas de visibilité.
⚠️ Nous n'avons jamais accès au patrimoine de la personne qui se porte caution. C'est opaque.
⚠️ Le patrimoine n'est pas mis en gage, il n'est pas bloqué, donc en cas de problème, la caution pourrait disparaître.
⚫ Mon Avis:Très mauvaise garantie.

Interview d'expert sur les garanties et sûretés en crowdfunding

J'ai analysé avec un expert les différents types de garanties et sûretés. Voici la vidéo.

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