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Investir pour se libérer
J'ai découvert la plateforme de crowdfunding immobilier Baltis, anciennement appelé Baltis-Capital, un peu par hasard. J'ai été surpris par la qualité des projets de cette jeune plateforme. Chaque projet offre un très bon niveau de détails et souvent de bonnes garanties. Les projets ont souvent une très bonne localisation, par exemple certains projets se situent à Paris. Nul doute que cette plateforme soit en train de se faire une place parmi les meilleures. Leur site web est plutôt ergonomique et leur support très réactif. Les projets ne sont pas évidents à analyser mais cela vaut le coup de s'y intéresser> J'ai pu constater que les meilleurs projets peuvent partir très rapidement. Certains projets sont éligibles aussi PEA. Le ticket d'entrée de 1000 euros est un peu élevé mais il n'y a pas non plus des projets toutes les semaines. Voici un exemple d'analyse de projet
L'investisseur détient une obligation simple à taux fixe. C'est la plus classique des obligations. Elle verse un intérêt aussi appelé coupon définitivement fixé lors de son émission selon une périodicité prédéfinie jusqu'à son échéance. Une obligation est un titre financier réglementé par l'autorité des marchés financiers (AMF).
Baltis est régulée PSFP.
PSFP est la régulation européenne pour les Prestataires de services de financement participatif.
À partir de novembre 2023, seuls les prestataires de services de financement participatif (« PSFP ») sont habilités à exercer les services de financement participatif entrant dans le champ du règlement, qu’ils portent sur des prêts (crowdlending, et hors prêts à titre gratuit) ou sur des titres (crowdequity).
Cette régulation remplace les Conseillers en investissements participatifs (CIP) et les Intermédiaires en financement participatif (IFP).
La liste des plateformes habilitées PSFP
Les rendements sont calculés sur les projets analysés sur ce site et non sur la totalité des projets.
Le rendement moyen des projets analysés est de 10.82%
⚠️ Plus le rendement est élevé, plus le risque est élevé.
Le taux de retard de plus de 6 mois chez Baltis est de 9.04%.
La durée d'un retard est calculée depuis la durée contractuelle et non la durée cible.
Le montant minimum à investir dans les projets de Baltis est de 1000€.
Baltis fait partie des plateformes avec un ticket d'entrée très faible.
Les rendements sont soumis au PFU de 30%.
Depuis le 1er janvier 2018, les revenus de capitaux mobiliers ainsi que les plus-values de cession de valeurs mobilières sont soumis, lors de leur imposition, à un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 12,8 % auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 % soit au total un taux de 30 %.
Cependant vous pouvez opter, lors de la déclaration de revenus, pour une imposition globale de ces revenus et gains au barème progressif de l'impôt sur le revenu en cochant la case 2OP. Vous pouvez être dispensé de la part correspondant au prélèvement forfaitaire de 12,8 % au titre de l'impôt sur le revenu, si votre revenu fiscal de référence de l’année N-2 était inférieur à 25 000 € (50 000 € si vous vivez en couple). Lors de votre déclaration, vous avez la possibilité de maintenir l’option pour une taxation à 30 %, ou soumettre vos plus-values au barème progressif de l’impôt sur le revenu (auxquels s’ajouteront les 17,2 % de prélèvements sociaux).
Pour savoir comment déclarer vos revenus provenant de Baltis, rendez-vous sur la page des déclarations
Une opération de financement participatif immobilier comporte plusieurs catégories de risques :
➡️ Risque opérationnel : erreurs humaines, incompétences, pénurie de matériaux, retards de livraison, mauvaise gestion, accident sur le chantier, faillite d’un prestataire...
➡️ Risque technique : mauvaises « surprises » lors des études de sols et fondations, de pollution, thermiques, acoustiques… ;
➡️ Risque administratif et juridique : difficultés d’obtention du permis de construire ou d’aménager purgé de tout recours, des autorisations administratives, des assurances Garantie Financière d’Achèvement, Dommage Ouvrage, ou Tous Risques Chantier, conformité des actes de ventes, autorisations urbanismes mal appréciées ;
➡️ Risque financier : mauvaise analyse des coûts, dépassement du budget, niveau de marge inférieur, obtention du crédit bancaire, etc. ;
➡️ Risque commercial : pré-commercialisation insuffisante, étude insuffisante du marché local (prix, besoins, emplacement…), retard sur la vente des lots (commercialisation), conditions suspensives négligés, évolution défavorable du marché, stratégie de vente hasardeuse, prix de sortie trop optimistes etc.
Au-delà de l’analyse du projet immobilier en lui-même, les plateformes de financement participatif examinent la solidité financière et opérationnelle des sociétés qui participent à l’opération, sur lesquelles pèsent aussi des risques potentiels, principalement financiers.
L’évaluation porte ainsi sur de nombreux critères, notamment :
➡️ Juridiques et financiers : structure du capital, éventuels litiges en cours, comptes de résultat et bilans financiers, solvabilité, rentabilité, trésorerie, niveau de fonds propres, etc.
➡️ Opérationnels: organigramme, expérience des dirigeants, historique d’opérations réalisées avec succès, qualité des programmes précédents, réputation, etc.
➡️ Les états financiers : il faut analyser les états financiers (bilan et compte de résultats) de l'opérateur pour déterminer sa santé financière.
➡️ Fraude : L'opérateur peut déposer le bilan de façon frauduleuse ou partir avec la caisse, c'est pourquoi il faut des garanties sur les flux de trésorerie.
Même avec une bonne préparation, il est impossible d’anticiper des événements climatiques (inondation, gel, tempête…), macroéconomiques comme une variation soudaine des prix immobiliers ou des taux d’intérêt, une forte inflation, etc., ou encore des changements législatifs (modification de la réglementation, de la fiscalité…), ou des situations de guerre. Ces risques sont difficiles à contrôler, Il est indispendable que les opérateurs aient bien souscrit les assurances nécessaires et qu’une marge financière suffisante soit prévue pour pallier les aléas éventuels.
En dehors des risques en lien direct avec l’activité immobilière, il existe également des risques attachés au type de titre financier utilisé pour la majorité des opérations de crowdfunding immobilier, à savoir les obligations :
➡️ Risque de perte en capital : les sommes investies ne sont pas garanties et peuvent subir une perte totale ou partielle ;
➡️ Risque d’illiquidité : par défaut, la revente ou le remboursement anticipé des titres ne sont pas possibles.
➡️ Risque de rendement inférieur : en cas de difficulté, il est possible que le rendement annoncé soit plus faible que prévu. Le capital est alors préservé, mais les intérêts obligataires versés sont moindres.
➡️ Risque de modification de la durée de l'emprunt : contractuellement, la société émettrice a la possibilité de rembourser par anticipation ou de prolonger l’emprunt (prorogation de 6 mois maximum en général). Les intérêts à percevoir peuvent donc être inférieurs aux prévisions initiales ou plus importants si l’échéance de l’emprunt est reportée.
Le financement participatif ou encore appelé crowdfunding permet de financer des projets avec des petits montants, en général à partir de 100 ou 1000 euros. Le financement se fait directement sur une plateforme web et on peut payer soit part virement bancaire, soit par carte bancaire. On peut investir sur de multiple projets et ainsi avoir une bonne diversification, à la fois au niveau des types de projets et des zones géographiques. Pour les investisseurs immobiliers, c'est un outil complémentaire de l'investissement en immobilier phyisique traditionnel. Investir sur des projets de crowdfunding nécéssite un travail d'analyse pour sélectionner les meilleurs projets.
Les intentions d'investissements montrent le résultat des votes qui ont lieu sur le club BluerSly Investisseur pour chaque projet.
Rejoignez le club investisseurs BluerskyLes plateformes de financement participatif de projets immobiliers permettent d'investir dans l'immobilier avec des tickets d'entrée très faibles et des rendements attractifs. Mais elles ne se valent pas toutes. Les types de contrats, les types d'immobilier, les zones d'investissement, les rendements, la durée des contrats et bien d'autres critères varient d'une plateforme à l'autre. Vous trouverez ci-dessous un comparatif des plateformes testées ainsi que mes recommandations.
Le programme 'Immobilier Alternatif' vous permet d'approfondir vos investissements en crowdfunding immobilier, en foncières cotées et en immobilier tokénisé.
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