â19/12/2024 : Nous avons arrĂȘtĂ© de suivre cette plateforme, car les factures des commissions d'affiliation ne sont pas payĂ©es, et la plateforme ne rĂ©pond pas aux e-mails malgrĂ© les relances.
Upstone est une belle pĂ©pite française qui propose diffĂ©rents types de projets de crowdfunding immobiliers, j'apprĂ©cie particuliĂšrement les projets de marchands de biens avec de bonnes garanties, souvent situĂ©s dans de grandes villes françaises. Les projets ont souvent des fiducies qui sont une des meilleures garanties en crowdfunding. Les projets sont rĂ©guliĂšrement situĂ©s en Ăle de France, une rĂ©gion que je connais bien car j'y ai grandi. J'ai pu interviewer le fondateur Arnaud Romanet-Perroux qui est sympa et sĂ©rieux. Le ticket d'entrĂ©e est de 100 euros et les rendements sont gĂ©nĂ©ralement au-dessus de 10%. Il n'est pas rare de voir des projets avec des rendements de 12% ou au-delĂ . Il y a aussi un bonus en passant par le lien ci-dessous. La plateforme commence Ă ĂȘtre connue et il y a parfois beaucoup de monde sur les projets qui peuvent partir trĂšs rapidement. J'ai interviewĂ© le dirigeant ici:
La plateforme propose des projets trÚs divers, il faut donc les analyser pour sélectionner ceux qui sont le plus adaptés à son profil. J'ai pu approfondir le sujet trÚs important des sûretés et garanties dans le cadre du crowdfunding.
L'investisseur dĂ©tient une obligation simple Ă taux fixe. C'est la plus classique des obligations. Elle verse un intĂ©rĂȘt aussi appelĂ© coupon dĂ©finitivement fixĂ© lors de son Ă©mission selon une pĂ©riodicitĂ© prĂ©dĂ©finie jusqu'Ă son Ă©chĂ©ance. Une obligation est un titre financier rĂ©glementĂ© par l'autoritĂ© des marchĂ©s financiers (AMF).
PSFP (prestataire de services de financement participatif)
PSFP est la régulation européenne pour les Prestataires de services de financement participatif.
Ă partir de novembre 2023, seuls les prestataires de services de financement participatif (« PSFP ») sont habilitĂ©s Ă exercer les services de financement participatif entrant dans le champ du rĂšglement, quâils portent sur des prĂȘts (crowdlending, et hors prĂȘts Ă titre gratuit) ou sur des titres (crowdequity).
En France, cette régulation remplace les Conseillers en investissements participatifs (CIP) et les Intermédiaires en financement participatif (IFP).
Le rendement moyen des projets analysés est de 11.87%
Les rendements sont calculés sur les projets analysés sur ce site et non sur la totalité des projets.
â ïž Plus le rendement est Ă©levĂ©, plus le risque est Ă©levĂ©.
Le taux de retard de plus de 6 mois chez Upstone est de 48.98%.
La durée d'un retard est calculée depuis la durée contractuelle et non la durée cible.
Le taux de retard en crowdfunding immobilier fait référence au pourcentage de projets immobiliers financés par le biais d'une plateforme de crowdfunding qui ont pris du retard par rapport à leur calendrier initial.
Les retards dans les projets immobiliers peuvent ĂȘtre causĂ©s par divers facteurs, tels que des problĂšmes de permis de construction, des retards dans l'obtention de financements, des dĂ©fis de construction, des complications lĂ©gales, ou d'autres obstacles imprĂ©vus. Ces retards peuvent avoir un impact sur le calendrier de rendement des investisseurs, retardant le moment oĂč ils peuvent commencer Ă gĂ©nĂ©rer des rendements sur leur investissement.
Les pertes definitives chez Upstone sont de 0.00%.
Une perte définitive en crowdfunding se produit lorsqu'un investisseur ne récupÚre pas les fonds qu'il a investis dans un projet financé par le biais d'une plateforme de financement participatif. En d'autres termes, la personne qui a contribué au projet ne reçoit pas le produit, le service ou le remboursement promis, et les fonds investis sont considérés comme perdus de maniÚre permanente.
Il existe plusieurs raisons pour lesquelles une perte dĂ©finitive peut survenir en crowdfunding. Par exemple, le projet financĂ© peut Ă©chouer, l'Ă©quipe responsable du projet peut ne pas ĂȘtre en mesure de livrer ce qui a Ă©tĂ© promis, ou des problĂšmes imprĂ©vus peuvent survenir, rendant impossible la rĂ©alisation du projet.
Le montant minimum Ă investir dans les projets de est de 100âŹ.
Upstone fait partie des plateformes avec un ticket d'entrée faible.
đ Les revenus financiers sont taxables dans le pays de rĂ©sidence fiscale de l'investisseur.
En France, Depuis le 1er janvier 2018, les revenus de capitaux mobiliers ainsi que les plus-values de cession de valeurs mobiliÚres sont soumis, lors de leur imposition, à un prélÚvement forfaitaire unique (PFU) de 12,8 % auquel s'ajoutent les prélÚvements sociaux de 17,2 % soit au total un taux de 30 %.
Cependant vous pouvez opter, lors de la dĂ©claration de revenus, pour une imposition globale de ces revenus et gains au barĂšme progressif de l'impĂŽt sur le revenu en cochant la case 2OP. Vous pouvez ĂȘtre dispensĂ© de la part correspondant au prĂ©lĂšvement forfaitaire de 12,8 % au titre de l'impĂŽt sur le revenu, si votre revenu fiscal de rĂ©fĂ©rence de lâannĂ©e N-2 Ă©tait infĂ©rieur Ă 25 000 ⏠(50 000 ⏠si vous vivez en couple). Lors de votre dĂ©claration, vous avez la possibilitĂ© de maintenir lâoption pour une taxation Ă 30 %, ou soumettre vos plus-values au barĂšme progressif de lâimpĂŽt sur le revenu (auxquels sâajouteront les 17,2 % de prĂ©lĂšvements sociaux).
đ§Ÿ Vous souhaitez en savoir plus sur la fiscalitĂ© ?
Pour savoir comment déclarer vos revenus provenant de Upstone, rendez-vous sur la page des déclarations
âĄïž AccĂ©der aux analyses des projets chez chez Upstone
Une opération de financement participatif immobilier comporte plusieurs catégories de risques :
âĄïž Risque opĂ©rationnel : erreurs humaines, incompĂ©tences, pĂ©nurie de matĂ©riaux, retards de livraison, mauvaise gestion, accident sur le chantier, faillite dâun prestataire...
âĄïž Risque technique : mauvaises « surprises » lors des Ă©tudes de sols et fondations, de pollution, thermiques, acoustiques⊠;
âĄïž Risque administratif et juridique : difficultĂ©s dâobtention du permis de construire ou dâamĂ©nager purgĂ© de tout recours, des autorisations administratives, des assurances Garantie FinanciĂšre dâAchĂšvement, Dommage Ouvrage, ou Tous Risques Chantier, conformitĂ© des actes de ventes, autorisations urbanismes mal apprĂ©ciĂ©es ;
âĄïž Risque financier : mauvaise analyse des coĂ»ts, dĂ©passement du budget, niveau de marge infĂ©rieur, obtention du crĂ©dit bancaire, etc. ;
âĄïž Risque commercial : prĂ©-commercialisation insuffisante, Ă©tude insuffisante du marchĂ© local (prix, besoins, emplacementâŠ), retard sur la vente des lots (commercialisation), conditions suspensives nĂ©gligĂ©s, Ă©volution dĂ©favorable du marchĂ©, stratĂ©gie de vente hasardeuse, prix de sortie trop optimistes etc.
Au-delĂ de lâanalyse du projet immobilier en lui-mĂȘme, les plateformes de financement participatif examinent la soliditĂ© financiĂšre et opĂ©rationnelle des sociĂ©tĂ©s qui participent Ă lâopĂ©ration, sur lesquelles pĂšsent aussi des risques potentiels, principalement financiers.
LâĂ©valuation porte ainsi sur de nombreux critĂšres, notamment :
âĄïž Juridiques et financiers : structure du capital, Ă©ventuels litiges en cours, comptes de rĂ©sultat et bilans financiers, solvabilitĂ©, rentabilitĂ©, trĂ©sorerie, niveau de fonds propres, etc.
âĄïž OpĂ©rationnels: organigramme, expĂ©rience des dirigeants, historique dâopĂ©rations rĂ©alisĂ©es avec succĂšs, qualitĂ© des programmes prĂ©cĂ©dents, rĂ©putation, etc.
âĄïž Les Ă©tats financiers : il faut analyser les Ă©tats financiers (bilan et compte de rĂ©sultats) de l'opĂ©rateur pour dĂ©terminer sa santĂ© financiĂšre.
âĄïž Fraude : L'opĂ©rateur peut dĂ©poser le bilan de façon frauduleuse ou partir avec la caisse, c'est pourquoi il faut des garanties sur les flux de trĂ©sorerie.
MĂȘme avec une bonne prĂ©paration, il est impossible dâanticiper des Ă©vĂ©nements climatiques (inondation, gel, tempĂȘteâŠ), macroĂ©conomiques comme une variation soudaine des prix immobiliers ou des taux dâintĂ©rĂȘt, une forte inflation, etc., ou encore des changements lĂ©gislatifs (modification de la rĂ©glementation, de la fiscalitĂ©âŠ), ou des situations de guerre. Ces risques sont difficiles Ă contrĂŽler, Il est indispendable que les opĂ©rateurs aient bien souscrit les assurances nĂ©cessaires et quâune marge financiĂšre suffisante soit prĂ©vue pour pallier les alĂ©as Ă©ventuels.
En dehors des risques en lien direct avec lâactivitĂ© immobiliĂšre, il existe Ă©galement des risques attachĂ©s au type de titre financier utilisĂ© pour la majoritĂ© des opĂ©rations de crowdfunding immobilier, Ă savoir les obligations :
âĄïž Risque de perte en capital : les sommes investies ne sont pas garanties et peuvent subir une perte totale ou partielle ;
âĄïž Risque dâilliquiditĂ© : par dĂ©faut, la revente ou le remboursement anticipĂ© des titres ne sont pas possibles.
âĄïž Risque de rendement infĂ©rieur : en cas de difficultĂ©, il est possible que le rendement annoncĂ© soit plus faible que prĂ©vu. Le capital est alors prĂ©servĂ©, mais les intĂ©rĂȘts obligataires versĂ©s sont moindres.
âĄïž Risque de modification de la durĂ©e de l'emprunt : contractuellement, la sociĂ©tĂ© Ă©mettrice a la possibilitĂ© de rembourser par anticipation ou de prolonger lâemprunt (prorogation de 6 mois maximum en gĂ©nĂ©ral). Les intĂ©rĂȘts Ă percevoir peuvent donc ĂȘtre infĂ©rieurs aux prĂ©visions initiales ou plus importants si lâĂ©chĂ©ance de lâemprunt est reportĂ©e.
Le financement participatif ou encore appelé crowdfunding permet de financer des projets avec des petits montants, en général à partir de 100 ou 1000 euros. Le financement se fait directement sur une plateforme web et on peut payer soit part virement bancaire, soit par carte bancaire. On peut investir sur de multiple projets et ainsi avoir une bonne diversification, à la fois au niveau des types de projets et des zones géographiques. Pour les investisseurs immobiliers, c'est un outil complémentaire de l'investissement en immobilier phyisique traditionnel. Investir sur des projets de crowdfunding nécéssite un travail d'analyse pour sélectionner les meilleurs projets.
Les intentions d'investissements montrent le résultat des votes qui ont lieu sur le Club Objectif-Renta.
Rejoignez le clubLes plateformes de financement participatif de projets immobiliers permettent d'investir dans l'immobilier avec des tickets d'entrée trÚs faibles et des rendements attractifs. Mais elles ne se valent pas toutes. Les types de contrats, les types d'immobilier, les zones d'investissement, les rendements, la durée des contrats et bien d'autres critÚres varient d'une plateforme à l'autre. Vous trouverez ci-dessous un comparatif des plateformes testées ainsi que mes recommandations.
Le programme 'Vivre du crowdfunding' vous permet d'approfondir vos investissements en crowdfunding immobilier, en fonciÚres cotées et en immobilier tokénisé.
