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Bricks est du financement participatif de projets immobiliers sous forme de royalties. Les projets sont des investissements locatifs et les revenus locatifs sont versés aux investisseurs sous forme de royalties. Ce modèle est assez innovant pour du crowdfunding immobilier car ce n'est ni de la dette classique, ni des titres de propriété, ni des actions. Les rendements locatifs sont généralement entre 3% et 6%. À cela s'ajoute une possible appréciation du bien et donc un gain en capital. Les biens sont réévalués régulièrement. Pour ma part je ne suis pas investisseur car j'ai un peu de mal avec le système de royalties mais je trouve le concept intéressant.
🆕 10/03/2024: Bricks est désormais rentré dans le rang. Fini le modèle à royalties réprouvé par l'AMF. Bricks est maintenant agréé PSFP, le passeport pour proposer des projets de crowdfunding en France et en Europe. D'ailleurs Bricks propose des projets de crowdfunding classique de type marchand de biens avec des taux similaires à la concurrence. Des contrats de dette obligataire adossés à des hypothèques de premier rang. Bricks devient désormais une plateforme à inclure dans nos analyses de projets.
Après 1 an, je fais le bilan sur les rendements locatifs et les rentabilités des biens proposés chez Bricks. On note de grosses différences d'un bien à l'autre et une moyenne des rendements qui restent assez basse comparativement aux autres plateformes de crowdfunding.
J'ai pu interviewer le fondateur qui a pu clarifier beaucoup de choses.
J'ai aussi pu échanger sur les risques de Bricks avec Alexandre d'investissements-faciles.com.
Leur nom est similaire mais il y a tout de même des différences que je présente dans le tableau ci-dessous. Qui de Brik ou Bricks va s'imposer comme solution de crowdfunding à base de revenus futurs en France ?
| Bricks | Brik | |
|---|---|---|
| crowdfunding immobilier | ✅ | ✅ |
| track record crowdfunding | 2y | 1m |
| historique fondateur | Cédric O'Neill, fondateur de :
HomeTop.fr 1001PHARMACIES.COM | Richard Winckels, fondateur de:
brik.com achat/vente de biens immo gestion locative |
| suis-je propriétaire ? | ❌ | ❌ |
| suis-je créancier ? | ❌ | ❌ |
| suis-je actionnaire ? | ❌ | ❌ |
| suis-je détenteur d'un contrat de revenus futurs (Royalties) | ️✅ | ✅ |
| rendement locatif reversé | [3%-6%] | 4% |
| frais | 10% | 5% à l'achat
2% revente marché secondaire 5% à la revente |
| ticket minimum | 10€ | 100€ |
| réception des loyers tous les mois | ️✅ | ✅ |
| récolte plus values | ️✅ | ✅ |
| marché secondaire | ️✅ | ✅ |
| effet de levier (prêt bancaire) | ️✅ | ✅ |
| tokeninzation (NFT) | ️❌ | ✅ |
| structuration | ️1 seule société | 1 société par bien |
L'immobilier fractionné de type obligataire, consiste à financer un projet immobilier et à recevoir à la fois un rendement locatif et plus-value potentielle en cas de revente. Les rendements sont plus faibles que pour du crowdfunding classique car il s'agit ici d'investissements locatifs et non de projets de marchands de biens. Sur la plupart des plateformes, les projets sont associés à des hypothèques de premier rang, la garantie reine en immobilier.
Vous détenez une obligation avec un taux fixe sur chacun des projets mais contrairement à une obligation simple, le capital remboursé à l'échéance dépend de l'évolution du prix du bien. En l'occurrence, vous pouvez obtenir une plus-value si le marché s'apprécie. L'échéance des obligations est de long terme, en général entre 8 et 10 ans et potentiellement renouvelable. Les intérêts ou coupons sont fixés lors de l'émission obligataire et sont versés selon une périodicité prédéfinie jusqu'à son échéance. Une obligation est un titre financier réglementé par l'autorité des marchés financiers (AMF).
PSFP (prestataire de services de financement participatif)
PSFP est la régulation européenne pour les Prestataires de services de financement participatif.
À partir de novembre 2023, seuls les prestataires de services de financement participatif (« PSFP ») sont habilités à exercer les services de financement participatif entrant dans le champ du règlement, qu’ils portent sur des prêts (crowdlending, et hors prêts à titre gratuit) ou sur des titres (crowdequity).
En France, cette régulation remplace les Conseillers en investissements participatifs (CIP) et les Intermédiaires en financement participatif (IFP).
Le rendement moyen des projets analysés est de 10.4%
Les rendements sont calculés sur les projets analysés sur ce site et non sur la totalité des projets.
⚠️ Plus le rendement est élevé, plus le risque est élevé.
⚠️ Les informations sur les retards de plus de 6 mois ne sont pas disponibles pour Bricks
⚠️ Les informations sur les pertes définitives ne sont pas disponibles pour Bricks
Le montant minimum à investir dans les projets de est de 10€.
Bricks fait partie des plateformes avec un ticket d'entrée très faible.
🌎 Les revenus financiers sont taxables dans le pays de résidence fiscale de l'investisseur.
En France, Depuis le 1er janvier 2018, les revenus de capitaux mobiliers ainsi que les plus-values de cession de valeurs mobilières sont soumis, lors de leur imposition, à un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 12,8 % auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 % soit au total un taux de 30 %.
Cependant vous pouvez opter, lors de la déclaration de revenus, pour une imposition globale de ces revenus et gains au barème progressif de l'impôt sur le revenu en cochant la case 2OP. Vous pouvez être dispensé de la part correspondant au prélèvement forfaitaire de 12,8 % au titre de l'impôt sur le revenu, si votre revenu fiscal de référence de l’année N-2 était inférieur à 25 000 € (50 000 € si vous vivez en couple). Lors de votre déclaration, vous avez la possibilité de maintenir l’option pour une taxation à 30 %, ou soumettre vos plus-values au barème progressif de l’impôt sur le revenu (auxquels s’ajouteront les 17,2 % de prélèvements sociaux).
🧾 Vous souhaitez en savoir plus sur la fiscalité ?
Pour savoir comment déclarer vos revenus provenant de Bricks, rendez-vous sur la page des déclarations
➡️ Accéder aux analyses des projets chez chez Bricks
XUne opération de financement participatif immobilier comporte plusieurs catégories de risques :
➡️ Risque opérationnel : erreurs humaines, incompétences, pénurie de matériaux, retards de livraison, mauvaise gestion, accident sur le chantier, faillite d’un prestataire...
➡️ Risque technique : mauvaises « surprises » lors des études de sols et fondations, de pollution, thermiques, acoustiques… ;
➡️ Risque administratif et juridique : difficultés d’obtention du permis de construire ou d’aménager purgé de tout recours, des autorisations administratives, des assurances Garantie Financière d’Achèvement, Dommage Ouvrage, ou Tous Risques Chantier, conformité des actes de ventes, autorisations urbanismes mal appréciées ;
➡️ Risque financier : mauvaise analyse des coûts, dépassement du budget, niveau de marge inférieur, obtention du crédit bancaire, etc. ;
➡️ Risque commercial : pré-commercialisation insuffisante, étude insuffisante du marché local (prix, besoins, emplacement…), retard sur la vente des lots (commercialisation), conditions suspensives négligés, évolution défavorable du marché, stratégie de vente hasardeuse, prix de sortie trop optimistes etc.
Au-delà de l’analyse du projet immobilier en lui-même, les plateformes de financement participatif examinent la solidité financière et opérationnelle des sociétés qui participent à l’opération, sur lesquelles pèsent aussi des risques potentiels, principalement financiers.
L’évaluation porte ainsi sur de nombreux critères, notamment :
➡️ Juridiques et financiers : structure du capital, éventuels litiges en cours, comptes de résultat et bilans financiers, solvabilité, rentabilité, trésorerie, niveau de fonds propres, etc.
➡️ Opérationnels: organigramme, expérience des dirigeants, historique d’opérations réalisées avec succès, qualité des programmes précédents, réputation, etc.
➡️ Les états financiers : il faut analyser les états financiers (bilan et compte de résultats) de l'opérateur pour déterminer sa santé financière.
➡️ Fraude : L'opérateur peut déposer le bilan de façon frauduleuse ou partir avec la caisse, c'est pourquoi il faut des garanties sur les flux de trésorerie.
Même avec une bonne préparation, il est impossible d’anticiper des événements climatiques (inondation, gel, tempête…), macroéconomiques comme une variation soudaine des prix immobiliers ou des taux d’intérêt, une forte inflation, etc., ou encore des changements législatifs (modification de la réglementation, de la fiscalité…), ou des situations de guerre. Ces risques sont difficiles à contrôler, Il est indispendable que les opérateurs aient bien souscrit les assurances nécessaires et qu’une marge financière suffisante soit prévue pour pallier les aléas éventuels.
➡️ Risque lié à la situation locative et aux revenus : Il est possible que les revenus deviennent faibles voir nuls dans
l’hypothèse de vacance locative notamment dans l’hypothèse où des travaux seraient nécessaires ou en cas de vacances
locatives, d’impayés ou d’interdiction administrative. En conséquence, les revenus du Bien Acquis et donc le
rendement des obligations pourrait être inférieur à ce qui est présenté ou nul.
➡️ Risque lié aux charges : dans la mesure où le rendement est calculé sur la base des revenus nets de frais, une
augmentation des charges liée aux Biens Acquis aurait un impact sur le rendement. Ce risque lié aux charges du Bien
Acquis pourrait avoir des conséquences sur le rendement qui pourrait être inférieur à ce qui est présenté voir nul.
➡️ Risques liés à l’absence de droit de vote des investisseurs : Les investisseurs qui participent à l’Offre souscrivent à des
obligations émises par l’émetteur qui ne donnent pas accès au capital de la société et n’offrent pas de droit de vote. Les
souscripteurs ne disposent ainsi d’aucun pouvoir dans la gestion des affaires de la société.
➡️Risques de perte en capital : La valeur du patrimoine de la Société dépend des biens qu’elle détient. Elle peut donc
varier à la hausse comme à la baisse en fonction du marché immobilier, et impacter sa capacité in fine à rembourser
les investisseurs. Il est donc possible que l’amortissement soit inférieur au montant investi voir nul.
➡️Risques liés à la valorisation du Bien Acquis : Le Bien Acquis a fait l’objet d’une valorisation par un expert indépendant
qui a confirmé que le prix d’acquisition correspondait à un prix de marché. L’expert pourrait avoir fait une analyse
erronée de la valeur du Bien Acquis ce qui aurait pour conséquence d’affecter négativement le retour sur investissement
de la Société et donc l’amortissement du capital des Obligations Bayonne 1.
➡️Risque de liquidité : La Société investira uniquement dans des actifs immobiliers non cotés, peu ou pas liquides et les
Obligations Bayonne émises ne seront pas admises à la négociation sur un marché d’instruments financiers, de telle
sorte qu’elles ne sont pas liquides.
➡️Risque lié à la situation financière de la société
➡️ Risques liés à un éventuel Prêt Complémentaire : À la suite de l’acquisition de l’actif, la Société pourrait solliciter un
prêt complémentaire pour financer les besoins d’exploitation (y compris pour travaux) ce qui pourrait impacter la
rentabilité de l’investissement (impact sur les charges d’exploitation)
Le financement participatif ou encore appelé crowdfunding permet de financer des projets avec des petits montants, en général à partir de 100 ou 1000 euros. Le financement se fait directement sur une plateforme web et on peut payer soit part virement bancaire, soit par carte bancaire. On peut investir sur de multiple projets et ainsi avoir une bonne diversification, à la fois au niveau des types de projets et des zones géographiques. Pour les investisseurs immobiliers, c'est un outil complémentaire de l'investissement en immobilier phyisique traditionnel. Investir sur des projets de crowdfunding nécéssite un travail d'analyse pour sélectionner les meilleurs projets.
Les intentions d'investissements montrent le résultat des votes qui ont lieu sur le Club Objectif-Renta Investisseurs.
Rejoignez le clubLes plateformes de financement participatif de projets immobiliers permettent d'investir dans l'immobilier avec des tickets d'entrée très faibles et des rendements attractifs. Mais elles ne se valent pas toutes. Les types de contrats, les types d'immobilier, les zones d'investissement, les rendements, la durée des contrats et bien d'autres critères varient d'une plateforme à l'autre. Vous trouverez ci-dessous un comparatif des plateformes testées ainsi que mes recommandations.
Le programme 'Vivre du crowdfunding' vous permet d'approfondir vos investissements en crowdfunding immobilier, en foncières cotées et en immobilier tokénisé.
