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Investir pour se libérer
Cette analyse est proposée par Marc BluerSky
⏰ Le projet démarre le 13/03/2023 à 17h00
📖 DESCRIPTION DU PROJET
Acquisition de 75 lots de copropriété (locaux commerciaux, commerce à grande moyenne et petite surface), Acquisition de 30 autres cellules vacantes, travaux ce rénovation, revente ou refinancement bancaire
⏰ Intérêts mensuels, capital in fine
Montant à financer : 7M€
✅Gros montant à financer, il y en aura peut être pour tout le monde cette fois ci.
✅ Localisation : 11bis Place du Forum dans le centre-ville de Metz
✅ Surface énorme : 17982m² dont 12791m² loués
✅ taux d'occupation : 71%
✅ prix d'acquisition très faible: foncier à 343€/m2
❗️ LTA (Loan to acquisition) : il y a 3 financements : CF, un placement privé et une ligne obligataire avec une hypothèque de second rang. Au total : 14.5M de financement pour une acquisition à : 7.1M, soit LTA = 200%, élevé
✅ LTS (Loan to Sale): vente estimé à 30M, soit 1465 euros du m2, soit une LTS : 48%, pas très élevé, mais le prix de sortie n'est qu'une estimation, pas de précommercialisarion.
✅ engagement de l'opérateur important : 29% soit 6.4M,
✅ Marge très élevée : 30%
✅ opérateur experimenté avec track record sur CF, des projets similaires déjà réalisés ou en cours de réalisation.
✅ hypothèque de premier rang sur un actif acquis à 7.1M -> excellent car on prete 7M , ça couvre le capital
✅ GAPD de la holding: ratio dette nette /capitaux propres = 1.26 <2.5 -> faible. capitaux propres du groupe important
✅ santé de la société qui porte l'opération: dette/capitaux propre : 1.34 < 2.5 -> faible
❗️Pas de pré-commercialisation
❗️difficile d'évaluer le prix des locataux commerciaux ainsi que les loyers - source : bureauxlocaux.com
⚖️ AVIS GLOBAL:
Même si il n'y a pas de précommercialisation et qu'il n'est pas évident d'estimer le prix de sortie, les garantie sont excellentes, la marge importante, l'opérateur experimenté. Rien que pour l'hypothèque et la GAPD, je mets un A.
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Résultat des votes - 109 votants
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Marc BluerSky
Investisseur en crowdfunding depuis 2018 sur plus de 20 plateformes en Europe et aux U.S. Je suis aussi investisseur en immobilier physique à Paris depuis 2008. J'ai un portefeuille d'actions et ETF sur lequel je fais de la DCA manuellement. Passionné d'investissement, de business en ligne et de liberté financière.
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