objectif-renta.com
access and settingsAccĂšs
fr en
objectif-renta.com

Le projet Emeraude chez Fundimmo

Fundimmo

Analyse du projet Emeraude chez Fundimmo

Note de l'analyste:
CLa note de l'analyste pour ce projet est C
Les notes vont de A Ă  E
Partager l'analyse:

Grégory VaurCette analyse est proposée par le

⚖ AVIS GLOBAL : Garanties plutĂŽt faibles, opĂ©rateur expĂ©rimentĂ©, PrĂ© commercialisationLa prĂ©-commercialisation consiste Ă  vendre un ensemble immobilier avant que le projet ne soit terminĂ©. Prenons par un exemple un projet de marchands de biens qui consiste Ă  acheter un immeuble, le rĂ©nover puis le revendre plus cher. Il est possible de trouver des acheteurs avant mĂȘme que les travaux de rĂ©novation ne commencent. On dit alors que le projet est prĂ©-commercialisĂ©.

On peut distinguer plusieurs aspects dans la pré-commercialisation.
1. Il y a d'abord l'offre reçue par un acheteur, celle-ci peut ĂȘtre acceptĂ©e par l'opĂ©rateur ou pas.
2. Ensuite, il y a le compromis de vente qui doit ĂȘtre signĂ©.
3. Ce compromis peut contenir des clauses suspensives qui peuvent annuler la vente.
correcte, prix de sortie rĂ©aliste, mais Engagement de l'opĂ©rateurL'engagement de l'opĂ©rateur est le montant financĂ© par l'opĂ©rateur. C'est Ă  dire les deniers personnels que l'opĂ©rateur mets dans l'opĂ©ration. Plus l'engagement est important, plus l'opĂ©rateur est engagĂ© dans l'opĂ©ration. Si l'engagement est au dessus de 15% dumontant total Ă  financer, on considĂšre que c'est correct. faible, travaux importants et MargeLa marge dans une opĂ©ration immobiliĂšre se rĂ©fĂšre Ă  la diffĂ©rence entre le coĂ»t total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriĂ©tĂ©. Cette marge est le profit rĂ©alisĂ© sur l'opĂ©ration. Elle est calculĂ©e en soustrayant tous les coĂ»ts associĂ©s Ă  l'achat, la rĂ©novation, les intĂ©rĂȘts d'emprunt et la vente de la propriĂ©tĂ© du prix de vente final.
âžĄïž Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.
âžĄïž Une marge nĂ©gative signifie que le projet n'est pas viable.
trÚs faible en cas d'imprévus.

⏰ Le projet dĂ©marre le 07/02/2024 14h00
💰 Le rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut ĂȘtre dĂ©fini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espĂ©rer rĂ©aliser en soutenant financiĂšrement un projet spĂ©cifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est gĂ©nĂ©ralement calculĂ© en fonction des bĂ©nĂ©fices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la pĂ©riode pendant laquelle l'investissement est immobilisĂ©. Il reprĂ©sente donc une mesure de la rentabilitĂ© attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associĂ©s et les dĂ©lais de rĂ©alisation. Il est exprimĂ© en pourcentage annuel. estimĂ© du projet est de 10% par an.
⏱ La durĂ©e cible du projet est de 12m
đŸ’Œ Le ticket minimum est de ?
đŸ‘·â€ Type de projetEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre diffĂ©rents types de projets. AprĂšs en avoir analysĂ© des centaines, j'ai fait une petite liste des diffĂ©rents types de projets qui ont Ă©tĂ© portĂ©s Ă  mon attention. C'est fascinant de constater la diversitĂ© des projets et les niches secrĂštement gardĂ©es par les marchands de biens. Chaque typologie de projets s'analyse un peu diffĂ©remment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tĂȘte les diffĂ©rents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur. : Promotion immobiliĂšre

Analyse du projet Emeraude chez Fundimmo

Le projet Emeraude chez Fundimmo, analysĂ© par GrĂ©gory Vaur, est une promotion immobiliĂšre VEFALa VEFA, abrĂ©viation de Vente en l'État Futur d'AchĂšvement, implique pour l'acheteur l'acquisition d'un logement qui n'est pas encore achevĂ©, basĂ©e sur des plans. Ce contrat Ă©tablit un lien entre l'acheteur et le promoteur, garantissant que la construction sera menĂ©e Ă  terme pour l'acheteur tout en permettant au promoteur d'ĂȘtre rĂ©munĂ©rĂ© au fur et Ă  mesure de l'avancement des travaux. Un calendrier de paiement, dĂ©fini par le promoteur, prĂ©voit que le solde sera versĂ© Ă  la livraison du bien par l'acheteur. Dans le cadre d'une vente en VEFA pour des biens rĂ©sidentiels, le promoteur est tenu de souscrire Ă  une Garantie FinanciĂšre d'AchĂšvement (GFA).
Les appels de fonds sont réalisés à mesure que le projet avance. Voici un exemple de déroulement du financement d'un projet en VEFA.
d'un ensemble immobilier de 2 bĂątiments Ă  usage mixte Ă  Metz, d'une surface plancher de 4189 mÂČ. L'objectif est de revendre l'ensemble en 2 lots distincts, un lot A Ă  usage d'Ă©tablissement d'enseignement de 2197 mÂČ et un lot B Ă  usage de bureaux de 1992 mÂČ. À noter que 2 baux commerciaux en l'Ă©tat futur d'achĂšvement sont dĂ©jĂ  signĂ©s pour ce projet. Metz est une ville de 120000 habitants situĂ©e Ă  55 kms de Nancy et Ă  67 kms de Sarrebruck en Allemagne.

Forces et faiblesses du projet

Le projet prĂ©sente plusieurs forces, notamment un rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut ĂȘtre dĂ©fini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espĂ©rer rĂ©aliser en soutenant financiĂšrement un projet spĂ©cifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est gĂ©nĂ©ralement calculĂ© en fonction des bĂ©nĂ©fices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la pĂ©riode pendant laquelle l'investissement est immobilisĂ©. Il reprĂ©sente donc une mesure de la rentabilitĂ© attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associĂ©s et les dĂ©lais de rĂ©alisation. Il est exprimĂ© en pourcentage annuel. Ă©levĂ© de 10%, mais aussi une Garantie financiĂšre d'achĂšvement (GFALa garantie financiĂšre d'achĂšvement (GFA) constitue une assurance octroyĂ©e par une banque ou un assureur au nom des acquĂ©reurs ayant signĂ© un compromis pour un bien immobilier en cours de construction. Cette assurance assure que, en cas de dĂ©faillance du promoteur, la construction sera intĂ©gralement finalisĂ©e et les biens prĂ©alablement acquis seront remis aux propriĂ©taires. Émise par un assureur, cette garantie implique le paiement d'un pourcentage du coĂ»t total de la construction, ainsi que diverses garanties telles que l'hypothĂšque, la garantie Ă  premiĂšre demande et la caution personnelle du dirigeant. En Ă©change, l'assureur s'engage Ă  financer la construction en cas de dĂ©faillance du constructeur. Il est important de noter que, dans le contexte d'opĂ©rations immobiliĂšres commerciales, la GFA n'est pas une exigence obligatoire, mais elle devient obligatoire pour les projets immobiliers rĂ©sidentiels.

⚠ En cas de dĂ©faillance :
âžĄïž soit ĂȘtre remboursĂ©s des acomptes payĂ©s
âžĄïž soit l’assureur prendra en charge la finalisation du chantier pour livrer le bien immobilier finalisĂ© Ă  l’acquĂ©reur.
) et des capitaux propres Ă©levĂ©s. De plus, il est situĂ© Ă  proximitĂ© d'un campus universitaire, d'un arrĂȘt de bus et mĂȘme peut-ĂȘtre d'une pizzeria. Le prix de sortie est Ă©galement considĂ©rĂ© comme rĂ©aliste.

Cependant, il y a aussi certaines faiblesses Ă  prendre en compte. Le rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut ĂȘtre dĂ©fini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espĂ©rer rĂ©aliser en soutenant financiĂšrement un projet spĂ©cifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est gĂ©nĂ©ralement calculĂ© en fonction des bĂ©nĂ©fices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la pĂ©riode pendant laquelle l'investissement est immobilisĂ©. Il reprĂ©sente donc une mesure de la rentabilitĂ© attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associĂ©s et les dĂ©lais de rĂ©alisation. Il est exprimĂ© en pourcentage annuel. est infĂ©rieur Ă  la moyenne des derniers projets chez Fundimmo, ce qui est un point Ă  considĂ©rer. De plus, l'Engagement de l'opĂ©rateurL'engagement de l'opĂ©rateur est le montant financĂ© par l'opĂ©rateur. C'est Ă  dire les deniers personnels que l'opĂ©rateur mets dans l'opĂ©ration. Plus l'engagement est important, plus l'opĂ©rateur est engagĂ© dans l'opĂ©ration. Si l'engagement est au dessus de 15% dumontant total Ă  financer, on considĂšre que c'est correct. est faible et la sociĂ©tĂ© portant l'opĂ©ration est endettĂ©e. Il y a Ă©galement un risque urbain avec un permis de construire modificatif en attente de purge.

Avis sur le projet

Dans l'ensemble, le projet Emeraude chez Fundimmo prĂ©sente des Garanties plutĂŽt faibles, mais il est soutenu par un opĂ©rateur expĂ©rimentĂ©. La PrĂ© commercialisationLa prĂ©-commercialisation consiste Ă  vendre un ensemble immobilier avant que le projet ne soit terminĂ©. Prenons par un exemple un projet de marchands de biens qui consiste Ă  acheter un immeuble, le rĂ©nover puis le revendre plus cher. Il est possible de trouver des acheteurs avant mĂȘme que les travaux de rĂ©novation ne commencent. On dit alors que le projet est prĂ©-commercialisĂ©.

On peut distinguer plusieurs aspects dans la pré-commercialisation.
1. Il y a d'abord l'offre reçue par un acheteur, celle-ci peut ĂȘtre acceptĂ©e par l'opĂ©rateur ou pas.
2. Ensuite, il y a le compromis de vente qui doit ĂȘtre signĂ©.
3. Ce compromis peut contenir des clauses suspensives qui peuvent annuler la vente.
est correcte et le prix de sortie est rĂ©aliste. Cependant, l'Engagement de l'opĂ©rateurL'engagement de l'opĂ©rateur est le montant financĂ© par l'opĂ©rateur. C'est Ă  dire les deniers personnels que l'opĂ©rateur mets dans l'opĂ©ration. Plus l'engagement est important, plus l'opĂ©rateur est engagĂ© dans l'opĂ©ration. Si l'engagement est au dessus de 15% dumontant total Ă  financer, on considĂšre que c'est correct. est faible et il y a des travaux importants Ă  rĂ©aliser. De plus, la MargeLa marge dans une opĂ©ration immobiliĂšre se rĂ©fĂšre Ă  la diffĂ©rence entre le coĂ»t total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriĂ©tĂ©. Cette marge est le profit rĂ©alisĂ© sur l'opĂ©ration. Elle est calculĂ©e en soustrayant tous les coĂ»ts associĂ©s Ă  l'achat, la rĂ©novation, les intĂ©rĂȘts d'emprunt et la vente de la propriĂ©tĂ© du prix de vente final.
âžĄïž Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.
âžĄïž Une marge nĂ©gative signifie que le projet n'est pas viable.
est trÚs faible en cas d'imprévus.

MalgrĂ© ces faiblesses, le projet offre un rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut ĂȘtre dĂ©fini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espĂ©rer rĂ©aliser en soutenant financiĂšrement un projet spĂ©cifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est gĂ©nĂ©ralement calculĂ© en fonction des bĂ©nĂ©fices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la pĂ©riode pendant laquelle l'investissement est immobilisĂ©. Il reprĂ©sente donc une mesure de la rentabilitĂ© attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associĂ©s et les dĂ©lais de rĂ©alisation. Il est exprimĂ© en pourcentage annuel. Ă©levĂ© de 10% et est bien situĂ© prĂšs d'un campus universitaire, ce qui est un point positif. Cependant, il est important de prendre en compte les risques potentiels liĂ©s Ă  la sociĂ©tĂ© porteuse de l'opĂ©ration et au permis de construire modificatif en attente de purge. Dans l'ensemble, il s'agit d'un projet intĂ©ressant mais qui prĂ©sente tout de mĂȘme certains risques Ă  prendre en considĂ©ration.

Analyse détaillée

đŸ‘·â€ Type de projetEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre diffĂ©rents types de projets.
AprÚs en avoir analysé des centaines, j'ai fait une petite liste des différents types de projets qui ont été portés à mon attention.
C'est fascinant de constater la diversité des projets et les niches secrÚtement gardées par les marchands de biens.
Chaque typologie de projets s'analyse un peu diffĂ©remment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tĂȘte les diffĂ©rents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur.
: Promotion immobiliĂšre VEFALa VEFA, abrĂ©viation de Vente en l'État Futur d'AchĂšvement, implique pour l'acheteur l'acquisition d'un logement qui n'est pas encore achevĂ©, basĂ©e sur des plans. Ce contrat Ă©tablit un lien entre l'acheteur et le promoteur, garantissant que la construction sera menĂ©e Ă  terme pour l'acheteur tout en permettant au promoteur d'ĂȘtre rĂ©munĂ©rĂ© au fur et Ă  mesure de l'avancement des travaux. Un calendrier de paiement, dĂ©fini par le promoteur, prĂ©voit que le solde sera versĂ© Ă  la livraison du bien par l'acheteur. Dans le cadre d'une vente en VEFA pour des biens rĂ©sidentiels, le promoteur est tenu de souscrire Ă  une Garantie FinanciĂšre d'AchĂšvement (GFA).

Les appels de fonds sont réalisés à mesure que le projet avance. Voici un exemple de déroulement du financement d'un projet en VEFA.

đŸ’¶ 440000 EUR Ă  financer
⏰ Remboursement capital : In fine. intĂ©rĂȘts: In fine.

Description : Il s’agit de la construction d’un ensemble immobilier de 2 bĂątiments Ă  usage mixte Ă  Metz (surface plancher 4189 mÂČ) . L’objectif est de revendre l'ensemble en 2 lots distincts soit un lot A Ă  usage d’établissement d’enseignement de 2197 mÂČ et un lot B Ă  usage de bureaux de 1992 mÂČ. À noter qu'Ă  l'heure actuelle 2 baux commerciaux en l’état futur d’achĂšvement sont signĂ©s.

Localisation : Metz est une ville de 120000 habitants situĂ©e Ă  55 kms de Nancy (via l’autoroute A31) et Ă  67 kms de Sarrebruck. (en Allemagne ville de 180000 habitants)

✅ -> FORCES ❗-> FAIBLESSES ⚠ -> Warning

✅ rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut ĂȘtre dĂ©fini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espĂ©rer rĂ©aliser en soutenant financiĂšrement un projet spĂ©cifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est gĂ©nĂ©ralement calculĂ© en fonction des bĂ©nĂ©fices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la pĂ©riode pendant laquelle l'investissement est immobilisĂ©. Il reprĂ©sente donc une mesure de la rentabilitĂ© attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associĂ©s et les dĂ©lais de rĂ©alisation. Il est exprimĂ© en pourcentage annuel. 10% -> Ă©levĂ©.
❗Le rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut ĂȘtre dĂ©fini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espĂ©rer rĂ©aliser en soutenant financiĂšrement un projet spĂ©cifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est gĂ©nĂ©ralement calculĂ© en fonction des bĂ©nĂ©fices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la pĂ©riode pendant laquelle l'investissement est immobilisĂ©. Il reprĂ©sente donc une mesure de la rentabilitĂ© attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associĂ©s et les dĂ©lais de rĂ©alisation. Il est exprimĂ© en pourcentage annuel. est infĂ©rieur au rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut ĂȘtre dĂ©fini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espĂ©rer rĂ©aliser en soutenant financiĂšrement un projet spĂ©cifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est gĂ©nĂ©ralement calculĂ© en fonction des bĂ©nĂ©fices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la pĂ©riode pendant laquelle l'investissement est immobilisĂ©. Il reprĂ©sente donc une mesure de la rentabilitĂ© attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associĂ©s et les dĂ©lais de rĂ©alisation. Il est exprimĂ© en pourcentage annuel. moyen (11%) des derniers projets chez Fundimmo.
❗ LTACe ratio se calcule en divisant le montant du prĂȘt sur le prix d'acquisition.
C'est un ratio important à suivre pour les projets de type achat->rénovation->revente car le prix au moment de l'achat est plus faible que le prix de vente aprÚs rénovation.
Pour un projet de promotion immobiliĂšre, le coĂ»t d'acquisition est seulement le coĂ»t d'achat du foncier, donc le LTA va ĂȘtre trĂšs Ă©levĂ©e et la majeure partie du financement va ĂȘtre allouĂ©e aux travaux.
Pour un projet de rénovation-revente, la LTA sera un peu moins élevée suivant l'important des travaux.
Pour un achat-division-revente, ce ratio sera encore moins Ă©levĂ© et la majoritĂ© du financement va ĂȘtre allouĂ©e Ă  l'achat du bien.
(Loan to AcquisitionCe ratio se calcule en divisant le montant du prĂȘt sur le prix d'acquisition.
C'est un ratio important à suivre pour les projets de type achat->rénovation->revente car le prix au moment de l'achat est plus faible que le prix de vente aprÚs rénovation.
Pour un projet de promotion immobiliĂšre, le coĂ»t d'acquisition est seulement le coĂ»t d'achat du foncier, donc le LTA va ĂȘtre trĂšs Ă©levĂ©e et la majeure partie du financement va ĂȘtre allouĂ©e aux travaux.
Pour un projet de rénovation-revente, la LTA sera un peu moins élevée suivant l'important des travaux.
Pour un achat-division-revente, ce ratio sera encore moins Ă©levĂ© et la majoritĂ© du financement va ĂȘtre allouĂ©e Ă  l'achat du bien.
): 389% -> élevée
✅ LTSLa LTV oĂč Loan to Value aussi parfois appelĂ© LTS (Loan To Sale) est un ratio qui permet d'analyser le niveau d'endettement pour un projet immobilier.
On l'utilise beaucoup en crowdfunding immobilier pour estimer le risque, en particulier voir si un projet a fait appel au financement de façon modérée ou excessive.
Ce ratio se calcule en divisant le montant emprunté par la valeur du bien à l'échéance du projet.
La valeur du bien à échéance est :

■ pour un bien non prĂ©-commercialisĂ©: une estimation du prix du bien Ă  la fin du projet. Il faut alors s'assurer que la valeur du bien n'est pas sur-Ă©valuĂ©e.

■ pour un bien prĂ©-commercialisĂ©: le prix dans le compromis de vente

ce ratio évolue typiquement autour de 40%-60%. Plus ce ratio est élevé, plus le risque est élevé. Quand ce ratio monte à 70% voire 80%, il faut redoubler d'attention.
(Loan To SaleLa LTV oĂč Loan to Value aussi parfois appelĂ© LTS (Loan To Sale) est un ratio qui permet d'analyser le niveau d'endettement pour un projet immobilier.
On l'utilise beaucoup en crowdfunding immobilier pour estimer le risque, en particulier voir si un projet a fait appel au financement de façon modérée ou excessive.
Ce ratio se calcule en divisant le montant emprunté par la valeur du bien à l'échéance du projet.
La valeur du bien à échéance est :

■ pour un bien non prĂ©-commercialisĂ©: une estimation du prix du bien Ă  la fin du projet. Il faut alors s'assurer que la valeur du bien n'est pas sur-Ă©valuĂ©e.

■ pour un bien prĂ©-commercialisĂ©: le prix dans le compromis de vente

ce ratio évolue typiquement autour de 40%-60%. Plus ce ratio est élevé, plus le risque est élevé. Quand ce ratio monte à 70% voire 80%, il faut redoubler d'attention.
): 29% -> trĂšs faible
LTCCe ratio se calcule comme le montant emprunté divisé par le coût des travaux.
Il permet d'apprécier l'importance du coût des travaux dans le projet.
En d'autres termes, quelle proportion du financement est utilisée pour les travaux.
Par exemple, si l'opérateur emprunte 300k euros pour des travaux de 400k alors ce ratio = 300/400 = 75%.
Habituellement, les investisseurs financent seulement une partie des travaux. Au-delà de 80%, cela devient beaucoup plus risqué.
Dans le cas de projet de promotion immobiliÚre, le coût de la construction peut représenter beaucoup comparativement au coût du terrain.
(Loan to Construction CostCe ratio se calcule comme le montant emprunté divisé par le coût des travaux.
Il permet d'apprécier l'importance du coût des travaux dans le projet.
En d'autres termes, quelle proportion du financement est utilisée pour les travaux.
Par exemple, si l'opérateur emprunte 300k euros pour des travaux de 400k alors ce ratio = 300/400 = 75%.
Habituellement, les investisseurs financent seulement une partie des travaux. Au-delà de 80%, cela devient beaucoup plus risqué.
Dans le cas de projet de promotion immobiliÚre, le coût de la construction peut représenter beaucoup comparativement au coût du terrain.
): 39%
❗ Engagement de l'opĂ©rateurL'engagement de l'opĂ©rateur est le montant financĂ© par l'opĂ©rateur. C'est Ă  dire les deniers personnels que l'opĂ©rateur mets dans l'opĂ©ration.
Plus l'engagement est important, plus l'opérateur est engagé dans l'opération.
Si l'engagement est au dessus de 15% dumontant total Ă  financer, on considĂšre que c'est correct.
: 4% -> faible.
Type de Garantie :
✅GAPD (situation au 31/12/2022) montant capitaux propres: 5M€ Ă©levĂ©. ratio dette nette/capitaux propres < 2.5 ?0,71 SociĂ©tĂ© lĂ©gĂšrement endettĂ©e.
✅GFALa garantie financiĂšre d'achĂšvement (GFA) constitue une assurance octroyĂ©e par une banque ou un assureur au nom des acquĂ©reurs ayant signĂ© un compromis pour un bien immobilier en cours de construction. Cette assurance assure que, en cas de dĂ©faillance du promoteur, la construction sera intĂ©gralement finalisĂ©e et les biens prĂ©alablement acquis seront remis aux propriĂ©taires. Émise par un assureur, cette garantie implique le paiement d'un pourcentage du coĂ»t total de la construction, ainsi que diverses garanties telles que l'hypothĂšque, la garantie Ă  premiĂšre demande et la caution personnelle du dirigeant. En Ă©change, l'assureur s'engage Ă  financer la construction en cas de dĂ©faillance du constructeur. Il est important de noter que, dans le contexte d'opĂ©rations immobiliĂšres commerciales, la GFA n'est pas une exigence obligatoire, mais elle devient obligatoire pour les projets immobiliers rĂ©sidentiels.


⚠ En cas de dĂ©faillance :

âžĄïž soit ĂȘtre remboursĂ©s des acomptes payĂ©s

âžĄïž soit l’assureur prendra en charge la finalisation du chantier pour livrer le bien immobilier finalisĂ© Ă  l’acquĂ©reur.
(Garantie financiĂšre d'achĂšvement)
❗SantĂ©Voici les diffĂ©rents critĂšres pour analyser les Ă©tats financiers :

âžĄïž Qu'est-ce qu'un bilan ? C'est photographie de l'entreprise chaque annĂ©e : ce qu'elle possĂšde = l'actif, ce qu'elle doit = le passif

❗Avant de rentrer dans le dĂ©tail du bilan, regardez les dates

... âžĄïž Exercice rĂ©cent ou pas ? si on est en 2023 et qu'on a accĂšs au bilan 2021, ce n'est pas assez rĂ©cent.

... âžĄïž Date de crĂ©ation : la sociĂ©tĂ© a-t-elle Ă©tĂ© crĂ©Ă© pour l'occasion ?

âžĄïž Dans le passif, on trouve les dettes=ce qu'elle doit aux crĂ©anciers et les capitaux propres=ce qu'elle doit aux actionnaires

âžĄïž Les capitaux propres : Les ressources financiĂšres mobilisables. Il s'agit des fonds apportĂ©s par les associĂ©s ou actionnaires lors de la crĂ©ation de la sociĂ©tĂ© auxquels s'ajoutent les fonds gĂ©nĂ©rĂ©s par son activitĂ©.
Les capitaux propres reprĂ©sentent la valeur financiĂšre que percevraient les actionnaires en cas de liquidation d’une entreprise.

âžĄïž Ils servent Ă  financer les investissements. On voit leur utilisation dans l'engagement des opĂ©rateurs, c'est-Ă -dire l'utilisation des deniers personnels.
Une fois utilisés, les capitaux propres sont diminués d'autant.

❗Si les capitaux propres sont trop faibles, une banque refusera de prĂȘter. De mĂȘme pour le crowdfunding.

capitaux propres 0 ou négatif -> à fuir

âžĄïž Dettes /capitaux propres : ce ratio montre l'importance des dettes par rapport aux capitaux propres.

✅ un ratio infĂ©rieur Ă  2.5 montre une entreprise saine.

❗un ratio supĂ©rieur Ă  2.5 montre une entreprise avec un fort endettement.
Parfois on rencontre des ratios supérieurs à 5 ou 10, c'est clairement un indicateur d'un endettement trop important. Il faut que l'entreprise recapitalise.

âžĄïž Dette nette /capitaux propres: MĂȘme ratio auquel on ajoute les disponibilitĂ©s Ă  l'actif du bilan.

âžĄïž S'il y a des dettes importantes, regarder les immobilisations pour voir s'il y a des actifs (immobilisations), des projets en cours qui vont peut-ĂȘtre bientĂŽt aboutir. La revente des biens rĂ©duira les dettes.
de la sociĂ©tĂ© portant l'opĂ©ration: Montant capitaux propres: 697K€ Faible. ratio dette nette/capitaux propres < 2.5 ?:6,85 SociĂ©tĂ© endettĂ©e.
Pré commercialisationLa pré-commercialisation consiste à vendre un ensemble immobilier avant que le projet ne soit terminé.
Prenons par un exemple un projet de marchands de biens qui consiste à acheter un immeuble, le rénover puis le revendre plus cher.
Il est possible de trouver des acheteurs avant mĂȘme que les travaux de rĂ©novation ne commencent. On dit alors que le projet est prĂ©-commercialisĂ©.


On peut distinguer plusieurs aspects dans la pré-commercialisation.

1. Il y a d'abord l'offre reçue par un acheteur, celle-ci peut ĂȘtre acceptĂ©e par l'opĂ©rateur ou pas.

2. Ensuite, il y a le compromis de vente qui doit ĂȘtre signĂ©.

3. Ce compromis peut contenir des clauses suspensives qui peuvent annuler la vente.
:
❗Lot A (2.197 mÂČ) PrĂ© commercialisĂ©La prĂ©-commercialisation consiste Ă  vendre un ensemble immobilier avant que le projet ne soit terminĂ©.
Prenons par un exemple un projet de marchands de biens qui consiste à acheter un immeuble, le rénover puis le revendre plus cher.
Il est possible de trouver des acheteurs avant mĂȘme que les travaux de rĂ©novation ne commencent. On dit alors que le projet est prĂ©-commercialisĂ©.


On peut distinguer plusieurs aspects dans la pré-commercialisation.

1. Il y a d'abord l'offre reçue par un acheteur, celle-ci peut ĂȘtre acceptĂ©e par l'opĂ©rateur ou pas.

2. Ensuite, il y a le compromis de vente qui doit ĂȘtre signĂ©.

3. Ce compromis peut contenir des clauses suspensives qui peuvent annuler la vente.
Ă  59% du chiffre d'affaires via un acte de vente, mais sous condition d'obtention du permis de construire modificatif.
❗Lot B (1992 mÂČ) PrĂ© commercialisĂ©La prĂ©-commercialisation consiste Ă  vendre un ensemble immobilier avant que le projet ne soit terminĂ©.
Prenons par un exemple un projet de marchands de biens qui consiste à acheter un immeuble, le rénover puis le revendre plus cher.
Il est possible de trouver des acheteurs avant mĂȘme que les travaux de rĂ©novation ne commencent. On dit alors que le projet est prĂ©-commercialisĂ©.


On peut distinguer plusieurs aspects dans la pré-commercialisation.

1. Il y a d'abord l'offre reçue par un acheteur, celle-ci peut ĂȘtre acceptĂ©e par l'opĂ©rateur ou pas.

2. Ensuite, il y a le compromis de vente qui doit ĂȘtre signĂ©.

3. Ce compromis peut contenir des clauses suspensives qui peuvent annuler la vente.
Ă  41% du chiffre d'affaires via un contrat de rĂ©servation en VEFALa VEFA, abrĂ©viation de Vente en l'État Futur d'AchĂšvement, implique pour l'acheteur l'acquisition d'un logement qui n'est pas encore achevĂ©, basĂ©e sur des plans. Ce contrat Ă©tablit un lien entre l'acheteur et le promoteur, garantissant que la construction sera menĂ©e Ă  terme pour l'acheteur tout en permettant au promoteur d'ĂȘtre rĂ©munĂ©rĂ© au fur et Ă  mesure de l'avancement des travaux. Un calendrier de paiement, dĂ©fini par le promoteur, prĂ©voit que le solde sera versĂ© Ă  la livraison du bien par l'acheteur. Dans le cadre d'une vente en VEFA pour des biens rĂ©sidentiels, le promoteur est tenu de souscrire Ă  une Garantie FinanciĂšre d'AchĂšvement (GFA).

Les appels de fonds sont réalisés à mesure que le projet avance. Voici un exemple de déroulement du financement d'un projet en VEFA.
(financement obtenu) mais l'acquéreur est une société appartenant au porteur de la GAPD.
✅ Centres d'intĂ©rĂȘts: SituĂ© Ă  proximitĂ© d'un campus universitaire, d'un arrĂȘt de bus ou d'une pizzeria.
✅Estimation Prix de sortie : Prix de sortie plutĂŽt rĂ©aliste (2809€/mÂČ) qui se situe entre le prix moyen (2308€/mÂČ) et la fourchette haute (3201€/mÂČ source: unemplacement.com)
❗📉Pas de donnĂ©es fiables disponibles concernant l'Ă©volution du prix au mÂČ des bureaux sur Metz.
❗ MargeLa marge dans une opĂ©ration immobiliĂšre se rĂ©fĂšre Ă  la diffĂ©rence entre le coĂ»t total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriĂ©tĂ©. Cette marge est le profit rĂ©alisĂ© sur l'opĂ©ration. Elle est calculĂ©e en soustrayant tous les coĂ»ts associĂ©s Ă  l'achat, la rĂ©novation, les intĂ©rĂȘts d'emprunt et la vente de la propriĂ©tĂ© du prix de vente final.

âžĄïž Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.

âžĄïž Une marge nĂ©gative signifie que le projet n'est pas viable.
scĂ©nario optimiste: 8% -> MargeLa marge dans une opĂ©ration immobiliĂšre se rĂ©fĂšre Ă  la diffĂ©rence entre le coĂ»t total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriĂ©tĂ©. Cette marge est le profit rĂ©alisĂ© sur l'opĂ©ration. Elle est calculĂ©e en soustrayant tous les coĂ»ts associĂ©s Ă  l'achat, la rĂ©novation, les intĂ©rĂȘts d'emprunt et la vente de la propriĂ©tĂ© du prix de vente final.

âžĄïž Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.

âžĄïž Une marge nĂ©gative signifie que le projet n'est pas viable.
correcte
❗ MargeLa marge dans une opĂ©ration immobiliĂšre se rĂ©fĂšre Ă  la diffĂ©rence entre le coĂ»t total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriĂ©tĂ©. Cette marge est le profit rĂ©alisĂ© sur l'opĂ©ration. Elle est calculĂ©e en soustrayant tous les coĂ»ts associĂ©s Ă  l'achat, la rĂ©novation, les intĂ©rĂȘts d'emprunt et la vente de la propriĂ©tĂ© du prix de vente final.

âžĄïž Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.

âžĄïž Une marge nĂ©gative signifie que le projet n'est pas viable.
scĂ©nario pessimiste: 0% en cas de coĂ»t travaux de +10% -> MargeLa marge dans une opĂ©ration immobiliĂšre se rĂ©fĂšre Ă  la diffĂ©rence entre le coĂ»t total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriĂ©tĂ©. Cette marge est le profit rĂ©alisĂ© sur l'opĂ©ration. Elle est calculĂ©e en soustrayant tous les coĂ»ts associĂ©s Ă  l'achat, la rĂ©novation, les intĂ©rĂȘts d'emprunt et la vente de la propriĂ©tĂ© du prix de vente final.

âžĄïž Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.

âžĄïž Une marge nĂ©gative signifie que le projet n'est pas viable.
inexistante.
✅État du bien: Ensemble immobilier à usage mixte neuf aprùs construction.
❗Risque urbanisme: Permis de construire modificatif en attente de purge.
✅BEFA signĂ©, mais sous conditions suspensives. (350 mÂČ et 1323 mÂČ soit 40% de la surface louĂ©e pour le moment)
❗Travaux de construction reprĂ©sentant 81% du prix de revient. (1816€/mÂČ)
✅Historique porteur de projets: Promoteur depuis 15 ans (plusieurs opĂ©rations rĂ©alisĂ©es dans la rĂ©gion)
✅Encours de financement et retardEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre diffĂ©rents types de projets.
AprÚs en avoir analysé des centaines, j'ai fait une petite liste des différents types de projets qui ont été portés à mon attention.
C'est fascinant de constater la diversité des projets et les niches secrÚtement gardées par les marchands de biens.
Chaque typologie de projets s'analyse un peu diffĂ©remment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tĂȘte les diffĂ©rents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur.
de l'opérateur : Pas de retardEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre différents types de projets.
AprÚs en avoir analysé des centaines, j'ai fait une petite liste des différents types de projets qui ont été portés à mon attention.
C'est fascinant de constater la diversité des projets et les niches secrÚtement gardées par les marchands de biens.
Chaque typologie de projets s'analyse un peu diffĂ©remment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tĂȘte les diffĂ©rents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur.
connu. 5 projets déjà remboursés sur la plateforme Fundimmo. (Source: hellocrowdfunding.com)
Qualité plateforme :
✅ 10% de retardsEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre diffĂ©rents types de projets.
AprÚs en avoir analysé des centaines, j'ai fait une petite liste des différents types de projets qui ont été portés à mon attention.
C'est fascinant de constater la diversité des projets et les niches secrÚtement gardées par les marchands de biens.
Chaque typologie de projets s'analyse un peu diffĂ©remment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tĂȘte les diffĂ©rents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur.
de plus de 6 mois chez Fundimmo -> faible.
✅ 0% de pertes dĂ©finitivesUne perte dĂ©finitive en crowdfunding se produit lorsqu'un investisseur ne rĂ©cupĂšre pas les fonds qu'il a investis dans un projet financĂ© par le biais d'une plateforme de financement participatif. En d'autres termes, la personne qui a contribuĂ© au projet ne reçoit pas le produit, le service ou le remboursement promis, et les fonds investis sont considĂ©rĂ©s comme perdus de maniĂšre permanente.
Il existe plusieurs raisons pour lesquelles une perte dĂ©finitive peut survenir en crowdfunding. Par exemple, le projet financĂ© peut Ă©chouer, l'Ă©quipe responsable du projet peut ne pas ĂȘtre en mesure de livrer ce qui a Ă©tĂ© promis, ou des problĂšmes imprĂ©vus peuvent survenir, rendant impossible la rĂ©alisation du projet.
chez Fundimmo -> faible.
đŸ€ BONUS: Pas de code Bonus.
Pour nous permettre de continuer Ă  analyser tous les projets, nous avons besoin de vous. RĂ©glez votre cotisation au club 👆

LTA et LTS du projet Emeraude

La LTA est de 389 %.
La LTS est de 29 %.

Évolution des rendements chez Fundimmo

RĂ©sultat des votes pour le projet: Emeraude

Nombre de votants : 28 votants
👎64% 👍4% đŸ€·4% đŸłïž29%
Pour voter :

Grégory VaurGrégory Vaur
Grégory, j'ai 26 ans je suis investisseur en crowdfunding immobilier, bourse et crowd-lending depuis 1 an environ. Je me suis formé en autodidacte en regardant notamment des vidéos traitant de ces sujets . Je suis actuellement inscrit sur la premiÚre brique, Clubfunding, Raizers...

La plateforme Fundimmo

💎 Bonus et code parrain Fundimmo

Fundimmo
Voir les projets en cours.

📈 Les intentions d'investissements pour les projets de Fundimmo

Les intentions d'investissements montrent le résultat des votes qui ont lieu sur le club BluerSly Investisseur pour chaque projet.

Rejoignez le club investisseurs Objectif-Renta

En rejoignant le club, vous adhĂ©rez Ă  une communautĂ© d'investisseurs animĂ©s par les mĂȘmes intĂ©rĂȘts et les mĂȘmes passions.

DĂ©couvrir d'autres plateformes

Lesentrepreteurs
Estateguru
Stomea
Citesia
Realt
âžĄïž AccĂ©der au projet sur la plateforme
Mentions LĂ©gales
Conditions générales
Protection des données
À propos