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La pré-commercialisation consiste à vendre un ensemble immobilier avant que le projet ne soit terminé.
Prenons par un exemple un projet de marchands de biens qui consiste à acheter un immeuble, le rénover puis le revendre plus cher.
Il est possible de trouver des acheteurs avant même que les travaux de rénovation ne commencent. On dit alors que le projet est pré-commercialisé.
On peut distinguer plusieurs aspects dans la pré-commercialisation.
1. Il y a d'abord l'offre reçue par un acheteur, celle-ci peut être acceptée par l'opérateur ou pas.
2. Ensuite, il y a le compromis de vente qui doit être signé.
3. Ce compromis peut contenir des clauses suspensives qui peuvent annuler la vente.
Certaines plateformes de crowdfunding considèrent qu'une offre est suffisante pour parler de pré-commercialisation.
Comme une offre peut être acceptée ou non, je considère que ce n'est pas suffisant pour dire que le projet est pré-commercialisé.
Un compromis signé est le standard en matière de pré-commercialisation.
Si, en plus du compromis signé, on s'assure que les conditions suspensives ne peuvent plus être activées alors c'est une assurance supplémentaire.
Par exemple, si l'obtention du crédit est une condition suspensive, mais que l'acheteur a déjà obtenu son crédit, alors je considère la vente comme inéluctable.
Ce travail de due diligence, personne ne le fait à la place de l'investisseur. Grâce à notre communauté, nous n'hésitons pas à poser les questions aux plateformes de crowdfunding pour obtenir les détails.
Et nous les partageons sur le club.
Si un projet n'est pas pré-commercialisé, cela signifie qu'il n'est pas vendu. Il faudra donc le vendre plus tard, quand les travaux seront terminés. Le prix de vente n'est donc pas connu en début de projet. On va donc devoir estimer le futur prix de vente. Il va falloir regarder les prix de vente pour des biens similaires, dans la même zone. Coté investisseur, il y a donc un effort d'analyse supplémentaire à effectuer. Il y a aussi un risque supplémentaire lié à l'incertitude liée à la capacité du marchand de biens à revendre au prix estimé indiqué. On ne connaît pas non plus l'état du marché immobilier au moment de la future mise en vente. Si c'est un projet de promotion immobilière qui s'étale sur 2 ans, quel sera l'état de l'immobilier au moment de la mise en vente ?
Sans pré-commercialisation, on pourra analyser différents éléments.
Vérifier que la marge peut supporter une erreur sur le prix de sortie estimé :
le projet est il toujours viable si le prix de vente est de 10%, 20%, 30% inférieur ?
Quelle est la fiabilité des estimations de prix ? Le marché est il liquide ? Le bien est il en bon état ?
Dans mes analyses, je n'hésite pas à demander à ceux qui habitent proche du bien de me donner leur avis, car rien ne vaut l'expérience des investisseurs qui connaissent la zone où se situe le bien immobilier.
On pourra utiliser les estimateurs suivants :
➡️meilleursagents, l'estimateur le plus célèbre en France
➡️Seloger estimateur
➡️immobilier.notaires
➡️netvendeur
➡️Efficity estimateur
➡️Lefigaro estimateur
➡️Etalab : le prix des ventes réelles enregistrées
On pourra utiliser les estimateurs suivants :
➡️bureauxlocaux
On pourra utiliser les estimateurs suivants :
➡️meilleursagents
➡️Le cadastre en libre accès
On pourra utiliser les outils suivants
➡️zillow, estimateur le plus célèbre aux états-unis
➡️Realtor, prix des dernières transactions
➡️L'historique des prix des propriétés aux États-Unis sur property-records
➡️Riskfactor, le bien est-il en zones inondables ?
➡️neighborhoodscout, les chiffres de la criminalité
➡️crimegrade, les chiffres de la criminalité
➡️Le détails des actes criminels à Détroit
