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Certains ratios permettent d'analyser les projets de crowdfunding immobilier (financement participatif de projets immobiliers). Cela fait partie des indicateurs qui permettent d'analyser le risque d'un projet. Ils sont donc à prendre en compte avant d'investir. Certaines plateformes les calculent. D'autres non. Dans tous les cas, il faut les vérifier et les comprendre pour leur donner du sens.
La LTV où Loan to Value aussi parfois appelé LTS (Loan To Sale) est un ratio qui permet d'analyser le niveau d'endettement pour un projet immobilier.
On l'utilise beaucoup en crowdfunding immobilier pour estimer le risque, en particulier voir si un projet a fait appel au financement de façon modérée ou excessive.
Ce ratio se calcule en divisant le montant emprunté par la valeur du bien à l'échéance du projet.
La valeur du bien à échéance est :
■ pour un bien non pré-commercialisé: une estimation du prix du bien à la fin du projet. Il faut alors s'assurer que la valeur du bien n'est pas sur-évaluée.
■ pour un bien pré-commercialisé: le prix dans le compromis de vente
ce ratio évolue typiquement autour de 40%-60%. Plus ce ratio est élevé, plus le risque est élevé. Quand ce ratio monte à 70% voire 80%, il faut redoubler d'attention.
Dans le cas des projets avec des appels à financement en plusieurs fois, il n'est pas rare que le projet affiche un LTV faible au début du projet, autour de 30% par exemple. À mesure que le projet avance, de nouveaux financements arrivent et donc la LTV naturellement monte aussi. J'essaye d'éviter les projets qui ont des LTV au delà de [60%-70%]. Cet indicateur est à surveiller, car le risque n'est pas le même à mesure que le projet progresse.
Ce ratio se calcule en divisant le montant du prêt sur le prix d'acquisition. C'est un ratio important à suivre pour les projets de type achat->rénovation->revente car le prix au moment de l'achat est plus faible que le prix de vente après rénovation. Pour un projet de promotion immobilière, le coût d'acquisition est seulement le coût d'achat du foncier, donc le LTA va être très élevée et la majeure partie du financement va être allouée aux travaux. Pour un projet de rénovation-revente, la LTA sera un peu moins élevée suivant l'important des travaux. Pour un achat-division-revente, ce ratio sera encore moins élevé et la majorité du financement va être allouée à l'achat du bien.
Ce ratio se calcule comme le montant emprunté divisé par le coût des travaux. Il permet d'apprécier l'importance du coût des travaux dans le projet. En d'autres termes, quelle proportion du financement est utilisée pour les travaux. Par exemple, si l'opérateur emprunte 300k euros pour des travaux de 400k alors ce ratio = 300/400 = 75%. Habituellement, les investisseurs financent seulement une partie des travaux. Au-delà de 80%, cela devient beaucoup plus risqué. Dans le cas de projet de promotion immobilière, le coût de la construction peut représenter beaucoup comparativement au coût du terrain.
Lors de mon interview avec Raizers, j'ai abordé le sujet des ratios dans le cadre du crowdfunding. Je vous laisse écouter les conseils d'un professionnel.
C'est un ratio 'fait maison' que je regarde. Je le calcule en divisant le montant investi par l'opérateur par le montant du coût de l'opération.
Ce ratio indique combien l'opérateur a investi de ses deniers personnels dans le projet. Si ce ratio est à 0%, cela montre que l'opérateur n'a rien investi et ce n'est pas bon signe.
J'aime quand l'opérateur est partie prenante dans le projet. Plus ce ratio est important et plus je suis optimiste, car l'opérateur a investi ses propres fonds alors je peux lui faire confiance pour ne rien lâcher et se battre pour mener à bien son projet.
Dans le cas ou le projet dispose d'une hypothèque de premier rang inscrite, on pourra calculer la couverture hypothécaire. Celle-ci se calcule comme la valeur de l'actif hypothéqué divisé par le montant à financer. Si ce ratio est de 100%, cela signifie que le capital est protégé. Au-delà de 100%, cela signifie que le capital et les intérêts sont protégés partiellement ou totalement. Enfin si ce ratio est inférieur à 100%, cela signifie que seule une partie du capital est protégée. Dans le cas d'une hypothèque de second rang, on calculera le ratio de la même manière en excluant le montant de l'hypothèque de premier accordé à la banque.
