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Investir pour se libérer
Cette analyse est proposée par Marc BluerSky
⏰ Le projet démarre le 16/03/2023 à 14h00
🏪 Achat d'un terrain, lotissement en 7 lots, revent en 7 lots
financement de l’acquisition du foncier et une partie des travaux de viabilisation
💰 Financement : 865 000 €
💶 L’emprunt obligataire sera amorti et remboursé au fil des ventes par l’opérateur, les intérêts sont payés annuellement mais garantis pour une période minimum de 6 mois.
✅ risque urbanisme : autorisation de lotir les 7 lots déjà obtenue et purgée de tout recours. 2 lots supplémentaire nécéssite une autotisation
⚠️Hypothèque de 1er rang sur bien un acquis à 400K, alors que le prêt est de 865k. ça ne couvre un peu moins de la moitié du capital
⚠️Prix de sortie estimé : 220 euros/m2, prix moyen estimé : 168m2, soit 30% au dessus du prix moyen. Fourchette haute.
⚠️ Marge importante de 33% mais calculé sur un prix de sortir de 30% au dessus du `rix de marché
❗️Camps-la-Source petit patelins 2000 habitants, pas de grande ville à proximité, 40 km au nord de Toulon
❗️LTA : 216%, très élevé
✅LTS : 55% faible mais calculé sur un prix de sortir optimiste.
⚠️ scénario modéré (avec prix de sortie dans la moyenne des prix): LTS autour de 70% - un peu élevé
❗️ très faible pré-commercialisation, 2 lots sur 9 ont reçu une offre mais on ne sait pas si ces offres sont avec ou sans conditions. Je ne comptabilise pas ces offres dans la pré-commercialisation.
❗️Santé de la société: dette nette sur capitaux propre = 1.1 (ok <2.5), par contre les montant des capitaux propres sont faibles : seulement 123k de capitaux propre. Bilan 2022 non publié donc ces valeurs sont sur le bilan 2021
⚠️Apport en fonds propres opérateur assez faible : 13% du prix de revient et 87% pour le crowdfunding.
👩⚖️ MON AVIS GLOBAL
Les garanties sont moyenne, l'hypothèque ne couvre que la moitié du capital. Le prix de sortie me semble un peu gonflé mais avez un scénario modéré, le projet reste viable donc c'est pas si mal. pré-commercialisation faible, dommage car ce sont des terrains à batir, il auraient pu démarrer la commercialisation plus tôt
Le projet n'est pas si mal mais on a vu mieux.
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Marc BluerSky
Investisseur en crowdfunding depuis 2018 sur plus de 20 plateformes en Europe et aux U.S. Je suis aussi investisseur en immobilier physique à Paris depuis 2008. J'ai un portefeuille d'actions et ETF sur lequel je fais de la DCA manuellement. Passionné d'investissement, de business en ligne et de liberté financière.
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