Cette analyse est proposée par Olivier le
⏰ Le projet démarre le 21/03/2023 11h00
💰 Le rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel. estimé du projet est de 10% par an.
⏱ La durée cible du projet est de 18m
💼 Le ticket minimum est de 1000€
👷 Type de projetEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre différents types de projets.
Après en avoir analysé des centaines, j'ai fait une petite liste des différents types de projets qui ont été portés à mon attention.
C'est fascinant de constater la diversité des projets et les niches secrètement gardées par les marchands de biens.
Chaque typologie de projets s'analyse un peu différemment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tête les différents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur. :
2 analyses pour ce projet
Marc BluerSky -> B
Olivier -> C
📖 DESCRIPTION DU PROJET
Financement sur 18 mois à 10% d'une opération de promotion 100% Pré commercialiséLa pré-commercialisation consiste à vendre un ensemble immobilier avant que le projet ne soit terminé.
Prenons par un exemple un projet de marchands de biens qui consiste à acheter un immeuble, le rénover puis le revendre plus cher.
Il est possible de trouver des acheteurs avant même que les travaux de rénovation ne commencent. On dit alors que le projet est pré-commercialisé.
On peut distinguer plusieurs aspects dans la pré-commercialisation.
1. Il y a d'abord l'offre reçue par un acheteur, celle-ci peut être acceptée par l'opérateur ou pas.
2. Ensuite, il y a le compromis de vente qui doit être signé.
3. Ce compromis peut contenir des clauses suspensives qui peuvent annuler la vente.e en Haute-Savoie à 30 minutes de Genève.
Construction de 2 villas jumelées de 116 m2 de surface habitable et division parcelaire afin d'éviter la mise en co-propriété de l'ensemble.
⏰ Remboursement capital : In fine. intérêts: in fine.
Ticket minimum: 1000
✅ FORCES:
✅ Pré commercialisationLa pré-commercialisation consiste à vendre un ensemble immobilier avant que le projet ne soit terminé.
Prenons par un exemple un projet de marchands de biens qui consiste à acheter un immeuble, le rénover puis le revendre plus cher.
Il est possible de trouver des acheteurs avant même que les travaux de rénovation ne commencent. On dit alors que le projet est pré-commercialisé.
On peut distinguer plusieurs aspects dans la pré-commercialisation.
1. Il y a d'abord l'offre reçue par un acheteur, celle-ci peut être acceptée par l'opérateur ou pas.
2. Ensuite, il y a le compromis de vente qui doit être signé.
3. Ce compromis peut contenir des clauses suspensives qui peuvent annuler la vente. à 100% auprès de 2 couples suisses ayant obtenu leurs accords de financement bancaire.
✅ Loan-to-sales / Loan-to-value 38.5%
✅ Permis obtenu et purgé
❗️ FAIBLESSES:
❗️ Pas de Garantie forte (promesse d'affectation hypothécaire, GAPD, caution personnelle)
❗️ On ne connaît pas exactement le niveau de participation du promoteur au financement (uniquement le total promoteur + les appels de fonds VEFALa VEFA, abréviation de Vente en l'État Futur d'Achèvement, implique pour l'acheteur l'acquisition d'un logement qui n'est pas encore achevé, basée sur des plans. Ce contrat établit un lien entre l'acheteur et le promoteur, garantissant que la construction sera menée à terme pour l'acheteur tout en permettant au promoteur d'être rémunéré au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Un calendrier de paiement, défini par le promoteur, prévoit que le solde sera versé à la livraison du bien par l'acheteur. Dans le cadre d'une vente en VEFA pour des biens résidentiels, le promoteur est tenu de souscrire à une Garantie Financière d'Achèvement (GFA).
Les appels de fonds sont réalisés à mesure que le projet avance. Voici un exemple de déroulement du financement d'un projet en VEFA., qui est de 585296, soit 53% du financement total)
❗️ Pas d'antériorité. 1ère opération de crowdfunding pour ce promoteur
❗️ S'agissant de la construction de 2 villas, les Travaux sont importants et représentent 56% du prix de revient
❗️ Loan-to-acquisition 147% étant donné qu'il est basé sur la valeur du terrain nu (340000 EUR)
⚖️ AVIS GLOBAL:
Le point fort est évidemment la Pré commercialisationLa pré-commercialisation consiste à vendre un ensemble immobilier avant que le projet ne soit terminé.
Prenons par un exemple un projet de marchands de biens qui consiste à acheter un immeuble, le rénover puis le revendre plus cher.
Il est possible de trouver des acheteurs avant même que les travaux de rénovation ne commencent. On dit alors que le projet est pré-commercialisé.
On peut distinguer plusieurs aspects dans la pré-commercialisation.
1. Il y a d'abord l'offre reçue par un acheteur, celle-ci peut être acceptée par l'opérateur ou pas.
2. Ensuite, il y a le compromis de vente qui doit être signé.
3. Ce compromis peut contenir des clauses suspensives qui peuvent annuler la vente. à 100% sachat qu'il n'y a pas de risque lié au financement des acheteurs.
Etant donné le manque d'antériorité du promoteur, j'aurais apprécié un déblocage des fonds basé sur l'avancement des travaux et un ordre irrévocable notarié afin de s'assurer de récupérer les fonds de la vente auprès du notaire.
Pour cela je n'irai pas plus haut que C, j'hésitais beaucoup avec D à vrai dire, mais les 100% de pré-co c'est tout de même pas mal.
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Ceci n'est évidemment que mon avis et non un conseil en investissement.
Si vous n'êtes pas inscrit sur la plateforme CITESIA, voici mon code parrain si vous le souhaitez : UE3MY9MC (50EUR pour le parrain et 50EUR pour le filleul après la 1ère souscription réalisée, sur ce projet ou une autre plus tard).
Olivier
Investisseur en crowdfunding depuis 2016 sur 33 plateformes dont 10 sur lesquelles j’investis encore : Bienprêter, Club Funding, Estateguru, Housers, la Première Brique, Lendosphère, Les Entreprêteurs, Raizers, We Share Bonds et Wiseed. Investisseur également en action (PEA & CTO), en private Equity via le crowdfunding, en métaux précieux, en immobilier (direct, tokénisé et SCPI) ainsi qu’en cryptomonnaie. Mon objectif avec le crowdfunding est de diversifier mes investissements et d’avoir un complément de revenu passif pour compléter mes revenus aujourd’hui et ma retraire plus tard.
Olivier est un analyste junior qui a déjà analysé projets.
Les intentions d'investissements montrent le résultat des votes qui ont lieu sur le Club Objectif-Renta.
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