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Cette analyse est proposée par Marc BluerSky le
⏰ Le projet démarre le 15/05/2023 20h00
⏱ La durée cible du projet est de 24m
💼 Le ticket minimum est de 100€
👷 Type de projetEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre différents types de projets.
Après en avoir analysé des centaines, j'ai fait une petite liste des différents types de projets qui ont été portés à mon attention.
C'est fascinant de constater la diversité des projets et les niches secrètement gardées par les marchands de biens.
Chaque typologie de projets s'analyse un peu différemment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tête les différents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur. :
📖 DESCRIPTION DU PROJET
Achat dans le coeur de toulouse d'une ensemble immobilier de 181 m2. travaux d'embellissement mineurs. Revente à la découpe de 8 logements
⏰ Remboursement capital : In fine. intérêts: In fine
✅rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel. élevé + Bonus 100 euros avec code Parrain : BLUERSKY
✅Localisation : coeur de toulouse - top
❗Pré commercialisationLa pré-commercialisation consiste à vendre un ensemble immobilier avant que le projet ne soit terminé.
Prenons par un exemple un projet de marchands de biens qui consiste à acheter un immeuble, le rénover puis le revendre plus cher.
Il est possible de trouver des acheteurs avant même que les travaux de rénovation ne commencent. On dit alors que le projet est pré-commercialisé.
On peut distinguer plusieurs aspects dans la pré-commercialisation.
1. Il y a d'abord l'offre reçue par un acheteur, celle-ci peut être acceptée par l'opérateur ou pas.
2. Ensuite, il y a le compromis de vente qui doit être signé.
3. Ce compromis peut contenir des clauses suspensives qui peuvent annuler la vente. : lettre d'intention d'achat fragile. J'aurais préféré des compromis signés
✅ MargeLa marge dans une opération immobilière se réfère à la différence entre le coût total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriété. Cette marge est le profit réalisé sur l'opération. Elle est calculée en soustrayant tous les coûts associés à l'achat, la rénovation, les intérêts d'emprunt et la vente de la propriété du prix de vente final.
➡️ Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.
➡️ Une marge négative signifie que le projet n'est pas viable. confortable : 22%
✅prix de sortie estimé entre 5.2k et 6.2k euros par m2, en moyenne 5.4k. Fourchette moyenne haute. Estimation meilleur agent 5.2k: 👆
❓Prix immobilier à toulouse font -0.2%, très faible baisse. le projet ne devrait pas durer très longtemps donc le risque de voir les prix dégringoler à toulouse avant la fin du projet me parrait faible
✅ prix d'achat bien négocié à 4.6k
✅Presque pas de travaux : embellissement de partie commune 12k euros
✅ opérateur Lymo, existe depuis plus de 10 ans, pas de défaut.
🆗Garantie : hypothèque non inscrite assortie d'une clause interdisant l'aliénation et l'affectation d'une nouvelle hypothèque sur ledit bien. ça n'a pas la force d'une hypothèque inscrite mais ça Garantie qu'il ne peut pas y avoir de créancier qui passe devant nous
❗ LTA Ce ratio se calcule en divisant le montant du prêt sur le prix d'acquisition.
C'est un ratio important à suivre pour les projets de type achat->rénovation->revente car le prix au moment de l'achat est plus faible que le prix de vente après rénovation.
Pour un projet de promotion immobilière, le coût d'acquisition est seulement le coût d'achat du foncier, donc le LTA va être très élevée et la majeure partie du financement va être allouée aux travaux.
Pour un projet de rénovation-revente, la LTA sera un peu moins élevée suivant l'important des travaux.
Pour un achat-division-revente, ce ratio sera encore moins élevé et la majorité du financement va être allouée à l'achat du bien.: 122%
✅ LTV : 76%
⚖️ AVIS GLOBAL:
Pas mal, le projet a une très bonne localisation, un prix de sortie correcte, dommage que la préco ne soit pas plus avancée et que l'hypothèque ne soit pas inscrite. L'enregistrement avec clause d'interdiction d'alliénation renforce l'hypothèque.
Il a été bien acheté. J'ai hésité entre B et C.
💎 Bonus 100 euros après investissement: code parrain : 'BLUERSKY'
Entrez votre email ici :👆
85 votants
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Marc BluerSky
Investisseur en crowdfunding depuis 2018 sur plus de 20 plateformes en Europe et aux U.S. Je suis aussi investisseur en immobilier physique à Paris depuis 2008. J'ai un portefeuille d'actions et ETF sur lequel je fais de la DCA manuellement. Passionné d'investissement, de business en ligne et de liberté financière.
Les intentions d'investissements montrent le résultat des votes qui ont lieu sur le Club Objectif-Renta Investisseurs.
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