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Investir pour se libérer
Cette analyse est proposée par Sébastien HO-YU-HIN le
⚖️ AVIS GLOBAL : Peu de visibilité sur l'immobilier de bureau parisien vu la conjoncture. L'engagement de l'opérateur est excellent. Bonne garantie.
⏰ Le projet démarre le 31/10/2023 à 17h00
💰 Le rendement estimé du projet est de 10% par an.
⏱ La durée cible du projet est de 24m
💼 Le ticket minimum est de 1000€
👷 Type de projet : Achat - rénovation/construction - revente
👷 Type de projet : Achat - rénovation/construction - revente
💶 185000000 EUR à financer
⏰ Remboursement capital : In fine. intérêts: in fine.
le projet consiste en la restructuration et la rénovation d'un actif immobilier composé de bureaux à Boulogne Billancourt. L'actif sera ensuite loué et revendu.
✅ -> FORCES ❗️-> FAIBLESSES ⚠️ -> Warning
✅ Rendement 10% -> élevé.
✅ Le rendement est supérieur au rendement moyen (9%) des derniers projets chez Anaxago.
❗ LTA (Loan to Acquisition): 120% -> élevée
✅ LTS (Loan to Sale): 41% -> très faible
✅ Engagement de l'opérateur: 50% -> excellent.
Type de Garantie : hypothèque premier rang,fiducie
✅ couverture hypothécaire: 83 % -> correct
✅ Localisation : L'actif se trouve sur la commune de Boulogne Billancourt, 118000 habitants en première couronne parisienne.
✅ Emplacement : L'immeuble est situé sur la RD 910 reliant Versailles et la N118 à la porte de Saint-Cloud.
A proximité de restaurants, commerces de proximité, lycée, université, parcs de Billancourt et de glacières. Très bien desservie par les transports: métro et bus.
✅ Acquisition de l’actif par l'opérateur avec un prix moyen de 5727 euros/m2. Cohérent par rapport au prix moyen acte en main dans le secteur 5711€ AEM /m²
✅ Expérience du groupe sur de gros projets complexe.
✅ Rénovation de l'actif qui répondra à des normes environnementales élevées -> Valorisation du bien sur LT avec la certification "BREEAM Excellent".
✅ Permis de construire purgé
✅ Marge scénario optimiste: 17,14%
❗️ Marge scénario pessimiste (-10% prix de sortie,+10% travaux): 3%
❗️ Prix de sortie à la surface de 11930€/m2 AEM(acte en main) très supérieur au prix m2 moyen parisien 7418€/m2 mais avec un actif entièrement restructuré et répondant à des normes environnementales très élevées.
❗️Travaux très importants et complexes qui représente 124% du prix d'acquisition.
❗️Augmentation de la vacance locative de bureaux en région parisienne. Chute des volumes investis comme dans et faible nombre d’opérations signées pour l'année 2023.
❗️Baisse du marché immobilier de bureaux et résidentiels en région parisienne - 5,3% sur 1 an sur Boulogne Billancourt (meilleursagents)
❗️Pas de pré commercialisation.
⚠️:Santé de l'opérateur 2022: Pas de données financières sur l'opérateur.
✅ 3.6% de retards de plus de 6 mois chez Anaxago -> faible.
❗Perte définitive pour la plateforme : données non disponibles -> allez chercher sur le site de la plateforme.
💎 BONUS
1% du montant investi
➡️ En passant par ce lien : 👆
La LTA est de 120 %.
La LTS est de 41 %.
Nombre de votants : 52 votants
👎54% 👍0% 🤷12% 🏳️35%
Pour voter : 
Sébastien HO-YU-HIN
Sébastien 43 ans, ancien militaire de la Gendarmerie Nationale et aujourd'hui CGP implanté à Mende en Lozère.
Je me suis intéressé assez tôt à l'investissement durant ma carrière militaire pour en faire aujourd'hui le cœur de mon métier.
Je suis investisseur en immobilier:
- Immobilier physique sous le régime LMNP
- SCPI en direct Corum XL et Cristal Rente, Perial PFO et Primovie.
- Immobilier fractionné tokenisé avec RealT
- Crowdfunding immobilier
Je suis également investisseur sur les marchés financiers en faisant l'acquisition régulière d'ETFs. Je dispose également d'un compte titre ordinaire sur lequel
je gère un portefeuille de titres vifs.
Vous l'aurez compris, je suis passionné par le monde de l'investissement et je souhaite partager avec vous mes analyses et mes convictions.
Les intentions d'investissements montrent le résultat des votes qui ont lieu sur le club BluerSly Investisseur pour chaque projet.
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