Le projet L'Aristote chez La premiere brique

Analyse du projet L'Aristote chez La premiere brique

Note de l'analyste:

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Cette analyse est proposée par Sébastien HO-YU-HIN le 15/11/2023

⚖️ AVIS GLOBAL : Projet complexe. Opérateur en redressement judiciaire. Garantie hypothécaire qui ne prend pas en compte le CRD sur la dette bancaire.

⏰ Le projet démarre le 17/11/2023 à 10h00
💰 Le rendement estimé du projet est de 12% par an.
⏱ La durée cible du projet est de 18m
💼 Le ticket minimum est de 1€
👷‍ Type de projet : Refinancement

🤖 Résumé de l'analyse

Analyse du projet L'Aristote chez La première brique analysé par Sébastien

Le projet L'Aristote consiste au refinancement de plusieurs ensembles immobiliers situés sur la commune de Marmande. L'objectif est de dégager des liquidités pour solder les engagements de l'opérateur qui arrivent à terme. Le remboursement obligataire interviendra à la revente d'une résidence de tourisme et de 7 terrains viabilisés détenus par l'opérateur.

Forces du projet

Rendement élevé de 12%
Rendement supérieur à la moyenne des derniers projets chez La première brique (10.99%)
Couverture hypothécaire élevée de 139%
Localisation idéale sur Marmande, entre Bordeaux et Agen
Emplacement des biens dans le centre-ville de Marmande, proche de commodités
Prix d'acquisition des immeubles inférieur au prix moyen actuel
Marge scénario optimiste après revente des terrains et résidence tourisme de 23%

Faiblesses et avertissements du projet

LTA élevée à 181%
Engagement de l'opérateur correct à 18%
Pas de revente des actifs, ils seront conservés en gestion locative
Calcul de couverture hypothécaire ne prend pas en compte la dette bancaire actuelle
Scénario de remboursement basé sur la vente d'autres actifs détenus par l'opérateur
Délai de vente des lots de terrain est incertain
Santé financière de l'opérateur en redressement judiciaire

Globalement, le projet L'Aristote est complexe mais offre un rendement élevé de 12%. La localisation des biens à Marmande est favorable et l'emplacement dans le centre-ville est attrayant. De plus, l'acquisition des immeubles à un prix inférieur à la moyenne actuelle offre un potentiel de plus-value. Cependant, il faut prendre en compte les faiblesses et les avertissements du projet, tels que le niveau élevé de LTA, la conservation des actifs en gestion locative, et la situation financière de l'opérateur en redressement judiciaire.

Malgré ces aspects à considérer, le projet L'Aristote offre une opportunité de diversifier son portefeuille d'investissement et de bénéficier d'un rendement supérieur à la moyenne. Si vous êtes intéressé par ce projet, vous pouvez profiter des bonus offerts par La première brique, en utilisant le code parrain MBS lors de votre investissement ou en cliquant sur le lien d'inscription fourni.

Analyse détaillée

👷‍ Type de projet : Refinancement
💶 660000 EUR à financer
⏰ Remboursement capital : In fine. intérêts: in fine.

Le projet consiste au refinancement de plusieurs ensembles immobiliers situés sur la commune de Marmande afin de dégager des liquidités et ainsi solder des engagements de l'opérateur arrivant à terme. Le remboursement obligataire interviendra à la revente d'une résidence de tourisme et de 7 terrains viabilisés détenus par l'opérateur.

✅ -> FORCES ❗️-> FAIBLESSES ⚠️ -> Warning

✅ Rendement 12% -> très élevé.
✅ Le rendement est supérieur au rendement moyen (10.99%) des derniers projets chez La première brique.
❗ LTA (Loan to Acquisition): 181% -> élevée ( Emprunt 660k+ dette bancaire 1,03M initiale/Prix d'acquisition 918k)
LTS (Loan to Sale): pas de revente des actifs qui sont conservés en gestion locative.
❗ Engagement de l'opérateur: 18% -> correcte.
Type de Garantie : hypothèque premier rang, ordre irrévocable de paiement notarié, cautionnement
✅ couverture hypothécaire: 139 % -> élevé. ⚠️ Il s'agit du calcul LPB. Ce calcul n'inclut la dette bancaire contractée en 2010 et 2011 pour l'acquisition des immeubles et dont le CRD à ce jour n'est pas connu.
✅ Localisation: Les biens sont situés sur Marmande commune de 17000 habitants, localisée entre Bordeaux et Agen.
✅ Emplacement : 5 immeubles répartis dans le centre-ville de Marmande tous dans des à vocation résidentielle. A proximité d'un centre commercial, cinéma et commerce Décathlon.
✅ Acquisition des immeubles en 2010 et 2011 à un prix moyen de 866€/m2 en comparaison d'un prix moyen actuel de 1446€/m2 dans l'ancien aujourd'hui. (meilleursagents).
✅ Pas de travaux sur les immeubles à Marmande.
✅ Un marché de l'immobilier qui reste en hausse sur Marmande: +2,1% sur 1 an.
✅ Marge scénario optimiste après revente des terrains et résidence tourisme: 23%-> Bon.
✅ Marge scénario pessimiste (-10% décote): 14,5%
❗️Un scénario de remboursement des investisseurs sur la base d'une vente d'autres actifs détenus par l'opérateur:
❗️Prix de revente de la résidence de tourisme au dessus du prix marché même si produit rare sur la commune.
❗️Commercialisation en cours des 7 lots de terrain viabilisés sur la commune de Auneuil. Prix de revente au dessus du prix moyen de marché mais terrains vendus viabilisés.
❗️Attention au délai de vente des 7 lots vu le contexte difficile de l'immobilier neuf.
❗️Quid du dynamisme du marché immobilier sur Auneuil et Gréoux les bains.
❗️Santé de l'opérateur en redressement judiciaire. Ratio DN/CP=0,23. Montant sur compte courant d'associé correspond à son engagement sur le bien financier de l'opération.

✅ 3.9% de retards de plus de 6 mois chez La première brique -> faible.
✅ 0% de pertes définitives chez La première brique -> faible.

💎 BONUS
Il y a 2 BONUS
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LTA et LTS du projet L'Aristote

La LTA est de 180 %.

Évolution des rendements chez La premiere brique

Résultat des votes pour le projet L'Aristote

Nombre de votants : 89 votants
👎72% 👍11% 🤷11% 🏳️6%
Pour voter :

Sébastien HO-YU-HIN
Sébastien 43 ans, ancien militaire de la Gendarmerie Nationale et aujourd'hui CGP implanté à Mende en Lozère. Je me suis intéressé assez tôt à l'investissement durant ma carrière militaire pour en faire aujourd'hui le cœur de mon métier. Je suis investisseur en immobilier: - Immobilier physique sous le régime LMNP - SCPI en direct Corum XL et Cristal Rente, Perial PFO et Primovie. - Immobilier fractionné tokenisé avec RealT - Crowdfunding immobilier Je suis également investisseur sur les marchés financiers en faisant l'acquisition régulière d'ETFs. Je dispose également d'un compte titre ordinaire sur lequel je gère un portefeuille de titres vifs. Vous l'aurez compris, je suis passionné par le monde de l'investissement et je souhaite partager avec vous mes analyses et mes convictions.