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Investir pour se libérer
Cette analyse est proposée par Sébastien HO-YU-HIN le
⚖️ AVIS GLOBAL : Bel actif immobilier disposant d'une belle garantie. Attention à l'endettement de l'opérateur. Marge faible si revente de l'actif au prix d'expertise.
⏰ Le projet démarre le 24/11/2023 à 11h00
💰 Le rendement estimé du projet est de 11% par an.
⏱ La durée cible du projet est de 18m
💼 Le ticket minimum est de ?
👷 Type de projet : Refinancement
🤖 Résumé de l'analyse
Le projet Avenue de Breteuil chez Fundimmo est un projet de refinancement d'un hôtel particulier transformé en bureaux, situé dans le 7ème arrondissement de Paris. Le but de ce projet est de revendre le bien libre de toute occupation.
En conclusion, le projet Avenue de Breteuil chez Fundimmo présente plusieurs forces, notamment un rendement élevé, une localisation privilégiée et une couverture hypothécaire élevée. Cependant, il comporte également des faiblesses, telles que l'absence d'engagement de l'opérateur, une marge faible en cas de vente à la valeur d'expertise et une baisse du marché immobilier dans l'arrondissement. Il est donc important de prendre en compte ces éléments avant de décider de financer ce projet.
Ainsi, il est préférable de faire preuve de prudence et de mener une analyse approfondie avant de prendre une décision d'investissement. Il est également recommandé de diversifier ses investissements et de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Enfin, il est important de rester informé sur l'évolution du marché immobilier et de suivre de près les performances des opérateurs.
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👷 Type de projet : Refinancement
💶 25000000 à financer
⏰ Remboursement capital : In fine. intérêts: semestriel.
Le projet BRETEUIL est un bridge de financement sur la cession à venir d’un hôtel particulier transformé en bureaux, situé sur l’avenue dans le 7ème arrondissement de Paris en vue de le revendre libre de toute occupation.
✅ -> FORCES ❗️-> FAIBLESSES ⚠️ -> Warning
✅ Rendement 11% -> élevé.
✅ Le rendement est identique au rendement moyen (11%) des derniers projets chez Fundimmo.
✅ LTA (Loan to Acquisition): 96% -> faible
✅ LTS (Loan to Sale): 63% -> faible
❗ Engagement de l'opérateur: 0% -> ou pas d'indication sur l'apport de l'opérateur au moment de l'acquisition du bien en 2006.
⚠️ GAPD : Pas de détails sur les actifs détenus en nom propre.
✅ couverture hypothécaire: 136 % -> très élevé calculée sur la valeur de sortie expertise.
✅ Localisation: L'hôtel particulier se situe à Paris dans le 7ème arrondissement. Le 7ème arrondissement de Paris est situé sur la rive gauche de la Seine, au centre de la ville (Hôtel des Invalides, Assemblée Nationale...)
✅ Emplacement: Le bien est situé sur l'avenue de Breteuil, à environ 1,5 km du Quai d’Orsay et de la Gare Montparnasse. L’actif est facilement accessible par les métros. Emplacement de premier ordre.
✅ Pas de démarches administratives.
✅ Pas de travaux.
✅ Commercialisation en cours.
✅ Opérateur faisant partie d'un groupe avec des activités diversifiées.
❗ Prix de sortie 45M euros bien supérieur à la valeur d'expertise d'avril 2023 quantifiée à 29,4M euros.
✅ Marge optimiste avec une vente à 45M: 35%
❗ Marge avec vente valeur d'expertise à 29,4M = 1,3%.
❗ Marché immobilier en baisse sur l'arrondissement: - 7.2% sur 1 an. (meilleursagents)
❗ Immobilier de luxe dont la valeur vénale reste difficile à estimer.
❗ 2 financements crowdfunding en cours.
❗ Santé de l'opérateur: Capitaux propres négatifs et endettement de 18M euros.
✅ 10% de retards de plus de 6 mois chez Fundimmo -> faible.
✅ 0% de pertes définitives chez Fundimmo -> faible.
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Sébastien HO-YU-HIN
Sébastien 43 ans, ancien militaire de la Gendarmerie Nationale et aujourd'hui CGP implanté à Mende en Lozère.
Je me suis intéressé assez tôt à l'investissement durant ma carrière militaire pour en faire aujourd'hui le cœur de mon métier.
Je suis investisseur en immobilier:
- Immobilier physique sous le régime LMNP
- SCPI en direct Corum XL et Cristal Rente, Perial PFO et Primovie.
- Immobilier fractionné tokenisé avec RealT
- Crowdfunding immobilier
Je suis également investisseur sur les marchés financiers en faisant l'acquisition régulière d'ETFs. Je dispose également d'un compte titre ordinaire sur lequel
je gère un portefeuille de titres vifs.
Vous l'aurez compris, je suis passionné par le monde de l'investissement et je souhaite partager avec vous mes analyses et mes convictions.
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