LoftyAI est de l'immobilier tokénisé aux U.S. On détient les propriétés au travers de sociétés. on touche les loyers sous forme de dividendes qui sont payés en stable coin sur la blockchain AlgoRand. Sur le principe, c'est intéressant mais en faisant ma due diligence sur les propriétés disponibles, je me suis rendu compte qu'un bon nombre d'entre elles sont surévaluées. J'ai mis cela en évidence ici :
Ce n'est pas toujours évident d'apprécier la valeur des biens, c'est pourquoi il faut faire attention avec ce type de crowdfunding immobilier car ce ne sont pas des titres de dette, on est donc exposé à une appréciation ou dépréciation de valeur du bien qu'on achète. Les rendements affichés sur la plateforme incluent une plus-value NON réalisée donc il faut uniquement le rendement locatif, ce qu'ils appellent CoC, c'est à dire cash on cash.
Je continue à suivre les propriétés proposées mais je continue de constater des choses étranges comme des reventes à des prix en dehors des prix de marchés. Encore récemment, j'ai pu constater ceci.
L'investisseur est propriétaire de parts de sociétés qui détiennent les biens immobiliers. Ces actions sont représentés par des security tokens.
Les rendements sont calculés sur les projets analysés sur ce site et non sur la totalité des projets.
⚠️ Plus le rendement est élevé, plus le risque est élevé.
⚠️ Les informations sur les retards de plus de 6 mois ne sont pas disponibles pour Lofty
⚠️ Les informations sur les pertes définitives ne sont pas disponibles pour Lofty
Le montant minimum à investir dans les projets de est de 50$.
Lofty fait partie des plateformes avec un ticket d'entrée faible.
🌎 Les revenus financiers sont taxables dans le pays de résidence fiscale de l'investisseur.
En France, Depuis le 1er janvier 2018, les revenus de capitaux mobiliers ainsi que les plus-values de cession de valeurs mobilières sont soumis, lors de leur imposition, à un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 12,8 % auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 % soit au total un taux de 30 %.
Cependant vous pouvez opter, lors de la déclaration de revenus, pour une imposition globale de ces revenus et gains au barème progressif de l'impôt sur le revenu en cochant la case 2OP. Vous pouvez être dispensé de la part correspondant au prélèvement forfaitaire de 12,8 % au titre de l'impôt sur le revenu, si votre revenu fiscal de référence de l’année N-2 était inférieur à 25 000 € (50 000 € si vous vivez en couple). Lors de votre déclaration, vous avez la possibilité de maintenir l’option pour une taxation à 30 %, ou soumettre vos plus-values au barème progressif de l’impôt sur le revenu (auxquels s’ajouteront les 17,2 % de prélèvements sociaux).
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Pour savoir comment déclarer vos revenus provenant de Lofty, rendez-vous sur la page des déclarations
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XUne opération de financement participatif immobilier comporte plusieurs catégories de risques :
➡️ Risque opérationnel : erreurs humaines, incompétences, pénurie de matériaux, retards de livraison, mauvaise gestion, accident sur le chantier, faillite d’un prestataire...
➡️ Risque technique : mauvaises « surprises » lors des études de sols et fondations, de pollution, thermiques, acoustiques… ;
➡️ Risque administratif et juridique : difficultés d’obtention du permis de construire ou d’aménager purgé de tout recours, des autorisations administratives, des assurances Garantie Financière d’Achèvement, Dommage Ouvrage, ou Tous Risques Chantier, conformité des actes de ventes, autorisations urbanismes mal appréciées ;
➡️ Risque financier : mauvaise analyse des coûts, dépassement du budget, niveau de marge inférieur, obtention du crédit bancaire, etc. ;
➡️ Risque commercial : pré-commercialisation insuffisante, étude insuffisante du marché local (prix, besoins, emplacement…), retard sur la vente des lots (commercialisation), conditions suspensives négligés, évolution défavorable du marché, stratégie de vente hasardeuse, prix de sortie trop optimistes etc.
Au-delà de l’analyse du projet immobilier en lui-même, les plateformes de financement participatif examinent la solidité financière et opérationnelle des sociétés qui participent à l’opération, sur lesquelles pèsent aussi des risques potentiels, principalement financiers.
L’évaluation porte ainsi sur de nombreux critères, notamment :
➡️ Juridiques et financiers : structure du capital, éventuels litiges en cours, comptes de résultat et bilans financiers, solvabilité, rentabilité, trésorerie, niveau de fonds propres, etc.
➡️ Opérationnels: organigramme, expérience des dirigeants, historique d’opérations réalisées avec succès, qualité des programmes précédents, réputation, etc.
➡️ Les états financiers : il faut analyser les états financiers (bilan et compte de résultats) de l'opérateur pour déterminer sa santé financière.
➡️ Fraude : L'opérateur peut déposer le bilan de façon frauduleuse ou partir avec la caisse, c'est pourquoi il faut des garanties sur les flux de trésorerie.
Même avec une bonne préparation, il est impossible d’anticiper des événements climatiques (inondation, gel, tempête…), macroéconomiques comme une variation soudaine des prix immobiliers ou des taux d’intérêt, une forte inflation, etc., ou encore des changements législatifs (modification de la réglementation, de la fiscalité…), ou des situations de guerre. Ces risques sont difficiles à contrôler, Il est indispendable que les opérateurs aient bien souscrit les assurances nécessaires et qu’une marge financière suffisante soit prévue pour pallier les aléas éventuels.
Les actions des LLC et INC propriétaires des biens immobiliers sont détenues dans des registres chez RealT. Ces parts de sociétés sont représentés par des tokens sur la blockchain Gnosis où Ethereum MainNet. Pour être revendu, le propriétaire doit demander à être whitelisté chez RealT. Il serait donc difficile de se faire voler ses actes de propriété même si le crypto-wallet est compromis. Les loyers sont versés chaque semaine sur le wallet en stable coin USDC. Si le wallet est compromis, il y a un risque de se faire voler ses USDC. Et il n'y aurait alors aucun moyen de les récupérer. Pour éviter que cela n'arrive, il ne faut jamais transmettre sa pass phrase. On préfèrera aussi un cold wallet déconnecté d'Internet pour une meilleure sécurité.
Rejoignez le clubLes plateformes de financement participatif de projets immobiliers permettent d'investir dans l'immobilier avec des tickets d'entrée très faibles et des rendements attractifs. Mais elles ne se valent pas toutes. Les types de contrats, les types d'immobilier, les zones d'investissement, les rendements, la durée des contrats et bien d'autres critères varient d'une plateforme à l'autre. Vous trouverez ci-dessous un comparatif des plateformes testées ainsi que mes recommandations.
Le programme 'Vivre du crowdfunding' vous permet d'approfondir vos investissements en crowdfunding immobilier, en foncières cotées et en immobilier tokénisé.
