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Investir pour se libérer
RealT est de l'immobilier tokénisé aux U.S. On détient les propriétés au travers de sociétés. J'aime beaucoup leur transparence, les rendements locatifs sont très bons, en général, autour de 10%-12%, sans compter le gain en capital possible à la revente. C'est aussi une manière de s'exposer à l'immobilier américain. On reçoit toutes les semaines ses loyers avec une notification par email. Il y un marché secondaire pour revendre ses tokens si on le souhaite, sur swapcat. On peut aussi utiliser ses tokens immobiliers pour emprunter du cash et réinvestir. Les loyers peuvent être réinvestis automatiquement sur d'autres propriétés immobilières. C'est ce que j'ai vu de plus innovant en matière d'immobilier ces dernières années. RealT a un chat Telegram si on a des questions.
16/07/2023 : Nouvelle interview de Jean-Marc Jacobson, le cofondateur sur l'arrivée imminente de RealT en France.
J'ai pu interviewer le dirigeant de RealT Jean-Marc Jacobson le 16/10/2021 qui nous donne tous les détails de l'immobililer tokénisé.
Chaque projet doit être analysé sous différents aspects.
✅ vérifier que le prix rapporté à la surface correspond au prix du marché. Pour cela, on pourra utiliser zillow
✅ vérifier les chiffres de la criminalité. Pour cela, on pourra utiliser : neighborhoodscout
✅ vérifier le montant des travaux
✅ vérifier l´historique des ventes de la maison.
Je fais des analyses régulières sur ma chaîne Youtube pour les nouvelles propriétés disponibles et on en discute aussi sur le club Bluersky
RealT propose un tableau bord pour visualiser notre portefeuille de propriétés ainsi que les rendements de chaque propriété. Depuis ce tableau bord, on peut aussi accéder aux propriétés disponibles sur le marché secondaire.
Pour récupérer les loyers versés sur la blockchain Gnosis, il peut être nécessaire de les transférer sur la blockchain Ethereum. De même, pour alimenter son wallet sur la blockchain Gnosis depuis son compte en EUR, il est nécessaire d'utiliser un bridge. Il existe plusieurs bridges. Dans la vidéo suivante, plusieurs crypto bridges sont comparés.
Il est possible de revendre ses tokens propriétés après les avoir acheté. Il est aussi possible d'acheter des propriétés directement à des vendeurs. Il existe plusieurs plateformes pour effectuer ces transactions. Le prix de vente est libre sur le marché secondaire. On appelle cela le marché secondaire, car on s´échange les tokens après qu'ils aient été émis par RealT. La plateforme swapcat permet d´acheter ou de revendre ses tokens. Pour acheter des tokens sur le marché secondaire, il faut être autorisé par Realt. C´est ce qu´on appelle être whitelisté. Voici comment revendre des tokens sur swapcat.
Voici comment acheter des tokens sur le marché secondaire swap.cat
Il est possible de mettre ses propriétés en garanties pour emprunter et acheter de nouvelles propriétés à crédit. Voici la démarche à suivre pour générer un effet de levier.
Les loyers perçus chaque semaine peuvent soient être reçus sur son wallet ou bien on peut faire le choix de les réinvestir automatiquement pour acheter des tokens de nouvelles propriétés. Ces propriétés sont appelées des 'propriétés de réinvestissement'. Ce choix est laissé à discrétion de l'investisseur.
Il existe différents types de taudis à Detroit.
➡️ Les maisons qui ont des toits brûlés ou des fenêtres sans vitres sont à démolir. Pour démolir une maison, il faut compter entre 8k$ et 12k$
➡️ Les maisons abandonnées avec les toits défoncés sont déclarées insalubres après 24 mois. Elles sont détruites au frais de la ville après 3 à 5 ans.
➡️ Les maisons où il y a affiché 'Gaz cut'. Cela signifie que la ville a coupé le gaz en attente de réhabiliation.
➡️ Entre deux locataires, les propriétaires mettent des panneaux de sécurité pour bloquer les portes et les fenêtres et ainsi éviter les squatteurs.
06/01/2023 : RealT vient de proposer une première propriété au Panama. J'en ai pris un petit peu pour diversifier. La propriété est un condo à coté de l'océan Pacifique. Voici mon analyse de cette propriété.
RealT propose des propriétés aux États-Unis, dans différentes villes comme Detroit, Chicago, Cleveland.
📢 Annonce du 21/10/2022: Realt va proposer des propriétés au Panama ainsi qu´en France.
Le moment que je préfère est quand je reçois chaque semaine mes revenus de mes propriétés aux U.S. Je montre l'email et je reviens sur cette émotion indescriptible d'avoir des revenus passifs payés en USDC sur mon crypto wallet. Après 1 an, il n'y a toujours aucun défaut chez RealT.
après 9 mois, je dresse un bilan de mes investissements chez RealT, les + et les - ainsi que toutes les innovations de la startup
L'investisseur est propriétaire de parts de sociétés qui détiennent les biens immobiliers. Ces actions sont représentés par des security tokens.
Les fondateurs sont Jean-Marc et Remy Jacobson
RealT est régulée aux États-Unis comme US Security Tokens.
Les rendements sont calculés sur les projets analysés sur ce site et non sur la totalité des projets.
Le rendement moyen des projets analysés est de 9.42%
⚠️ Plus le rendement est élevé, plus le risque est élevé.
⚠️ Les informations sur les retards de plus de 6 mois ne sont pas disponibles pour Realt
Le montant minimum à investir dans les projets de Realt est de 50$.
Realt fait partie des plateformes avec un ticket d'entrée très faible.
Depuis le 1er janvier 2018, les revenus de capitaux mobiliers ainsi que les plus-values de cession de valeurs mobilières sont soumis, lors de leur imposition, à un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 12,8 % auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 % soit au total un taux de 30 %.
Cependant vous pouvez opter, lors de la déclaration de revenus, pour une imposition globale de ces revenus et gains au barème progressif de l'impôt sur le revenu en cochant la case 2OP. Vous pouvez être dispensé de la part correspondant au prélèvement forfaitaire de 12,8 % au titre de l'impôt sur le revenu, si votre revenu fiscal de référence de l’année N-2 était inférieur à 25 000 € (50 000 € si vous vivez en couple). Lors de votre déclaration, vous avez la possibilité de maintenir l’option pour une taxation à 30 %, ou soumettre vos plus-values au barème progressif de l’impôt sur le revenu (auxquels s’ajouteront les 17,2 % de prélèvements sociaux).
Pour savoir comment déclarer vos revenus provenant de Realt, rendez-vous sur la page des déclarations
Une opération de financement participatif immobilier comporte plusieurs catégories de risques :
➡️ Risque opérationnel : erreurs humaines, incompétences, pénurie de matériaux, retards de livraison, mauvaise gestion, accident sur le chantier, faillite d’un prestataire...
➡️ Risque technique : mauvaises « surprises » lors des études de sols et fondations, de pollution, thermiques, acoustiques… ;
➡️ Risque administratif et juridique : difficultés d’obtention du permis de construire ou d’aménager purgé de tout recours, des autorisations administratives, des assurances Garantie Financière d’Achèvement, Dommage Ouvrage, ou Tous Risques Chantier, conformité des actes de ventes, autorisations urbanismes mal appréciées ;
➡️ Risque financier : mauvaise analyse des coûts, dépassement du budget, niveau de marge inférieur, obtention du crédit bancaire, etc. ;
➡️ Risque commercial : pré-commercialisation insuffisante, étude insuffisante du marché local (prix, besoins, emplacement…), retard sur la vente des lots (commercialisation), conditions suspensives négligés, évolution défavorable du marché, stratégie de vente hasardeuse, prix de sortie trop optimistes etc.
Les actions des LLC et INC propriétaires des biens immobiliers sont détenues dans des registres chez RealT. Ces parts de sociétés sont représentés par des tokens sur la blockchain Gnosis où Ethereum MainNet. Pour être revendu, le propriétaire doit demander à être whitelisté chez RealT. Il serait donc difficile de se faire voler ses actes de propriété même si le crypto-wallet est compromis. Les loyers sont versés chaque semaine sur le wallet en stable coin USDC. Si le wallet est compromis, il y a un risque de se faire voler ses USDC. Et il n'y aurait alors aucun moyen de les récupérer. Pour éviter que cela n'arrive, il ne faut jamais transmettre sa pass phrase. On préfèrera aussi un cold wallet déconnecté d'Internet pour une meilleure sécurité.
Le financement participatif ou encore appelé crowdfunding permet de financer des projets avec des petits montants, en général à partir de 100 ou 1000 euros. Le financement se fait directement sur une plateforme web et on peut payer soit part virement bancaire, soit par carte bancaire. On peut investir sur de multiple projets et ainsi avoir une bonne diversification, à la fois au niveau des types de projets et des zones géographiques. Pour les investisseurs immobiliers, c'est un outil complémentaire de l'investissement en immobilier phyisique traditionnel. Investir sur des projets de crowdfunding nécéssite un travail d'analyse pour sélectionner les meilleurs projets.
Les intentions d'investissements montrent le résultat des votes qui ont lieu sur le club BluerSly Investisseur pour chaque projet.
Rejoignez le club investisseurs BluerskyLes plateformes de financement participatif de projets immobiliers permettent d'investir dans l'immobilier avec des tickets d'entrée très faibles et des rendements attractifs. Mais elles ne se valent pas toutes. Les types de contrats, les types d'immobilier, les zones d'investissement, les rendements, la durée des contrats et bien d'autres critères varient d'une plateforme à l'autre. Vous trouverez ci-dessous un comparatif des plateformes testées ainsi que mes recommandations.
Le programme 'Immobilier Alternatif' vous permet d'approfondir vos investissements en crowdfunding immobilier, en foncières cotées et en immobilier tokénisé.
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