Bon emplacement, bonne couverture hypothécaireCe ratio se calcule comme le ratio entre le montant mis en hypothèque et le montant emprunté. Si ce ratio est supérieur à 100%, cela signifie qu'en cas de problème, si l'on souhaite revendre le bien et qu'on arrive à le revendre au prix initial, alors le capital est couvert intégralement. Plus ce ratio est important, plus on est couvert. Il arrive qu'on ait des ratio qui couvre le capital et les intérêts. On prend généralement le prix d'acquisition comme étant le montant mis en hypothèque., entièrement commercialisé, quelques travaux mais minime. Bon projet dans l'ensemble.
Pour attribuer les notes de A et E, nous utilisons un système de Bonus/Malus.
⚠️ Certains critères peuvent être manquants dans le détail ci-dessous.
⚠️ Le modèle de scoring n'est pas adapté à tous les types de projets.
Le total des points pour ce projet est de 20
| Critère | Points |
|---|---|
| couverture hypothécaire | 🟩🟩🟩🟩🟩 |
| marge scénario optimiste | ∅ |
| pré-commercialisation | 🟩🟩🟩🟩🟩🟩🟩🟩🟩🟩 |
| Historiques de l'opérateur | 🟩 |
| localisation | 🟩🟩 |
| à proximité | 🟩 |
| rendement | 🟥 |
| LTA | ∅ |
| LTS | ∅ |
| engagement de l'opérateur | ∅ |
| prix de sortie | 🟩 |
| perte définitive | ∅ |
| projets en retard | ∅ |
| tendance des prix | ∅ |
| risque urbanistique | 🟩 |
| dette nette sur capitaux propres | ∅ |
| dettes nettes sur actifs | ∅ |
Cette analyse est proposée par Damien Cuyala le
⏰ Le projet démarre le 11/09/2024 20h00
💰 Le rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel. estimé du projet est de 6% par an.
⏱ La durée cible du projet est de 11m
💼 Le ticket minimum est de 100€
👷 Type de projetEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre différents types de projets.
Après en avoir analysé des centaines, j'ai fait une petite liste des différents types de projets qui ont été portés à mon attention.
C'est fascinant de constater la diversité des projets et les niches secrètement gardées par les marchands de biens.
Chaque typologie de projets s'analyse un peu différemment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tête les différents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur. : Achat - rénovation/construction - revente
Le projet TOULON - PUGET chez Tokimo, analysé par Damien Cuyala, est prévu pour le 11 septembre 2024 à 20h.
Il s'agit de l'acquisition d'un immeuble de 322 m² sur 6 étages avec un local commercial au rez-de-chaussée, un appartement par étage et un duplex aux étages supérieurs. Des travaux minimes mais nécessaires sont à prévoir, surtout dans les parties communes, avec la possibilité d'obtenir des subventions.
Ce projet présente de nombreux atouts, notamment en termes de localisation, de potentiel de rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel. et de prix de sortie cohérents. Les travaux à prévoir semblent gérables, et la couverture hypothécaireCe ratio se calcule comme le ratio entre le montant mis en hypothèque et le montant emprunté. Si ce ratio est supérieur à 100%, cela signifie qu'en cas de problème, si l'on souhaite revendre le bien et qu'on arrive à le revendre au prix initial, alors le capital est couvert intégralement. Plus ce ratio est important, plus on est couvert. Il arrive qu'on ait des ratio qui couvre le capital et les intérêts. On prend généralement le prix d'acquisition comme étant le montant mis en hypothèque. est correcte. Malgré quelques points à surveiller, comme le rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel. inférieur à la moyenne, l'Engagement de l'opérateurL'engagement de l'opérateur est le montant financé par l'opérateur. C'est à dire les deniers personnels que l'opérateur mets dans l'opération.
Plus l'engagement est important, plus l'opérateur est engagé dans l'opération.
Si l'engagement est au dessus de 15% dumontant total à financer, on considère que c'est correct. et les MargesLa marge dans une opération immobilière se réfère à la différence entre le coût total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriété. Cette marge est le profit réalisé sur l'opération. Elle est calculée en soustrayant tous les coûts associés à l'achat, la rénovation, les intérêts d'emprunt et la vente de la propriété du prix de vente final.
➡️ Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.
➡️ Une marge négative signifie que le projet n'est pas viable. de bénéfices, l'ensemble du projet semble solide. Avec son emplacement attractif et son potentiel de valorisation, TOULON - PUGET chez Tokimo pourrait offrir des opportunités intéressantes pour les investisseurs. Alors, pourquoi ne pas se laisser tenter par ce projet prometteur et participer à son succès tout en bénéficiant d'un cash back bonus ?
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👷 Type de projetEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre différents types de projets.
Après en avoir analysé des centaines, j'ai fait une petite liste des différents types de projets qui ont été portés à mon attention.
C'est fascinant de constater la diversité des projets et les niches secrètement gardées par les marchands de biens.
Chaque typologie de projets s'analyse un peu différemment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tête les différents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur. : Achat - rénovation/construction - revente
💶 489000 EUR à financer
⏰ Remboursement capital : In fine. intérêts: In fine.
Le projet consiste en l'acquisition d'un un immeuble de 322 m² sur 6 étages (R+6), avec un local commercial au rez-de-chaussée, puis un appartement par étage. Le dernier lot est un duplex réparti entre le R+5 et le R+6. Il dispose d'une cave en sous-sol offrant un potentiel supplémentaire. Des travaux sont nécessaires, notamment dans les parties communes, éligibles à des subventions.
✅ rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel. 6% -> faible.
❗Le rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel. est inférieur au rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel. moyen (11.31%) des derniers projets chez Tokimo
Type de Garantie : hypothèque premier rang
✅ couverture hypothécaireCe ratio se calcule comme le ratio entre le montant mis en hypothèque et le montant emprunté. Si ce ratio est supérieur à 100%, cela signifie qu'en cas de problème, si l'on souhaite revendre le bien et qu'on arrive à le revendre au prix initial, alors le capital est couvert intégralement. Plus ce ratio est important, plus on est couvert. Il arrive qu'on ait des ratio qui couvre le capital et les intérêts. On prend généralement le prix d'acquisition comme étant le montant mis en hypothèque.: 92 % -> correct
✅ Précommercialisation: compromis. Précommercialisé à 100% avec conditions suspensives : aucune
Santé de l'opérateurVoici les différents critères pour analyser les états financiers :
➡️ Qu'est-ce qu'un bilan ? C'est photographie de l'entreprise chaque année : ce qu'elle possède = l'actif, ce qu'elle doit = le passif
❗Avant de rentrer dans le détail du bilan, regardez les dates
... ➡️ Exercice récent ou pas ? si on est en 2023 et qu'on a accès au bilan 2021, ce n'est pas assez récent.
... ➡️ Date de création : la société a-t-elle été créé pour l'occasion ?
➡️ Dans le passif, on trouve les dettes=ce qu'elle doit aux créanciers et les capitaux propres=ce qu'elle doit aux actionnaires
➡️ Les capitaux propres : Les ressources financières mobilisables. Il s'agit des fonds apportés par les associés ou actionnaires lors de la création de la société auxquels s'ajoutent les fonds générés par son activité.
Les capitaux propres représentent la valeur financière que percevraient les actionnaires en cas de liquidation d’une entreprise.
➡️ Ils servent à financer les investissements. On voit leur utilisation dans l'engagement des opérateurs, c'est-à-dire l'utilisation des deniers personnels.
Une fois utilisés, les capitaux propres sont diminués d'autant.
❗Si les capitaux propres sont trop faibles, une banque refusera de prêter. De même pour le crowdfunding.
capitaux propres 0 ou négatif -> à fuir
➡️ Dettes /capitaux propres : ce ratio montre l'importance des dettes par rapport aux capitaux propres.
✅ un ratio inférieur à 2.5 montre une entreprise saine.
❗un ratio supérieur à 2.5 montre une entreprise avec un fort endettement.
Parfois on rencontre des ratios supérieurs à 5 ou 10, c'est clairement un indicateur d'un endettement trop important. Il faut que l'entreprise recapitalise.
➡️ Dette nette /capitaux propres: Même ratio auquel on ajoute les disponibilités à l'actif du bilan.
➡️ S'il y a des dettes importantes, regarder les immobilisations pour voir s'il y a des actifs (immobilisations), des projets en cours qui vont peut-être bientôt aboutir. La revente des biens réduira les dettes. : Pas de comptes de sociétés de publiés.
✅ Localisation: ville de plus de 100k habitants
✅ À proximité: commerces,écoles,universités,restaurants,hopitaux,complexes sportifs,aéroport,station de train,autoroute
✅ Prix de sortie: réaliste
✅ Les prix sont en augmentation de 0.8% sur 1 an.
❗ MargeLa marge dans une opération immobilière se réfère à la différence entre le coût total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriété. Cette marge est le profit réalisé sur l'opération. Elle est calculée en soustrayant tous les coûts associés à l'achat, la rénovation, les intérêts d'emprunt et la vente de la propriété du prix de vente final.
➡️ Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.
➡️ Une marge négative signifie que le projet n'est pas viable. scénario optimiste: 8.3% -> MargeLa marge dans une opération immobilière se réfère à la différence entre le coût total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriété. Cette marge est le profit réalisé sur l'opération. Elle est calculée en soustrayant tous les coûts associés à l'achat, la rénovation, les intérêts d'emprunt et la vente de la propriété du prix de vente final.
➡️ Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.
➡️ Une marge négative signifie que le projet n'est pas viable. faible
❗ MargeLa marge dans une opération immobilière se réfère à la différence entre le coût total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriété. Cette marge est le profit réalisé sur l'opération. Elle est calculée en soustrayant tous les coûts associés à l'achat, la rénovation, les intérêts d'emprunt et la vente de la propriété du prix de vente final.
➡️ Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.
➡️ Une marge négative signifie que le projet n'est pas viable. scénario pessimiste (+10% montant travaux, -10% décote, +20% temps des travaux): 4% -> MargeLa marge dans une opération immobilière se réfère à la différence entre le coût total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriété. Cette marge est le profit réalisé sur l'opération. Elle est calculée en soustrayant tous les coûts associés à l'achat, la rénovation, les intérêts d'emprunt et la vente de la propriété du prix de vente final.
➡️ Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.
➡️ Une marge négative signifie que le projet n'est pas viable. correcte
✅ État du bien: A rénover
✅ État du de la rue et du quartier: Bon
✅ Pas de risque urbanistique
✅ Historique porteur de projets:plus de 3 opérations du même type
✅ Encours de financement et retardEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre différents types de projets.
Après en avoir analysé des centaines, j'ai fait une petite liste des différents types de projets qui ont été portés à mon attention.
C'est fascinant de constater la diversité des projets et les niches secrètement gardées par les marchands de biens.
Chaque typologie de projets s'analyse un peu différemment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tête les différents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur. de l'opérateur : Aucun
✅ Difficulté des travaux: Facile
✅ Durée des travaux réaliste: oui
❗ LTA Ce ratio se calcule en divisant le montant du prêt sur le prix d'acquisition.
C'est un ratio important à suivre pour les projets de type achat->rénovation->revente car le prix au moment de l'achat est plus faible que le prix de vente après rénovation.
Pour un projet de promotion immobilière, le coût d'acquisition est seulement le coût d'achat du foncier, donc le LTA va être très élevée et la majeure partie du financement va être allouée aux travaux.
Pour un projet de rénovation-revente, la LTA sera un peu moins élevée suivant l'important des travaux.
Pour un achat-division-revente, ce ratio sera encore moins élevé et la majorité du financement va être allouée à l'achat du bien.(Loan to AcquisitionCe ratio se calcule en divisant le montant du prêt sur le prix d'acquisition.
C'est un ratio important à suivre pour les projets de type achat->rénovation->revente car le prix au moment de l'achat est plus faible que le prix de vente après rénovation.
Pour un projet de promotion immobilière, le coût d'acquisition est seulement le coût d'achat du foncier, donc le LTA va être très élevée et la majeure partie du financement va être allouée aux travaux.
Pour un projet de rénovation-revente, la LTA sera un peu moins élevée suivant l'important des travaux.
Pour un achat-division-revente, ce ratio sera encore moins élevé et la majorité du financement va être allouée à l'achat du bien.): 109% -> élevée
❗ LTSLa LTV où Loan to Value aussi parfois appelé LTS (Loan To Sale) est un ratio qui permet d'analyser le niveau d'endettement pour un projet immobilier.
On l'utilise beaucoup en crowdfunding immobilier pour estimer le risque, en particulier voir si un projet a fait appel au financement de façon modérée ou excessive.
Ce ratio se calcule en divisant le montant emprunté par la valeur du bien à l'échéance du projet.
La valeur du bien à échéance est :
■ pour un bien non pré-commercialisé: une estimation du prix du bien à la fin du projet. Il faut alors s'assurer que la valeur du bien n'est pas sur-évaluée.
■ pour un bien pré-commercialisé: le prix dans le compromis de vente
ce ratio évolue typiquement autour de 40%-60%. Plus ce ratio est élevé, plus le risque est élevé. Quand ce ratio monte à 70% voire 80%, il faut redoubler d'attention. (Loan To SaleLa LTV où Loan to Value aussi parfois appelé LTS (Loan To Sale) est un ratio qui permet d'analyser le niveau d'endettement pour un projet immobilier.
On l'utilise beaucoup en crowdfunding immobilier pour estimer le risque, en particulier voir si un projet a fait appel au financement de façon modérée ou excessive.
Ce ratio se calcule en divisant le montant emprunté par la valeur du bien à l'échéance du projet.
La valeur du bien à échéance est :
■ pour un bien non pré-commercialisé: une estimation du prix du bien à la fin du projet. Il faut alors s'assurer que la valeur du bien n'est pas sur-évaluée.
■ pour un bien pré-commercialisé: le prix dans le compromis de vente
ce ratio évolue typiquement autour de 40%-60%. Plus ce ratio est élevé, plus le risque est élevé. Quand ce ratio monte à 70% voire 80%, il faut redoubler d'attention.): 80% -> élevée
LTCCe ratio se calcule comme le montant emprunté divisé par le coût des travaux.
Il permet d'apprécier l'importance du coût des travaux dans le projet.
En d'autres termes, quelle proportion du financement est utilisée pour les travaux.
Par exemple, si l'opérateur emprunte 300k euros pour des travaux de 400k alors ce ratio = 300/400 = 75%.
Habituellement, les investisseurs financent seulement une partie des travaux. Au-delà de 80%, cela devient beaucoup plus risqué.
Dans le cas de projet de promotion immobilière, le coût de la construction peut représenter beaucoup comparativement au coût du terrain. (Loan to Construction CostCe ratio se calcule comme le montant emprunté divisé par le coût des travaux.
Il permet d'apprécier l'importance du coût des travaux dans le projet.
En d'autres termes, quelle proportion du financement est utilisée pour les travaux.
Par exemple, si l'opérateur emprunte 300k euros pour des travaux de 400k alors ce ratio = 300/400 = 75%.
Habituellement, les investisseurs financent seulement une partie des travaux. Au-delà de 80%, cela devient beaucoup plus risqué.
Dans le cas de projet de promotion immobilière, le coût de la construction peut représenter beaucoup comparativement au coût du terrain.): 0%
❗ Engagement de l'opérateurL'engagement de l'opérateur est le montant financé par l'opérateur. C'est à dire les deniers personnels que l'opérateur mets dans l'opération.
Plus l'engagement est important, plus l'opérateur est engagé dans l'opération.
Si l'engagement est au dessus de 15% dumontant total à financer, on considère que c'est correct.: 13% -> faible.
Situation géopolitique: FRANCE
❗retardEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre différents types de projets.
Après en avoir analysé des centaines, j'ai fait une petite liste des différents types de projets qui ont été portés à mon attention.
C'est fascinant de constater la diversité des projets et les niches secrètement gardées par les marchands de biens.
Chaque typologie de projets s'analyse un peu différemment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tête les différents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur. de plus de 6 mois: données non enregistrées -> allez chercher sur le site de Tokimo
❗pertes définitivesUne perte définitive en crowdfunding se produit lorsqu'un investisseur ne récupère pas les fonds qu'il a investis dans un projet financé par le biais d'une plateforme de financement participatif. En d'autres termes, la personne qui a contribué au projet ne reçoit pas le produit, le service ou le remboursement promis, et les fonds investis sont considérés comme perdus de manière permanente.
Il existe plusieurs raisons pour lesquelles une perte définitive peut survenir en crowdfunding. Par exemple, le projet financé peut échouer, l'équipe responsable du projet peut ne pas être en mesure de livrer ce qui a été promis, ou des problèmes imprévus peuvent survenir, rendant impossible la réalisation du projet. pour la plateforme : données non disponibles -> allez chercher sur le site de la plateforme.
💎 BONUS
code parrain : S7WACDYFUH 0,50% cash back
➡️ Le lien est ici : 👆
La LTA est de 109 %.
La LTS est de 80 %.
48 votants
👎44% 👍21% 🤷6% 🏳️29%
Pour voter : 
Damien Cuyala
Damien, 41 ans, je suis chargé d'affaires dans dans la robinetterie nucléaire, j'ai également une entreprise dans la distribution de produits du quotidien en circuit court avec comme crédo le "made in France".
J'ai commencé dès mon jeune âge à apprendre à investir en bourse dans les actions à dividendes, les ETFs, et dès 2021 sur des stratégies d'actions small cap, et depuis peu je me forme sur les options.
En juin 2022, j'ai commencé le crowdfunding immobilier et j'ai investi un peu plus de 73 Keuros depuis, mes investissements sont répartis sur les plateformes suivantes : ClubFunding, Raizers, La Première Brique, Upstone, Baltis. J'attache une grande importance à passer du temps à analyser chaque projet avant de prendre la meilleure décision pour mes investissements.
Enfin j'ai également des investissements dans le crowdlending, principalement sur Lendermarket pour diversifier au maximum mes actifs.
Les intentions d'investissements montrent le résultat des votes qui ont lieu sur le Club Objectif-Renta.
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