Cette analyse est proposée par Alceste le
⏰ Le projet démarre le 29/03/2023 18h00
💰 Le rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel. estimé du projet est de 11.7% par an.
⏱ La durée cible du projet est de 24m
💼 Le ticket minimum est de 20€
👷 Type de projetEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre différents types de projets.
Après en avoir analysé des centaines, j'ai fait une petite liste des différents types de projets qui ont été portés à mon attention.
C'est fascinant de constater la diversité des projets et les niches secrètement gardées par les marchands de biens.
Chaque typologie de projets s'analyse un peu différemment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tête les différents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur. :
📖 DESCRIPTION DU PROJET
Financement de bureaux professionnels : plateau open-space de 175 m² dans le cadre d’un projet de revente d’un ensemble immobilier (11 lots) de 3 375 m² (bureaux professionnels + bâtiments de stockage + parkings)
📍Localisation: Brignoles dans le Var (83), zone artisanale de Nicopolis, recherchée par les professionnels du fait d’un manque de bureaux dans le secteur.
⏰ Remboursement capital : Intérêts payés mensuellement et capital remboursé in fine.
Montant à financer : 86 800 € (revente proposée à 124 000 €)
Investissement minimum : 20 €
Taux : 11,70 %
Durée du projet maximale : 24 mois (revente estimée à 12 mois)
✅ FORCES:
✅ Revente à 17% moins cher que le prix du marché,
✅ Les 2 premiers lots commercialisés ont été revendus en 2 semaines (pour 530 000 € et 227 000 €) et ont ainsi permis de rembourser par anticipation l’emprunt bancaire.
✅ Les lots sont ou seront refaits à neuf, le coût des travaux pour ce lot ne représente que 10% du prix de revente
✅ Résultat net dégagé très intéressant à environ 58% du prix de revente souhaité (économie d’échelle due à la vente par lot) dans le cas du scénario le plus optimiste (12 mois). A 24 mois, le projet resterait bien entendu viable mais moins intéressant.
✅ La rentabilité est élevée (11,7%)
✅ Des Garanties existent : Hypothèque de premier rangC'est un acte notarié. En cas de défaut de l'opérateur, les créanciers (les investisseurs), peuvent saisir le bien hypothéqué et se faire rembourser.
L'hypothèque peut porter sur le bien de l'opération en cours ou bien sur un autre bien détenu par l'opérateur.
🟢 Mon Avis: Très bonne garantie. Faire saisir les biens n'est pas automatique et nécessite une procédure. De plus, une hypothèque inscrite est coûteuse car c'est un acte notarié.
⚠️ Vérifiez que la valeur du bien couvre bien le montant de l'emprunt. + Ordre notarial irrévocable signé
❗️ FAIBLESSES:
❗️ Il faut encore attendre 4 mois (le temps des derniers travaux) avant la commercialisation
❗️ Un Loan To Value (financement / chiffre d’affaires) assez élevé à 70% sur le projet.
❗️ La taille du projet : 11 lots, il en reste encore 4 à financer après celui-ci
❗️ Durée du projet : 24 mois, plus long qu’habituellement sur le site. Le dépassement de ce délai aurait un impact sur la MargeLa marge dans une opération immobilière se réfère à la différence entre le coût total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriété. Cette marge est le profit réalisé sur l'opération. Elle est calculée en soustrayant tous les coûts associés à l'achat, la rénovation, les intérêts d'emprunt et la vente de la propriété du prix de vente final.
➡️ Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.
➡️ Une marge négative signifie que le projet n'est pas viable. et le résultat.
⚖️ AVIS GENERAL:
Ce projet est pertinent et rémunère bien à 11,7% par an.
La vente rapide des deux premiers lots et le financement plutôt rapide de 4 autres lots sur la plateforme montrent l’intérêt pour le projet. Les Garanties sont là et la société de marchand est expérimentée.
Comme toujours avec cette plateforme, les intérêts sont versés chaque mois, le capital en fin de projet.
Je donne la note de C car le projet est solide mais avec un bémol sur la durée de financement à 24 mois avec encore un peu de travaux avant la commercialisation.
Ceci n’est bien entendu pas un conseil en investissement, juste mon avis.
💻 QUALITE DE LA PLATEFORME :
Bienprêter est une plateforme généraliste qui propose également des projets de crowdfunding immobilier comme celui-ci. Depuis 2017, 37 M€ ont été collectés et ont permis de financer plus de 2 700 projets dont 2 230 ont déjà été intégralement remboursés. Le rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel. moyen historique est de 11,55% avec un taux de défaut toujours vierge de 0%.
💎 BONUS
Vous trouverez ci-dessous le lien si vous souhaitez vous inscrire à ce site et pouvoir bénéficier d’un bonus de 10 € dès 200 € investis.
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Alceste
Entré dans l’investissement via l’immobilier physique il y a presque 20 ans. Je suis maintenant également investi sur une dizaine de plateformes de crowdfunding (LaPremièreBrique, Bienprêter, Les Entreprêteurs…) ainsi que sur les marchés financiers (actions, obligations, ETF…). Constamment à la recherche de bons plans pour faire fructifier au mieux mon argent.
Alceste est un analyste junior qui a déjà analysé 10 projets.
Les intentions d'investissements montrent le résultat des votes qui ont lieu sur le Club Objectif-Renta.
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