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Mon avis sur Bloks, la plateforme d´immobilier fractionné

Bloks.co, c'est quoi ?

Bloks.co est une plateforme de financement participatif axée sur l'investissement immobilier commercial, offrant une approche patrimoniale et responsable. Fondée par une équipe solide comprenant Grégory Touret, Lauren Dannay, Olivier Gerard, Didier Hilhorst et l'ancien international de football et investisseur Mamadou Sakho, la plateforme fonctionne selon un principe simple. Bloks.co sélectionne des projets d'investissement dans des locaux commerciaux de qualité situés en centre-ville, déjà loués à des commerçants. Le montant total de financement de chaque projet est divisé en bloks, qui représentent des obligations d'une valeur de 1€.

des contrats obligataires avec hypothèque de premier rang

Les obligations ont une hypothèque de premier rang, la garantie reine en crowdfunding. Ainsi, chaque investisseur peut participer au financement selon son budget. Chaque blok donne droit à une part du loyer versé par le locataire commerçant, perçu chaque mois proportionnellement à l'investissement, ainsi qu'à une possible plus-value en cas de cession de l'actif. Bloks.co gère l'ensemble des opérations d'acquisition et de gestion locative des commerces, ce qui signifie que les investisseurs n'ont rien à faire, si ce n'est suivre l'évolution de leurs investissements via un tableau de bord. La plateforme offre l'accès à un marché souvent rentable et plutôt stable : l'immobilier commercial offre des rendements locatifs attractifs (entre 5% et 7% par an) et une faible vacance locative.

Des contrats de location longue durée

Les baux commerciaux sont généralement signés pour une durée de 9 ans, offrant ainsi une certaine sécurité aux investisseurs.

Investir dans du crowdfunding ou bien dans de l'immobilier fractionné chez Bloks ?

Le co-fondateur et CEO Gregory Touret de Bloks répond sur les avantages de l'immobilier fractionné par rapport au crowdfunding immobilier

Investir dans des business locaux et résilients

En investissant via Bloks.co, vous diversifiez votre épargne en pouvant investir dans différents secteurs d'activité (commerces, restaurants...) et dans de grandes villes comme Paris, réduisant ainsi les risques liés à la concentration sur un seul type d'actif ou à un seul emplacement géographique. Un autre avantage de l'investissement via Bloks.co est le soutien à l'économie locale. En investissant dans les locaux de vos commerces préférés, vous contribuez au dynamisme du tissu commercial de proximité et favorisez la transition écologique en privilégiant les circuits courts et en réduisant les émissions de CO2 liées aux transports.

Quelle fiscalité ?

En ce qui concerne la fiscalité, vous êtes imposés sur les revenus de capitaux mobiliers au prélèvement forfaitaire unique (PFU) aussi appelé flat tax de 30%, ou à votre tranche marginale d'imposition (TMI) si vous optez pour le barème progressif. De plus, vous bénéficiez d'un abattement de 40% sur les intérêts perçus.

L'équipe Bloks

L'équipe Bloks comprend entre autre Grégory Touret, Lauren Dannay, Olivier Gerard, Didier Hilhorst et l'ancien international de football et investisseur Mamadou Sakho

équipe bloks

Les Risques chez Bloks.co

Cependant, comme tout investissement, investir avec Bloks.co comporte des risques. Il existe un risque de perte en capital si la valeur du bien immobilier baisse ou si le locataire fait défaut. Pour limiter ce risque, Bloks.co s'engage à sélectionner des actifs de qualité, à négocier des baux solides 3/6/9 et à assurer un suivi rigoureux des locataires. Il y a également un risque de liquidité, c'est-à-dire la possibilité de ne pas pouvoir revendre vos bloks quand vous le souhaitez. Bloks.co recommande à ses investisseurs de conserver leurs bloks pendant 3 à 10 ans afin d'optimiser leur rendement. Une place de marché secondaire devrait être lancée au quatrième trimestre 2023, permettant aux investisseurs de revendre leurs bloks à d'autres membres de la communauté. Enfin, il existe un risque réglementaire lié à l'évolution de la législation fiscale ou juridique pouvant affecter le rendement ou la valeur des bloks. En résumé, Bloks.co se positionne sur de l'immobilier fractionné axé sur l'investissement immobilier commercial. Toutefois, la plateforme de crowdfunding devra prouver sa fiabilité et sa performance au fil du temps.

Qu'est-ce que l'immobilier fractionné ?

L'immobilier fractionné de type obligataire, consiste à financer un projet immobilier et à recevoir à la fois un rendement locatif et plus-value potentielle en cas de revente. Les rendements sont plus faibles que pour du crowdfunding classique car il s'agit ici d'investissements locatifs et non de projets de marchands de biens. Sur la plupart des plateformes, les projets sont associés à des hypothèques de premier rang, la garantie reine en immobilier.

Quel type de contrat pour Bloks ?

Vous détenez une obligation avec un taux fixe sur chacun des projets mais contrairement à une obligation simple, le capital remboursé à l'échéance dépend de l'évolution du prix du bien. En l'occurrence, vous pouvez obtenir une plus-value si le marché s'apprécie. L'échéance des obligations est de long terme, en général entre 8 et 10 ans et potentiellement renouvelable. Les intérêts ou coupons sont fixés lors de l'émission obligataire et sont versés selon une périodicité prédéfinie jusqu'à son échéance. Une obligation est un titre financier réglementé par l'autorité des marchés financiers (AMF).

Composition de l'équipe

Quelle Régulation pour Bloks ?

La plateforme n'est pas régulée.

Le rendement moyen chez Bloks par rapport aux autres plateformes.


Les rendements sont calculés sur les projets analysés sur ce site et non sur la totalité des projets.
⚠️ Plus le rendement est élevé, plus le risque est élevé.

Les retards de plus de 6 mois chez Bloks par rapport aux autres plateformes.

⚠️ Les informations sur les retards de plus de 6 mois ne sont pas disponibles pour Bloks

Les pertes définitives chez Bloks par rapport aux autres plateformes.

⚠️ Les informations sur les pertes définitives ne sont pas disponibles pour Bloks

Le ticket minimum chez Bloks

Le montant minimum à investir dans les projets de est de 1€.
Bloks fait partie des plateformes avec un ticket d'entrée très faible.

Quelle fiscalité pour Bloks ?


🌎 Les revenus financiers sont taxables dans le pays de résidence fiscale de l'investisseur.

Pour les résidents français

En France, Depuis le 1er janvier 2018, les revenus de capitaux mobiliers ainsi que les plus-values de cession de valeurs mobilières sont soumis, lors de leur imposition, à un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 12,8 % auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 % soit au total un taux de 30 %.
Cependant vous pouvez opter, lors de la déclaration de revenus, pour une imposition globale de ces revenus et gains au barème progressif de l'impôt sur le revenu en cochant la case 2OP. Vous pouvez être dispensé de la part correspondant au prélèvement forfaitaire de 12,8 % au titre de l'impôt sur le revenu, si votre revenu fiscal de référence de l’année N-2 était inférieur à 25 000 € (50 000 € si vous vivez en couple). Lors de votre déclaration, vous avez la possibilité de maintenir l’option pour une taxation à 30 %, ou soumettre vos plus-values au barème progressif de l’impôt sur le revenu (auxquels s’ajouteront les 17,2 % de prélèvements sociaux).

🧾 Vous souhaitez en savoir plus sur la fiscalité ?

📝 Comment déclarer les revenus de Bloks ?

Pour savoir comment déclarer vos revenus provenant de Bloks, rendez-vous sur la page des déclarations

Bloks

💎 Bonus et code parrain Bloks

Bonus Bloks
Code Parrain: MBS
Partenariat rémunéré
Code Parrain : MBS
+4% de boost de rendement la première année sur les premiers investissements
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Dernières analyses des projets de Bloks

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➡️ Accéder aux analyses des projets chez chez Bloks

Quels sont les risques chez Bloks ?

Les risques liés aux projets chez Bloks

XUne opération de financement participatif immobilier comporte plusieurs catégories de risques :
➡️ Risque opérationnel : erreurs humaines, incompétences, pénurie de matériaux, retards de livraison, mauvaise gestion, accident sur le chantier, faillite d’un prestataire...
➡️ Risque technique : mauvaises « surprises » lors des études de sols et fondations, de pollution, thermiques, acoustiques… ;
➡️ Risque administratif et juridique : difficultés d’obtention du permis de construire ou d’aménager purgé de tout recours, des autorisations administratives, des assurances Garantie Financière d’Achèvement, Dommage Ouvrage, ou Tous Risques Chantier, conformité des actes de ventes, autorisations urbanismes mal appréciées ;
➡️ Risque financier : mauvaise analyse des coûts, dépassement du budget, niveau de marge inférieur, obtention du crédit bancaire, etc. ;
➡️ Risque commercial : pré-commercialisation insuffisante, étude insuffisante du marché local (prix, besoins, emplacement…), retard sur la vente des lots (commercialisation), conditions suspensives négligés, évolution défavorable du marché, stratégie de vente hasardeuse, prix de sortie trop optimistes etc.

Risques liés à l'opérateur

Au-delà de l’analyse du projet immobilier en lui-même, les plateformes de financement participatif examinent la solidité financière et opérationnelle des sociétés qui participent à l’opération, sur lesquelles pèsent aussi des risques potentiels, principalement financiers. L’évaluation porte ainsi sur de nombreux critères, notamment :
➡️ Juridiques et financiers : structure du capital, éventuels litiges en cours, comptes de résultat et bilans financiers, solvabilité, rentabilité, trésorerie, niveau de fonds propres, etc.
➡️ Opérationnels: organigramme, expérience des dirigeants, historique d’opérations réalisées avec succès, qualité des programmes précédents, réputation, etc.
➡️ Les états financiers : il faut analyser les états financiers (bilan et compte de résultats) de l'opérateur pour déterminer sa santé financière.
➡️ Fraude : L'opérateur peut déposer le bilan de façon frauduleuse ou partir avec la caisse, c'est pourquoi il faut des garanties sur les flux de trésorerie.

Risques extrinsèques et cas de force majeure

Même avec une bonne préparation, il est impossible d’anticiper des événements climatiques (inondation, gel, tempête…), macroéconomiques comme une variation soudaine des prix immobiliers ou des taux d’intérêt, une forte inflation, etc., ou encore des changements législatifs (modification de la réglementation, de la fiscalité…), ou des situations de guerre. Ces risques sont difficiles à contrôler, Il est indispendable que les opérateurs aient bien souscrit les assurances nécessaires et qu’une marge financière suffisante soit prévue pour pallier les aléas éventuels.

Risques liés aux obligations en l'immobilier fractionné


➡️ Risque lié à la situation locative et aux revenus : Il est possible que les revenus deviennent faibles voir nuls dans l’hypothèse de vacance locative notamment dans l’hypothèse où des travaux seraient nécessaires ou en cas de vacances locatives, d’impayés ou d’interdiction administrative. En conséquence, les revenus du Bien Acquis et donc le rendement des obligations pourrait être inférieur à ce qui est présenté ou nul.
➡️ Risque lié aux charges : dans la mesure où le rendement est calculé sur la base des revenus nets de frais, une augmentation des charges liée aux Biens Acquis aurait un impact sur le rendement. Ce risque lié aux charges du Bien Acquis pourrait avoir des conséquences sur le rendement qui pourrait être inférieur à ce qui est présenté voir nul.
➡️ Risques liés à l’absence de droit de vote des investisseurs : Les investisseurs qui participent à l’Offre souscrivent à des obligations émises par l’émetteur qui ne donnent pas accès au capital de la société et n’offrent pas de droit de vote. Les souscripteurs ne disposent ainsi d’aucun pouvoir dans la gestion des affaires de la société.
➡️Risques de perte en capital : La valeur du patrimoine de la Société dépend des biens qu’elle détient. Elle peut donc varier à la hausse comme à la baisse en fonction du marché immobilier, et impacter sa capacité in fine à rembourser les investisseurs. Il est donc possible que l’amortissement soit inférieur au montant investi voir nul.
➡️Risques liés à la valorisation du Bien Acquis : Le Bien Acquis a fait l’objet d’une valorisation par un expert indépendant qui a confirmé que le prix d’acquisition correspondait à un prix de marché. L’expert pourrait avoir fait une analyse erronée de la valeur du Bien Acquis ce qui aurait pour conséquence d’affecter négativement le retour sur investissement de la Société et donc l’amortissement du capital des Obligations Bayonne 1.
➡️Risque de liquidité : La Société investira uniquement dans des actifs immobiliers non cotés, peu ou pas liquides et les Obligations Bayonne émises ne seront pas admises à la négociation sur un marché d’instruments financiers, de telle sorte qu’elles ne sont pas liquides.
➡️Risque lié à la situation financière de la société
➡️ Risques liés à un éventuel Prêt Complémentaire : À la suite de l’acquisition de l’actif, la Société pourrait solliciter un prêt complémentaire pour financer les besoins d’exploitation (y compris pour travaux) ce qui pourrait impacter la rentabilité de l’investissement (impact sur les charges d’exploitation)

Type de projets

Immobilier fractionné dans des murs de commerces en France.
Type de contrat: Obligation avec hypothèque de premier rang.

Rendement

[5%,7%]

Ticket

1€
Bloks
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Quelles sont
les meilleures plateformes
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Les plateformes de financement participatif de projets immobiliers permettent d'investir dans l'immobilier avec des tickets d'entrée très faibles et des rendements attractifs. Mais elles ne se valent pas toutes. Les types de contrats, les types d'immobilier, les zones d'investissement, les rendements, la durée des contrats et bien d'autres critères varient d'une plateforme à l'autre. Vous trouverez ci-dessous un comparatif des plateformes testées ainsi que mes recommandations.

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