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Cette analyse est proposée par Marc BluerSky le
⏰ Le projet démarre le 07/07/2023 11h00
⏱ La durée cible du projet est de
💼 Le ticket minimum est de 1000€
👷 Type de projetEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre différents types de projets.
Après en avoir analysé des centaines, j'ai fait une petite liste des différents types de projets qui ont été portés à mon attention.
C'est fascinant de constater la diversité des projets et les niches secrètement gardées par les marchands de biens.
Chaque typologie de projets s'analyse un peu différemment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tête les différents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur. :
🏪 L’opérateur acquiert ici une villa de plus de 500 m² dans l’optique de la revendre sans travaux, 30 km de Paris
💰 Financement : 5M€
💶 Le remboursement du capital et le paiement des intérêts se feront à la vente du bien, et garantis pour une période minimum de 6 mois.
✅ Emplacement : La queue en brie à 30kms de Paris
✅ 100% Pré commercialiséLa pré-commercialisation consiste à vendre un ensemble immobilier avant que le projet ne soit terminé.
Prenons par un exemple un projet de marchands de biens qui consiste à acheter un immeuble, le rénover puis le revendre plus cher.
Il est possible de trouver des acheteurs avant même que les travaux de rénovation ne commencent. On dit alors que le projet est pré-commercialisé.
On peut distinguer plusieurs aspects dans la pré-commercialisation.
1. Il y a d'abord l'offre reçue par un acheteur, celle-ci peut être acceptée par l'opérateur ou pas.
2. Ensuite, il y a le compromis de vente qui doit être signé.
3. Ce compromis peut contenir des clauses suspensives qui peuvent annuler la vente. sans condition suspensive
❓ évaluation du bien très difficile, car on est hors marché. Prix de sortie : 12.7k/m2 : Extremement cher. Sur meilleuragents, on est à 5k/m2 pour la fourchette haute. 👆
✅MargeLa marge dans une opération immobilière se réfère à la différence entre le coût total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriété. Cette marge est le profit réalisé sur l'opération. Elle est calculée en soustrayant tous les coûts associés à l'achat, la rénovation, les intérêts d'emprunt et la vente de la propriété du prix de vente final.
➡️ Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.
➡️ Une marge négative signifie que le projet n'est pas viable. = 14% correct
✅Fiducie sureté sur la SASU montée pour l'opération qui porte l'opération et donc un bien qui a été acheté à 5.6M soit 10k/m2, á me semble très cher aussi
✅On prête 5M donc couverture hypothécaireCe ratio se calcule comme le ratio entre le montant mis en hypothèque et le montant emprunté. Si ce ratio est supérieur à 100%, cela signifie qu'en cas de problème, si l'on souhaite revendre le bien et qu'on arrive à le revendre au prix initial, alors le capital est couvert intégralement. Plus ce ratio est important, plus on est couvert. Il arrive qu'on ait des ratio qui couvre le capital et les intérêts. On prend généralement le prix d'acquisition comme étant le montant mis en hypothèque. de 112, calculée sur le prix d'acquisition.
✅Prix stable à la queue en brie
⚠️track record : nouveau marchand de biens : réalise ici une première opération de marchand de biens. Il est accompagné par un agent immobilier qui lui a présenté cette opportunité.
✅track record de sa pharmacie très saine : CA 3M. 2.4M de capitaux propres. très peu de dette.
✅Engagement de l'opérateurL'engagement de l'opérateur est le montant financé par l'opérateur. C'est à dire les deniers personnels que l'opérateur mets dans l'opération.
Plus l'engagement est important, plus l'opérateur est engagé dans l'opération.
Si l'engagement est au dessus de 15% dumontant total à financer, on considère que c'est correct. : 12% de l'opération
❗ LTA: 90%, élevé
✅ LTSLa LTV où Loan to Value aussi parfois appelé LTS (Loan To Sale) est un ratio qui permet d'analyser le niveau d'endettement pour un projet immobilier.
On l'utilise beaucoup en crowdfunding immobilier pour estimer le risque, en particulier voir si un projet a fait appel au financement de façon modérée ou excessive.
Ce ratio se calcule en divisant le montant emprunté par la valeur du bien à l'échéance du projet.
La valeur du bien à échéance est :
■ pour un bien non pré-commercialisé: une estimation du prix du bien à la fin du projet. Il faut alors s'assurer que la valeur du bien n'est pas sur-évaluée.
■ pour un bien pré-commercialisé: le prix dans le compromis de vente
ce ratio évolue typiquement autour de 40%-60%. Plus ce ratio est élevé, plus le risque est élevé. Quand ce ratio monte à 70% voire 80%, il faut redoubler d'attention. : 69%, ok
👩⚖️ MON AVIS GLOBAL
Projet interessant, 100% précommercialisé avec une belle Garantie Fiducie, belle couverture hypothécaireCe ratio se calcule comme le ratio entre le montant mis en hypothèque et le montant emprunté. Si ce ratio est supérieur à 100%, cela signifie qu'en cas de problème, si l'on souhaite revendre le bien et qu'on arrive à le revendre au prix initial, alors le capital est couvert intégralement. Plus ce ratio est important, plus on est couvert. Il arrive qu'on ait des ratio qui couvre le capital et les intérêts. On prend généralement le prix d'acquisition comme étant le montant mis en hypothèque.. Prix d'achat et de sortie difficile à évaluer cependant.
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Marc BluerSky
Investisseur en crowdfunding depuis 2018 sur plus de 20 plateformes en Europe et aux U.S. Je suis aussi investisseur en immobilier physique à Paris depuis 2008. J'ai un portefeuille d'actions et ETF sur lequel je fais de la DCA manuellement. Passionné d'investissement, de business en ligne et de liberté financière.
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