Le projet Bainville-aux-Miroirs chez Immocratie

Analyse du projet Bainville-aux-Miroirs chez Immocratie

Note de l'analyste:

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Cette analyse est proposée par Sébastien HO-YU-HIN le 01/12/2023

⚖️ AVIS GLOBAL : Projet cohérent en zone rurale avec une garantie fiducie correcte.

⏰ Le projet démarre le 24/10/2023 à 12h00
💰 Le rendement estimé du projet est de 12% par an.
⏱ La durée cible du projet est de 15m
💼 Le ticket minimum est de 1000€
👷‍ Type de projet : Achat - rénovation/construction - revente

Analyse détaillée

👷‍ Type de projet : Achat - rénovation/construction - revente
💶 130000 EUR à financer
⏰ Remboursement capital : In fine. intérêts: in fine.

Le projet consiste en l’acquisition d’un ensemble immobilier comprenant une habitation avec dépendances et 2 parcelles de terrain. Le lot sera découpé et revendu en deux lots distincts après rénovation.

✅ -> FORCES ❗️-> FAIBLESSES ⚠️ -> Warning

✅ Rendement 12% -> très élevé.
✅ Le rendement est supérieur au rendement moyen (11.5%) des derniers projets chez Immocratie.
❗ LTA (Loan to Acquisition): 136% -> élevée
✅ LTS (Loan to Sale): 50% -> faible
✅ Engagement de l'opérateur: 23% -> correcte.
✅ Localisation: L'ensemble se situe au sein du village de Bainville-aux-Miroirs, 336 habitants, dans le département de Meurthe et Moselle 54. Le village se trouve à 30 kms au sud de Nancy.
✅ Emplacement: Localisé en zone rurale. A proximité de la mairie et des écoles. A 34 minutes de Nancy via autoroute et route nationale.
✅ Le bien semble avoir été acquis à un prix bien en dessous du prix moyen de marché même si nous n'avons pas de détails sur la surface de l'habitation avant découpe. Prix moyen de 1725 €/m2 sur la commune(meilleursagents).
Type de Garantie : Fiducie, Garantie autonome à première demande.
✅ Garantie fiducie sûreté couvrant 73% du capital emprunté. -> Correcte.
✅ Un opérateur ayant réalisé 5 opérations de MDB achat/rénovation/revente.
✅ Marché immobilier en hausse sur la commune: +1,8% sur 1 an et +8,9% sur 2 ans.(meilleursagents)
✅ Prix de sortie en dessous du prix moyen de marché, 1100 et 1230 €/m2 contre 1725€/m2 pour une maison dans l'ancien. (meilleursagents)
✅ Pas de Démarches administratives.
✅ Marge optimiste : 30% -> Bon
✅ Marge pessimiste (+10% travaux): 24%

❗Coût travaux représentant 52% du prix d'acquisition. Rénovation assez importante vu des photos prises.
❗GAPD sur dirigeant non prise en compte.
❗Pas de pré commercialisation.
❗Marché liquide et dynamique sur cette commune?

✅ Santé de l'opérateur: Opérateur non endetté hors compte-courant d'associé.

❗19.59% de retards de plus de 6 mois chez Immocratie -> élevé.
✅ 0% de pertes définitives chez Immocratie -> faible.
💎 BONUS
25€ suite au premier investissement avec le code parrain BluerSky.
Le lien est ici : 👆

LTA et LTS du projet Bainville-aux-Miroirs

La LTA est de 136 %.
La LTS est de 50 %.

Évolution des rendements chez Immocratie

Résultat des votes pour le projet Bainville-aux-Miroirs

Nombre de votants : 45 votants
👎42% 👍2% 🤷11% 🏳️44%
Pour voter :

Sébastien HO-YU-HIN
Sébastien 43 ans, ancien militaire de la Gendarmerie Nationale et aujourd'hui CGP implanté à Mende en Lozère. Je me suis intéressé assez tôt à l'investissement durant ma carrière militaire pour en faire aujourd'hui le cœur de mon métier. Je suis investisseur en immobilier: - Immobilier physique sous le régime LMNP - SCPI en direct Corum XL et Cristal Rente, Perial PFO et Primovie. - Immobilier fractionné tokenisé avec RealT - Crowdfunding immobilier Je suis également investisseur sur les marchés financiers en faisant l'acquisition régulière d'ETFs. Je dispose également d'un compte titre ordinaire sur lequel je gère un portefeuille de titres vifs. Vous l'aurez compris, je suis passionné par le monde de l'investissement et je souhaite partager avec vous mes analyses et mes convictions.