Le projet La Monnaie chez Fundimmo

Analyse du projet La Monnaie chez Fundimmo

Note de l'analyste:

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Cette analyse est proposée par Sébastien HO-YU-HIN le 01/12/2023

⚖️ AVIS GLOBAL : Indicateurs LTA et LTS élevés, faible marge et niveau de garanties insuffisant.

⏰ Le projet démarre le 23/10/2023 à 14h00
💰 Le rendement estimé du projet est de 11% par an.
⏱ La durée cible du projet est de 24m
💼 Le ticket minimum est de ?
👷‍ Type de projet : Achat - rénovation/construction - revente

Analyse détaillée

👷‍ Type de projet : Achat - rénovation/construction - revente
💶 560000 EUR à financer
⏰ Remboursement capital : In fine. intérêts: in fine.

Le projet consiste en l’acquisition d’un immeuble à usage résidentiel et commercial en vue de le revendre au détail partiellement loué et après travaux de rénovation dans le 6ème arrondissement de Paris.

✅ -> FORCES ❗️-> FAIBLESSES ⚠️ -> Warning

✅ Rendement 11% -> élevé.
❗Le rendement est inférieur au rendement moyen (11.5%) des derniers projets chez Fundimmo.
❗ LTA (Loan to Acquisition): 137% -> élevée
❗ LTS (Loan to Sale): 95% -> élevée
❗ Engagement de l'opérateur: 3% -> faible.
✅ Localisation: L'immeuble se situe dans le quartier de la Monnaie dans le 6ème arrondissement de Paris.
✅ Emplacement: Belle adresse Parisienne non loin des quais des grands Augustins. A proximité de restaurants, cafés, galeries d'arts, lycée et cinéma. Quartier très bien desservi par les transports: métro, bus.
✅ Le bien sera acquis à un prix 3,12 M euros avec une décote de 18% par rapport à sa valeur d'expertise. Prix moyen de surface à 9369 euros/m2. Prix moyen de 16844 €/m2 pour un appartement(meilleursagents) et valeur vénale surface commerciale 5.856€ HD/m² SU.
✅ Un opérateur expérimenté sur ce type d'opérations.
✅ Prix de sortie cohérent pour des logements 18514€/m2 et locaux rénovés 5.586 €/m² SU par rapport prix de de l'ancien.(meilleursagents)
❗ Marge optimiste : 9% -> faible.
❗ Marge pessimiste (+10% travaux, -10% revente): négative.
❗ Garantie à première demande sur la holding: DN/CP= 3,16 -> endettement élevé. CP>Montant emprunté.
❗ Démarches administratives en cours.
❗ Marché immobilier en baisse à court terme sur l'arrondissement: - 4.4% sur 3 mois mais reste en hausse sur 1 an: +0,3%(meilleursagents)
❗Coût travaux représentant 9% du prix d'acquisition faible mais seulement 3% représentant 9k prévus pour les aléas.
Type de Garantie : GAPD
❗GAPD sur dirigeant non prise en compte.
❗Pas de pré commercialisation.
❗Locataires en place.
❗Risque d'allongement des délais du à la période d'éviction et de commercialisation.
❗3 opérations de MDB avec financement participatif en cours.
✅ Santé de l'opérateur: DN/CP= 0,89 endettement correcte.
✅ 10% de retards de plus de 6 mois chez Fundimmo -> faible.
✅ 0% de pertes définitives chez Fundimmo -> faible.
💎 BONUS: Pas de code Bonus

LTA et LTS du projet La Monnaie

La LTA est de 137 %.
La LTS est de 95 %.

Évolution des rendements chez Fundimmo

Résultat des votes pour le projet La Monnaie

Nombre de votants : 63 votants
👎63% 👍3% 🤷11% 🏳️22%
Pour voter :

Sébastien HO-YU-HIN
Sébastien 43 ans, ancien militaire de la Gendarmerie Nationale et aujourd'hui CGP implanté à Mende en Lozère. Je me suis intéressé assez tôt à l'investissement durant ma carrière militaire pour en faire aujourd'hui le cœur de mon métier. Je suis investisseur en immobilier: - Immobilier physique sous le régime LMNP - SCPI en direct Corum XL et Cristal Rente, Perial PFO et Primovie. - Immobilier fractionné tokenisé avec RealT - Crowdfunding immobilier Je suis également investisseur sur les marchés financiers en faisant l'acquisition régulière d'ETFs. Je dispose également d'un compte titre ordinaire sur lequel je gère un portefeuille de titres vifs. Vous l'aurez compris, je suis passionné par le monde de l'investissement et je souhaite partager avec vous mes analyses et mes convictions.