Le projet La Seyne sur Mer chez Raizers

Analyse du projet La Seyne sur Mer chez Raizers

Note de l'analyste:

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Cette analyse est proposée par Sébastien HO-YU-HIN le 01/12/2023

⚖️ AVIS GLOBAL : Projet simple dans une commune où le marché de l'immobilier reste en hausse malgré le contexte. Indicateurs de risque LTA et LTS faibles. Belle garantie hypothécaire.

⏰ Le projet démarre le 25/10/2023 à 14h00
⏱ La durée cible du projet est de
💼 Le ticket minimum est de 1000€
👷‍ Type de projet : Achat - revente sans travaux

Analyse détaillée

👷‍ Type de projet : Achat - revente sans travaux
💶 550000 EUR à financer
⏰ Remboursement capital : In fine. intérêts: Annuel.

Le projet consiste en l'acquisition d'une bâtisse scindée en deux appartements avec découpe du terrain attenant, pour une revente distincte en 3 lots, sur la commune de la Seyne sur Mer.

✅ -> FORCES ❗️-> FAIBLESSES ⚠️ -> Warning

✅ Rendement élevé.
✅ Le rendement est supérieur au rendement moyen (10.65%) des derniers projets chez Raizers.
✅ LTA (Loan to Acquisition): 89% -> faible
✅ LTS (Loan to Sale): 62% -> faible
✅ Engagement de l'opérateur: 29% -> élevé.
Type de Garantie : hypothèque premier rang,cautionnement
✅ couverture hypothécaire: 112 % -> élevé (617k p.acquisition)/550k montant emprunté)
✅ Localisation: Le bien se trouve sur la commune sur la commune de Seyne sur Mer, 62000 habitants, dans le département du Var. L'agglomération se situe sur la cote Varoise à proximité de Toulon.
✅ Emplacement: Localisé dans un quartier pavillonnaire à 5 minutes de supermarchés, la poste, boulangerie, clinique vétérinaire, école maternelle. A 10 minutes de la plage.
✅ Le bien a été acquis à 2682 €/m2 en surface habitable avec une décote de 24% par rapport au prix moyen de 3510€/m2 pour un appartement dans l'ancien.(meilleursagents).
✅ Prix de sortie des 2 appartements à un prix moyen de 2 865 €/m2, en dessous du prix moyen de marché de 3510 euros/m2 (meilleursagents)
✅ Marché immobilier en nette hausse dans la commune: +10,2% sur 1 an et 22% sur 2 ans (meilleursagents)
✅ Un opérateur expérimenté sur ce type d'opérations.
✅ Pas de travaux.
✅ Expérience du dirigeant sur les transactions immobilières.
❗ Marge optimiste : 9% -> faible
❗ Marge pessimiste (prix de revente -10%)= négative
❗ Prix de revente du terrain à un prix légèrement supérieur 613€/m2 par rapport au prix de marché, 553 €/m2.
❗Démarches administratives à réaliser pour la division parcellaire.
❗Caution personnelle et solidaire non prise en compte.
❗Pas de pré commercialisation.
❗Revente en l'état et travaux de rénovation à prévoir pour les futurs acquéreurs.

⚠️ Santé de l'opérateur: Société immatriculée en 2023= pas d'endettement.

✅ 7.26% de retards de plus de 6 mois chez Raizers -> faible.
✅ 0% de pertes définitives chez Raizers -> faible.

💎 BONUS
Saisissez le Code Parrain MBS lors de votre inscription.
50€ après le premier investissement et 50€ après le second investissement. Donc 100€ de prime maximum.
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LTA et LTS du projet La Seyne sur Mer

La LTA est de 89 %.
La LTS est de 62 %.

Évolution des rendements chez Raizers

Résultat des votes pour le projet La Seyne sur Mer

Nombre de votants : 50 votants
👎30% 👍12% 🤷28% 🏳️30%
Pour voter :

Sébastien HO-YU-HIN
Sébastien 43 ans, ancien militaire de la Gendarmerie Nationale et aujourd'hui CGP implanté à Mende en Lozère. Je me suis intéressé assez tôt à l'investissement durant ma carrière militaire pour en faire aujourd'hui le cœur de mon métier. Je suis investisseur en immobilier: - Immobilier physique sous le régime LMNP - SCPI en direct Corum XL et Cristal Rente, Perial PFO et Primovie. - Immobilier fractionné tokenisé avec RealT - Crowdfunding immobilier Je suis également investisseur sur les marchés financiers en faisant l'acquisition régulière d'ETFs. Je dispose également d'un compte titre ordinaire sur lequel je gère un portefeuille de titres vifs. Vous l'aurez compris, je suis passionné par le monde de l'investissement et je souhaite partager avec vous mes analyses et mes convictions.