Le projet La Seyne sur Mer chez Raizers

Analyse du projet La Seyne sur Mer chez Raizers

Note de l'analyste :

⚖️ Avis global

Projet simple dans une commune où le marché de l'immobilier reste en hausse malgré le contexte. Indicateurs de risque LTA Ce ratio se calcule en divisant le montant du prêt sur le prix d'acquisition. C'est un ratio important à suivre pour les projets de type achat->rénovation->revente car le prix au moment de l'achat est plus faible que le prix de vente après rénovation. Pour un projet de promotion immobilière, le coût d'acquisition est seulement le coût d'achat du foncier, donc le LTA va être très élevée et la majeure partie du financement va être allouée aux travaux. Pour un projet de rénovation-revente, la LTA sera un peu moins élevée suivant l'important des travaux. Pour un achat-division-revente, ce ratio sera encore moins élevé et la majorité du financement va être allouée à l'achat du bien.et LTSLa LTV où Loan to Value aussi parfois appelé LTS (Loan To Sale) est un ratio qui permet d'analyser le niveau d'endettement pour un projet immobilier. On l'utilise beaucoup en crowdfunding immobilier pour estimer le risque, en particulier voir si un projet a fait appel au financement de façon modérée ou excessive. Ce ratio se calcule en divisant le montant emprunté par la valeur du bien à l'échéance du projet. La valeur du bien à échéance est :
■ pour un bien non pré-commercialisé: une estimation du prix du bien à la fin du projet. Il faut alors s'assurer que la valeur du bien n'est pas sur-évaluée.
■ pour un bien pré-commercialisé: le prix dans le compromis de vente
ce ratio évolue typiquement autour de 40%-60%. Plus ce ratio est élevé, plus le risque est élevé. Quand ce ratio monte à 70% voire 80%, il faut redoubler d'attention. faibles. Belle Garantie hypothécaire.

Cette analyse est proposée par Sébastien le 09/05/2025

⏰ Le projet démarre le 25/10/2023 14h00
⏱ La durée cible du projet est de
💼 Le ticket minimum est de 1000€
👷‍ Type de projetEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre différents types de projets. Après en avoir analysé des centaines, j'ai fait une petite liste des différents types de projets qui ont été portés à mon attention. C'est fascinant de constater la diversité des projets et les niches secrètement gardées par les marchands de biens. Chaque typologie de projets s'analyse un peu différemment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tête les différents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur. : Achat - revente sans travaux

Analyse détaillée

👷‍ Type de projetEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre différents types de projets.
Après en avoir analysé des centaines, j'ai fait une petite liste des différents types de projets qui ont été portés à mon attention.
C'est fascinant de constater la diversité des projets et les niches secrètement gardées par les marchands de biens.
Chaque typologie de projets s'analyse un peu différemment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tête les différents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur. : Achat - revente sans travaux
💶 550000 EUR à financer
⏰ Remboursement capital : In fine. intérêts: Annuel.

Le projet consiste en l'acquisition d'une bâtisse scindée en deux appartements avec découpe du terrain attenant, pour une revente distincte en 3 lots, sur la commune de la Seyne sur Mer.

✅ -> FORCES ❗️-> FAIBLESSES ⚠️ -> Warning

✅ rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel. élevé.
✅ Le rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel. est supérieur au rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel. moyen (10.65%) des derniers projets chez Raizers.
✅ LTA Ce ratio se calcule en divisant le montant du prêt sur le prix d'acquisition.
C'est un ratio important à suivre pour les projets de type achat->rénovation->revente car le prix au moment de l'achat est plus faible que le prix de vente après rénovation.
Pour un projet de promotion immobilière, le coût d'acquisition est seulement le coût d'achat du foncier, donc le LTA va être très élevée et la majeure partie du financement va être allouée aux travaux.
Pour un projet de rénovation-revente, la LTA sera un peu moins élevée suivant l'important des travaux.
Pour un achat-division-revente, ce ratio sera encore moins élevé et la majorité du financement va être allouée à l'achat du bien.(Loan to AcquisitionCe ratio se calcule en divisant le montant du prêt sur le prix d'acquisition.
C'est un ratio important à suivre pour les projets de type achat->rénovation->revente car le prix au moment de l'achat est plus faible que le prix de vente après rénovation.
Pour un projet de promotion immobilière, le coût d'acquisition est seulement le coût d'achat du foncier, donc le LTA va être très élevée et la majeure partie du financement va être allouée aux travaux.
Pour un projet de rénovation-revente, la LTA sera un peu moins élevée suivant l'important des travaux.
Pour un achat-division-revente, ce ratio sera encore moins élevé et la majorité du financement va être allouée à l'achat du bien.): 89% -> faible
✅ LTSLa LTV où Loan to Value aussi parfois appelé LTS (Loan To Sale) est un ratio qui permet d'analyser le niveau d'endettement pour un projet immobilier.
On l'utilise beaucoup en crowdfunding immobilier pour estimer le risque, en particulier voir si un projet a fait appel au financement de façon modérée ou excessive.
Ce ratio se calcule en divisant le montant emprunté par la valeur du bien à l'échéance du projet.
La valeur du bien à échéance est :

■ pour un bien non pré-commercialisé: une estimation du prix du bien à la fin du projet. Il faut alors s'assurer que la valeur du bien n'est pas sur-évaluée.

■ pour un bien pré-commercialisé: le prix dans le compromis de vente

ce ratio évolue typiquement autour de 40%-60%. Plus ce ratio est élevé, plus le risque est élevé. Quand ce ratio monte à 70% voire 80%, il faut redoubler d'attention. (Loan To SaleLa LTV où Loan to Value aussi parfois appelé LTS (Loan To Sale) est un ratio qui permet d'analyser le niveau d'endettement pour un projet immobilier.
On l'utilise beaucoup en crowdfunding immobilier pour estimer le risque, en particulier voir si un projet a fait appel au financement de façon modérée ou excessive.
Ce ratio se calcule en divisant le montant emprunté par la valeur du bien à l'échéance du projet.
La valeur du bien à échéance est :

■ pour un bien non pré-commercialisé: une estimation du prix du bien à la fin du projet. Il faut alors s'assurer que la valeur du bien n'est pas sur-évaluée.

■ pour un bien pré-commercialisé: le prix dans le compromis de vente

ce ratio évolue typiquement autour de 40%-60%. Plus ce ratio est élevé, plus le risque est élevé. Quand ce ratio monte à 70% voire 80%, il faut redoubler d'attention.): 62% -> faible
✅ Engagement de l'opérateurL'engagement de l'opérateur est le montant financé par l'opérateur. C'est à dire les deniers personnels que l'opérateur mets dans l'opération.
Plus l'engagement est important, plus l'opérateur est engagé dans l'opération.
Si l'engagement est au dessus de 15% dumontant total à financer, on considère que c'est correct.: 29% -> élevé.
Type de Garantie : hypothèque premier rang,cautionnement
✅ couverture hypothécaireCe ratio se calcule comme le ratio entre le montant mis en hypothèque et le montant emprunté. Si ce ratio est supérieur à 100%, cela signifie qu'en cas de problème, si l'on souhaite revendre le bien et qu'on arrive à le revendre au prix initial, alors le capital est couvert intégralement. Plus ce ratio est important, plus on est couvert. Il arrive qu'on ait des ratio qui couvre le capital et les intérêts. On prend généralement le prix d'acquisition comme étant le montant mis en hypothèque.: 112 % -> élevé (617k p.acquisition)/550k montant emprunté)
✅ Localisation: Le bien se trouve sur la commune sur la commune de Seyne sur Mer, 62000 habitants, dans le département du Var. L'agglomération se situe sur la cote Varoise à proximité de Toulon.
✅ Emplacement: Localisé dans un quartier pavillonnaire à 5 minutes de supermarchés, la poste, boulangerie, clinique vétérinaire, école maternelle. A 10 minutes de la plage.
✅ Le bien a été acquis à 2682 €/m2 en surface habitable avec une décote de 24% par rapport au prix moyen de 3510€/m2 pour un appartement dans l'ancien.(meilleursagents).
✅ Prix de sortie des 2 appartements à un prix moyen de 2 865 €/m2, en dessous du prix moyen de marché de 3510 euros/m2 (meilleursagents)
✅ Marché immobilier en nette hausse dans la commune: +10,2% sur 1 an et 22% sur 2 ans (meilleursagents)
✅ Un opérateur expérimenté sur ce type d'opérations.
✅ Pas de travaux.
✅ Expérience du dirigeant sur les transactions immobilières.
❗ MargeLa marge dans une opération immobilière se réfère à la différence entre le coût total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriété. Cette marge est le profit réalisé sur l'opération. Elle est calculée en soustrayant tous les coûts associés à l'achat, la rénovation, les intérêts d'emprunt et la vente de la propriété du prix de vente final.

➡️ Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.

➡️ Une marge négative signifie que le projet n'est pas viable. optimiste : 9% -> faible
❗ MargeLa marge dans une opération immobilière se réfère à la différence entre le coût total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriété. Cette marge est le profit réalisé sur l'opération. Elle est calculée en soustrayant tous les coûts associés à l'achat, la rénovation, les intérêts d'emprunt et la vente de la propriété du prix de vente final.

➡️ Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.

➡️ Une marge négative signifie que le projet n'est pas viable. pessimiste (prix de revente -10%)= négative
❗ Prix de revente du terrain à un prix légèrement supérieur 613€/m2 par rapport au prix de marché, 553 €/m2.
❗Démarches administratives à réaliser pour la division parcellaire.
❗Caution personnelle et solidaire non prise en compte.
❗Pas de Pré commercialisationLa pré-commercialisation consiste à vendre un ensemble immobilier avant que le projet ne soit terminé.
Prenons par un exemple un projet de marchands de biens qui consiste à acheter un immeuble, le rénover puis le revendre plus cher.
Il est possible de trouver des acheteurs avant même que les travaux de rénovation ne commencent. On dit alors que le projet est pré-commercialisé.

On peut distinguer plusieurs aspects dans la pré-commercialisation.

1. Il y a d'abord l'offre reçue par un acheteur, celle-ci peut être acceptée par l'opérateur ou pas.

2. Ensuite, il y a le compromis de vente qui doit être signé.

3. Ce compromis peut contenir des clauses suspensives qui peuvent annuler la vente..
❗Revente en l'état et travaux de rénovation à prévoir pour les futurs acquéreurs.

⚠️ Santé de l'opérateurVoici les différents critères pour analyser les états financiers :

➡️ Qu'est-ce qu'un bilan ? C'est photographie de l'entreprise chaque année : ce qu'elle possède = l'actif, ce qu'elle doit = le passif

❗Avant de rentrer dans le détail du bilan, regardez les dates

... ➡️ Exercice récent ou pas ? si on est en 2023 et qu'on a accès au bilan 2021, ce n'est pas assez récent.

... ➡️ Date de création : la société a-t-elle été créé pour l'occasion ?

➡️ Dans le passif, on trouve les dettes=ce qu'elle doit aux créanciers et les capitaux propres=ce qu'elle doit aux actionnaires

➡️ Les capitaux propres : Les ressources financières mobilisables. Il s'agit des fonds apportés par les associés ou actionnaires lors de la création de la société auxquels s'ajoutent les fonds générés par son activité.
Les capitaux propres représentent la valeur financière que percevraient les actionnaires en cas de liquidation d’une entreprise.

➡️ Ils servent à financer les investissements. On voit leur utilisation dans l'engagement des opérateurs, c'est-à-dire l'utilisation des deniers personnels.
Une fois utilisés, les capitaux propres sont diminués d'autant.

❗Si les capitaux propres sont trop faibles, une banque refusera de prêter. De même pour le crowdfunding.

capitaux propres 0 ou négatif -> à fuir

➡️ Dettes /capitaux propres : ce ratio montre l'importance des dettes par rapport aux capitaux propres.

✅ un ratio inférieur à 2.5 montre une entreprise saine.

❗un ratio supérieur à 2.5 montre une entreprise avec un fort endettement.
Parfois on rencontre des ratios supérieurs à 5 ou 10, c'est clairement un indicateur d'un endettement trop important. Il faut que l'entreprise recapitalise.

➡️ Dette nette /capitaux propres: Même ratio auquel on ajoute les disponibilités à l'actif du bilan.

➡️ S'il y a des dettes importantes, regarder les immobilisations pour voir s'il y a des actifs (immobilisations), des projets en cours qui vont peut-être bientôt aboutir. La revente des biens réduira les dettes. : Société immatriculée en 2023= pas d'endettement.

✅ 7.26% de retardsEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre différents types de projets.
Après en avoir analysé des centaines, j'ai fait une petite liste des différents types de projets qui ont été portés à mon attention.
C'est fascinant de constater la diversité des projets et les niches secrètement gardées par les marchands de biens.
Chaque typologie de projets s'analyse un peu différemment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tête les différents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur. de plus de 6 mois chez Raizers -> faible.
✅ 0% de pertes définitivesUne perte définitive en crowdfunding se produit lorsqu'un investisseur ne récupère pas les fonds qu'il a investis dans un projet financé par le biais d'une plateforme de financement participatif. En d'autres termes, la personne qui a contribué au projet ne reçoit pas le produit, le service ou le remboursement promis, et les fonds investis sont considérés comme perdus de manière permanente.
Il existe plusieurs raisons pour lesquelles une perte définitive peut survenir en crowdfunding. Par exemple, le projet financé peut échouer, l'équipe responsable du projet peut ne pas être en mesure de livrer ce qui a été promis, ou des problèmes imprévus peuvent survenir, rendant impossible la réalisation du projet. chez Raizers -> faible.

💎 BONUS
Saisissez le Code Parrain MBS lors de votre inscription.
50€ après le premier investissement et 50€ après le second investissement. Donc 100€ de prime maximum.
➡️ Le lien est ici : 👆

LTA et LTS du projet La Seyne sur Mer

La LTA est de 89 %.
La LTS est de 62 %.

Évolution des rendements Raizers

Résultat des votes pour le projet: La Seyne sur Mer

50 votants
👎30% 👍12% 🤷28% 🏳️30%
Pour voter :

Sébastien
Sébastien 43 ans, ancien militaire de la Gendarmerie Nationale et aujourd'hui CGP implanté à Mende en Lozère. Je me suis intéressé assez tôt à l'investissement durant ma carrière militaire pour en faire aujourd'hui le cœur de mon métier. Je suis investisseur en immobilier: - Immobilier physique sous le régime LMNP - SCPI - Immobilier fractionné tokenisé avec RealT - Crowdfunding immobilier Je suis également investisseur sur les marchés financiers en faisant l'acquisition régulière d'ETFs. Je dispose également d'un compte titre ordinaire sur lequel je gère un portefeuille de titres vifs. Vous l'aurez compris, je suis passionné par le monde de l'investissement et je souhaite partager avec vous mes analyses et mes convictions.

Sébastien est un analyste junior qui a déjà analysé 171 projets.