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Le projet Paris 18 chez Raizers

Analyse du projet Paris 18 chez Raizers

Note de l'analyste:

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Cette analyse est proposée par Sébastien HO-YU-HIN le 01/12/2023

⚖️ AVIS GLOBAL : Indicateurs de risque LTA et LTS élevés. On aurait apprécié une garantie sur le bien. Procédure d'éviction pouvant retarder le projet.

⏰ Le projet démarre le 06/11/2023 à 14h00
⏱ La durée cible du projet est de
💼 Le ticket minimum est de 1000€
👷‍ Type de projet : Achat - rénovation/construction - revente

Analyse détaillée

👷‍ Type de projet : Achat - rénovation/construction - revente
💶 500000 EUR à financer
⏰ Remboursement capital : In fine. intérêts: in fine.

Il s'agit d'un projet d'acquisition d’un immeuble à Paris dans le 18ème arrondissement comprenant 23 lots. L'actif sera entièrement rénové et revendu à la découpe.

✅ -> FORCES ❗️-> FAIBLESSES ⚠️ -> Warning

✅ Rendement élevé.
✅ Le rendement est supérieur au rendement moyen (10.7%) des derniers projets chez Raizers.
❗ LTA (Loan to Acquisition): 148% -> élevée
❗ LTS (Loan to Sale): 70% -> élevée
❗ Engagement de l'opérateur: 14% -> faible.
Type de Garantie : GAPD, cautionnement
✅GAPD sur opérateur 1: Ratio DN/CP= 0,66 et Capitaux propres> montant emprunté.
❗GAPD sur opérateur 2: Ratio DN/CP= 4,21 -> mauvais, Capitaux propres > montant emprunté.

✅ Localisation: 18 ème arrondissement de Paris dans le quartier des Grandes Carrières.
✅ Emplacement : A 20 minutes du quartier de Montmartre. A proximité des commerces, restaurants, bars et écoles, infrastructures sportives et transports en commun. Bien desservi par les transports en commun.
✅ Actionnaires de l’opérateur expérimentés sur le marché parisien.
✅ Track record positif d'un des dirigeants sur le financement participatif. 24 opérations dont 19 remboursés.
Acquisition avec une décote de 41% (4 848 €/m²) par rapport au prix moyen du marché dans le quartier de 8158€/m2 (meilleursagents).
✅ Prix de sortie 15% supérieur au prix moyen par m2 qui peut se justifier par la revente de logements entièrement rénovés et uniquement des petites surfaces dont le prix au m2 supérieur à la moyenne.
✅ Budget travaux cohérent à 1433€/m2 qui représente 32% du prix d'acquisition.
✅Durée des travaux réaliste: oui
✅Marge scénario optimiste: 13%-> Correcte.
❗️Marge scénario pessimiste (+10% montant travaux, -10% décote): 0,9%
❗️Les actes de cautionnement non prises en compte.
❗️Immeuble situé à proximité immédiate d'une école maternelle avec aire de jeu juste derrière la bâtisse. Possible nuisances sonores en journée.
❗️Pas de garanties sur le bien.
❗️Pas de pré commercialisation.
📉 Risque de décalage du prix de vente si le projet est de longue durée avec une perspective de baisse du marché immobilier parisien dans sa globalité.
Baisse du prix du marché immobilier dans ce quartier: -6,1% sur 1 an et -10,1% sur 2 ans (meilleursagents)
❗️Procédure d'éviction des locataires à réaliser pouvant entraîner des retards.

✅ 7.26% de retards de plus de 6 mois chez Raizers -> faible.
✅ 0% de pertes définitives chez Raizers -> faible.

💎 BONUS
Saisissez le Code Parrain MBS lors de votre inscription.
50€ après le premier investissement et 50€ après le second investissement. Donc 100€ de prime maximum.
➡️ Le lien est ici : 👆

LTA et LTS du projet Paris 18

La LTA est de 148 %.
La LTS est de 70 %.

Évolution des rendements chez Raizers

Résultat des votes pour le projet Paris 18

Nombre de votants : 51 votants
👎63% 👍0% 🤷2% 🏳️35%
Pour voter :

Sébastien HO-YU-HIN
Sébastien 43 ans, ancien militaire de la Gendarmerie Nationale et aujourd'hui CGP implanté à Mende en Lozère. Je me suis intéressé assez tôt à l'investissement durant ma carrière militaire pour en faire aujourd'hui le cœur de mon métier. Je suis investisseur en immobilier: - Immobilier physique sous le régime LMNP - SCPI en direct Corum XL et Cristal Rente, Perial PFO et Primovie. - Immobilier fractionné tokenisé avec RealT - Crowdfunding immobilier Je suis également investisseur sur les marchés financiers en faisant l'acquisition régulière d'ETFs. Je dispose également d'un compte titre ordinaire sur lequel je gère un portefeuille de titres vifs. Vous l'aurez compris, je suis passionné par le monde de l'investissement et je souhaite partager avec vous mes analyses et mes convictions.