Le projet Saint-Tropez chez Stomea

Analyse du projet Saint-Tropez chez Stomea

Note de l'analyste:

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Cette analyse est proposée par Sébastien HO-YU-HIN le 16/11/2023

⚖️ AVIS GLOBAL : Projet présentant des qualités mais niveau de garanties insuffisantes.

⏰ Le projet démarre le 20/11/2023 à 10h00
💰 Le rendement estimé du projet est de 10.5% par an.
⏱ La durée cible du projet est de 6m
💼 Le ticket minimum est de 100€
👷‍ Type de projet : Achat - rénovation/construction - revente

🤖 Résumé de l'analyse

Analyse détaillée

👷‍ Type de projet : Achat - rénovation/construction - revente
💶 720000 EUR à financer
⏰ Remboursement capital : In fine. intérêts: in fine.

Le projet consiste en l'acquisition et la rénovation d'un immeuble de 144 m2 comprenant 3 lots d'habitations et un local commercial en rez de chaussée. L'actif sera revendu en lots ou refinancé par une société de la holding pour exploitation.

✅ -> FORCES ❗️-> FAIBLESSES ⚠️ -> Warning

✅ Rendement 10.5% -> élevé.
✅ Le rendement est supérieur au rendement moyen (10.25%) des derniers projets chez Stomea.
❗ LTA (Loan to Acquisition): 142% -> élevée
✅ LTS (Loan to Sale): 54% -> faible
❗ Engagement de l'opérateur: 9,9% -> faible.
Type de Garantie : hypothèque second rang, GAPD, Double signatures sur le compte centralisateur
⚠️GAPD= Capitaux propres négatifs et holding très endettée. La plateforme mentionne que la holding est détentrice de 37 M€ d’actifs nets de dette. N'apparaît pas sur le bilan de la holding.
❗ couverture hypothécaire: 12.5 %-> très faible
✅ Localisation: Les biens sont situés sur la commune touristique de Saint-Tropez 3600 habitants situé la façade maritime du Var.
✅ Emplacement : Situé à proximité du port de plaisance. A proximité d'une pharmacie, restaurant, musée et à 20 minutes de l'hôpital. A 12 minutes de la plage de Saint Tropez. Emplacement prime.
✅ Prix d'acquisition qui semble bon avec un prix moyen à la surface de 10416€/m2. Prix moyen pour un appartement dans l'ancien = 11 681 €/m2.
Prix de sortie moyen pour les 2 appartements de 21225 euros/m2, un peu au dessus de la fourchette à 204225 euros/m2 mais les biens vont être entièrement rénovés-> Cohérent
✅ Un marché de l'immobilier en nette hausse: +8,9% sur 1 an et +18% sur 2 ans. (meilleursagents)
✅ Expérience des dirigeants sur le secteur et dans l'immobilier.
✅ Marge scénario optimiste après revente des terrains et résidence tourisme: 38%-> Très Bon.
✅ Marge scénario pessimiste (-10% décote et +10% travaux):28%
✅ 2 scénarios de sortie envisagés
❗️Déclaration préalable pour les travaux extérieurs.
❗️Travaux important représentant 24,6% du prix d'acquisition.
❗️Pas de pré commercialisation.
❗️société opératrice nouvellement crée. Pas de compte de résultat ni bilan.

Jeune plateforme. Pas de projet en retard ou en perte.

💎 BONUS
➡️ Pour le premier projet: 2% de cash back avec le code parrain MBS1.
➡️ Pour tous les projets 1% de cash back avec le code MBS.
Le code parrain est MBS
➡️ Le lien est ici : 👆

LTA et LTS du projet Saint-Tropez

La LTA est de 142 %.
La LTS est de 54 %.

Évolution des rendements chez Stomea

Résultat des votes pour le projet Saint-Tropez

Nombre de votants : 55 votants
👎62% 👍2% 🤷5% 🏳️31%
Pour voter :

Sébastien HO-YU-HIN
Sébastien 43 ans, ancien militaire de la Gendarmerie Nationale et aujourd'hui CGP implanté à Mende en Lozère. Je me suis intéressé assez tôt à l'investissement durant ma carrière militaire pour en faire aujourd'hui le cœur de mon métier. Je suis investisseur en immobilier: - Immobilier physique sous le régime LMNP - SCPI en direct Corum XL et Cristal Rente, Perial PFO et Primovie. - Immobilier fractionné tokenisé avec RealT - Crowdfunding immobilier Je suis également investisseur sur les marchés financiers en faisant l'acquisition régulière d'ETFs. Je dispose également d'un compte titre ordinaire sur lequel je gère un portefeuille de titres vifs. Vous l'aurez compris, je suis passionné par le monde de l'investissement et je souhaite partager avec vous mes analyses et mes convictions.