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Le projet Arquès Office chez Clubfunding Analyse du projet Arquès Office chez Clubfunding Note de l'analyste : CLa note de l'analyste pour ce projet est C
⚖️ Avis global Garanties moyennes, travaux déjà effectués, mais Pré commercialisationLa pré-commercialisation consiste à vendre un ensemble immobilier avant que le projet ne soit terminé.
Prenons par un exemple un projet de marchands de biens qui consiste à acheter un immeuble, le rénover puis le revendre plus cher.
Il est possible de trouver des acheteurs avant même que les travaux de rénovation ne commencent. On dit alors que le projet est pré-commercialisé.
l'offre reçue par un acheteur, celle-ci peut être acceptée par l'opérateur ou pas.
compromis de vente qui doit être signé.
clauses suspensives qui peuvent annuler la vente. avec conditions suspensives, prix de sortie difficile à évaluer et MargeLa marge dans une opération immobilière se réfère à la différence entre le coût total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriété. Cette marge est le profit réalisé sur l'opération. Elle est calculée en soustrayant tous les coûts associés à l'achat, la rénovation, les intérêts d'emprunt et la vente de la propriété du prix de vente final.
faible en cas de décote.
Grégory Vaur le 14/12/2023
⚠️ L'analyse détaillée n'est pas diffusée à la demande de ClubFunding.
le club.
⏰ Le projet démarre le 15/12/2023 15h00
1000€ Type de projetEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre différents types de projets.
Après en avoir analysé des centaines, j'ai fait une petite liste des différents types de projets qui ont été portés à mon attention.
C'est fascinant de constater la diversité des projets et les niches secrètement gardées par les marchands de biens.
Chaque typologie de projets s'analyse un peu différemment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tête les différents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur.VIDEO : Refinancement
🤖 Résumé de l'analyse
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Analyse du projet Arquès Office chez Clubfunding
Ce projet, Arquès Office, est en phase de refinancement. Il vise à rembourser une partie des fonds propres de l'opérateur suite à l'acquisition d'un ensemble immobilier composé de deux bâtiments à Reims. Ces bâtiments, un atelier et un bureau, ont une surface totale de 5260 m² sur un terrain de 9547 m². Des travaux ont déjà été réalisés et l'ensemble immobilier est actuellement Pré commercialiséLa pré-commercialisation consiste à vendre un ensemble immobilier avant que le projet ne soit terminé.
Prenons par un exemple un projet de marchands de biens qui consiste à acheter un immeuble, le rénover puis le revendre plus cher.
Il est possible de trouver des acheteurs avant même que les travaux de rénovation ne commencent. On dit alors que le projet est pré-commercialisé.
l'offre reçue par un acheteur, celle-ci peut être acceptée par l'opérateur ou pas.
compromis de vente qui doit être signé.
clauses suspensives qui peuvent annuler la vente. à 100% avec des conditions suspensives.
La localisation de Reims est un avantage car c'est une ville dynamique avec une population de 179 000 habitants. De plus, elle est bien desservie, à 150 km à l'est de Paris via l'A4 et à 45 km de Châlons-en-Champagne également via l'A4.
Forces et faiblesses du projet
Les forces du projet sont les suivantes :
Les faiblesses et les avertissements du projet sont les suivants :
Le LTA Ce ratio se calcule en divisant le montant du prêt sur le prix d'acquisition.
C'est un ratio important à suivre pour les projets de type achat->rénovation->revente car le prix au moment de l'achat est plus faible que le prix de vente après rénovation.
Pour un projet de promotion immobilière, le coût d'acquisition est seulement le coût d'achat du foncier, donc le LTA va être très élevée et la majeure partie du financement va être allouée aux travaux.
Pour un projet de rénovation-revente, la LTA sera un peu moins élevée suivant l'important des travaux.
Pour un achat-division-revente, ce ratio sera encore moins élevé et la majorité du financement va être allouée à l'achat du bien. (Loan to AcquisitionCe ratio se calcule en divisant le montant du prêt sur le prix d'acquisition.
C'est un ratio important à suivre pour les projets de type achat->rénovation->revente car le prix au moment de l'achat est plus faible que le prix de vente après rénovation.
Pour un projet de promotion immobilière, le coût d'acquisition est seulement le coût d'achat du foncier, donc le LTA va être très élevée et la majeure partie du financement va être allouée aux travaux.
Pour un projet de rénovation-revente, la LTA sera un peu moins élevée suivant l'important des travaux.
Pour un achat-division-revente, ce ratio sera encore moins élevé et la majorité du financement va être allouée à l'achat du bien. ) est élevé à 123%.
Le LTSLa LTV où Loan to Value aussi parfois appelé LTS (Loan To Sale) est un ratio qui permet d'analyser le niveau d'endettement pour un projet immobilier.
On l'utilise beaucoup en crowdfunding immobilier pour estimer le risque, en particulier voir si un projet a fait appel au financement de façon modérée ou excessive.
Ce ratio se calcule en divisant le montant emprunté par la valeur du bien à l'échéance du projet.
La valeur du bien à échéance est :
(Loan To SaleLa LTV où Loan to Value aussi parfois appelé LTS (Loan To Sale) est un ratio qui permet d'analyser le niveau d'endettement pour un projet immobilier.
On l'utilise beaucoup en crowdfunding immobilier pour estimer le risque, en particulier voir si un projet a fait appel au financement de façon modérée ou excessive.
Ce ratio se calcule en divisant le montant emprunté par la valeur du bien à l'échéance du projet.
La valeur du bien à échéance est :
) est également élevé à 72%.
L'Engagement de l'opérateurL'engagement de l'opérateur est le montant financé par l'opérateur. C'est à dire les deniers personnels que l'opérateur mets dans l'opération.
Plus l'engagement est important, plus l'opérateur est engagé dans l'opération.
Si l'engagement est au dessus de 15% dumontant total à financer, on considère que c'est correct. est faible à seulement 4%.
La société portant l'opération présente une SantéVoici les différents critères pour analyser les états financiers :
financière plutôt faible, avec un ratio dette nette/capitaux propres de 7,91.
Pour ce projet, il existe deux scénarios de Pré commercialisationLa pré-commercialisation consiste à vendre un ensemble immobilier avant que le projet ne soit terminé.
Prenons par un exemple un projet de marchands de biens qui consiste à acheter un immeuble, le rénover puis le revendre plus cher.
Il est possible de trouver des acheteurs avant même que les travaux de rénovation ne commencent. On dit alors que le projet est pré-commercialisé.
l'offre reçue par un acheteur, celle-ci peut être acceptée par l'opérateur ou pas.
compromis de vente qui doit être signé.
clauses suspensives qui peuvent annuler la vente. :
Scénario 1 : Le bâtiment A est Pré commercialiséLa pré-commercialisation consiste à vendre un ensemble immobilier avant que le projet ne soit terminé.
Prenons par un exemple un projet de marchands de biens qui consiste à acheter un immeuble, le rénover puis le revendre plus cher.
Il est possible de trouver des acheteurs avant même que les travaux de rénovation ne commencent. On dit alors que le projet est pré-commercialisé.
l'offre reçue par un acheteur, celle-ci peut être acceptée par l'opérateur ou pas.
compromis de vente qui doit être signé.
clauses suspensives qui peuvent annuler la vente. à 79% du chiffre d'affaires, mais avec une condition suspensive. Le bâtiment B est Pré commercialiséLa pré-commercialisation consiste à vendre un ensemble immobilier avant que le projet ne soit terminé.
Prenons par un exemple un projet de marchands de biens qui consiste à acheter un immeuble, le rénover puis le revendre plus cher.
Il est possible de trouver des acheteurs avant même que les travaux de rénovation ne commencent. On dit alors que le projet est pré-commercialisé.
l'offre reçue par un acheteur, celle-ci peut être acceptée par l'opérateur ou pas.
compromis de vente qui doit être signé.
clauses suspensives qui peuvent annuler la vente. à 21% du chiffre d'affaires, avec une promesse de vente sous condition suspensive de financement.
Scénario 2 : En cas d'échec de la Pré commercialisationLa pré-commercialisation consiste à vendre un ensemble immobilier avant que le projet ne soit terminé.
Prenons par un exemple un projet de marchands de biens qui consiste à acheter un immeuble, le rénover puis le revendre plus cher.
Il est possible de trouver des acheteurs avant même que les travaux de rénovation ne commencent. On dit alors que le projet est pré-commercialisé.
l'offre reçue par un acheteur, celle-ci peut être acceptée par l'opérateur ou pas.
compromis de vente qui doit être signé.
clauses suspensives qui peuvent annuler la vente. du scénario 1, le bâtiment A n'a pas d'autres acquéreurs potentiels pour le moment, tandis que le bâtiment B est Pré commercialiséLa pré-commercialisation consiste à vendre un ensemble immobilier avant que le projet ne soit terminé.
Prenons par un exemple un projet de marchands de biens qui consiste à acheter un immeuble, le rénover puis le revendre plus cher.
Il est possible de trouver des acheteurs avant même que les travaux de rénovation ne commencent. On dit alors que le projet est pré-commercialisé.
l'offre reçue par un acheteur, celle-ci peut être acceptée par l'opérateur ou pas.
compromis de vente qui doit être signé.
clauses suspensives qui peuvent annuler la vente. à 22% du chiffre d'affaires avec un second acquéreur intéressé.
Opinion sur le projet
En conclusion, le projet Arquès Office présente des avantages intéressants, tels qu'un rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel. élevé et une localisation favorable. Cependant, il comporte également des risques, comme le niveau élevé d'endettement de la société et l'engagement faible de l'opérateur.
Il est important de tenir compte des conditions suspensives de la Pré commercialisationLa pré-commercialisation consiste à vendre un ensemble immobilier avant que le projet ne soit terminé.
Prenons par un exemple un projet de marchands de biens qui consiste à acheter un immeuble, le rénover puis le revendre plus cher.
Il est possible de trouver des acheteurs avant même que les travaux de rénovation ne commencent. On dit alors que le projet est pré-commercialisé.
l'offre reçue par un acheteur, celle-ci peut être acceptée par l'opérateur ou pas.
compromis de vente qui doit être signé.
clauses suspensives qui peuvent annuler la vente. et de la possibilité d'une décote du prix de vente en cas d'échec. Cependant, le fait que le bien soit déjà loué à un locataire et que les travaux soient terminés est un point positif.
En prenant en compte tous ces éléments, il est recommandé d'analyser attentivement le projet et de prendre une décision d'investissement en fonction de sa propre tolérance au risque et de ses objectifs financiers.
Résultat des votes pour le projet: Arquès Office
Grégory Vaur
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