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Le projet Le Joffre chez La premiere brique

Analyse du projet Le Joffre chez La premiere brique

⚖️ Avis global

Bonnes Garanties, bonne localisation en centre-ville de La Ciotat, prix de sortie plutôt cohérent dans l'ensemble, bonne MargeLa marge dans une opération immobilière se réfère à la différence entre le coût total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriété. Cette marge est le profit réalisé sur l'opération. Elle est calculée en soustrayant tous les coûts associés à l'achat, la rénovation, les intérêts d'emprunt et la vente de la propriété du prix de vente final.
➡️ Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.
➡️ Une marge négative signifie que le projet n'est pas viable. même en cas de décote, mais Pré commercialisationLa pré-commercialisation consiste à vendre un ensemble immobilier avant que le projet ne soit terminé. Prenons par un exemple un projet de marchands de biens qui consiste à acheter un immeuble, le rénover puis le revendre plus cher. Il est possible de trouver des acheteurs avant même que les travaux de rénovation ne commencent. On dit alors que le projet est pré-commercialisé.

On peut distinguer plusieurs aspects dans la pré-commercialisation.
1. Il y a d'abord l'offre reçue par un acheteur, celle-ci peut être acceptée par l'opérateur ou pas.
2. Ensuite, il y a le compromis de vente qui doit être signé.
3. Ce compromis peut contenir des clauses suspensives qui peuvent annuler la vente. sous condition suspensive et travaux importants.

Détail d'attribution de la note

Pour attribuer les notes de A et E, nous utilisons un système de Bonus/Malus.
⚠️ Certains critères peuvent être manquants dans le détail ci-dessous.
⚠️ Le modèle de scoring n'est pas adapté à tous les types de projets.
Le total des points pour ce projet est de 25

Cette analyse est proposée par Grégory Vaur le 25/03/2024

⏰ Le projet démarre le 27/03/2024 10h00
💰 Le rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel. estimé du projet est de 11% par an.
⏱ La durée cible du projet est de 12m
💼 Le ticket minimum est de 1€
👷‍ Type de projetEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre différents types de projets. Après en avoir analysé des centaines, j'ai fait une petite liste des différents types de projets qui ont été portés à mon attention. C'est fascinant de constater la diversité des projets et les niches secrètement gardées par les marchands de biens. Chaque typologie de projets s'analyse un peu différemment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tête les différents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur. : Achat - rénovation/construction - revente

Analyse du projet "Le Joffre" chez La Premiere Brique

Le projet "Le Joffre" chez La Premiere Brique, analysé par Grégory Vaur, est une opportunité prometteuse. Prévu pour le 27 mars 2024 à 10h00, il présente des Garanties solides, une localisation idéale en centre-ville de La Ciotat et un prix de sortie cohérent. Cependant, il nécessite des travaux importants et une Pré commercialisationLa pré-commercialisation consiste à vendre un ensemble immobilier avant que le projet ne soit terminé. Prenons par un exemple un projet de marchands de biens qui consiste à acheter un immeuble, le rénover puis le revendre plus cher. Il est possible de trouver des acheteurs avant même que les travaux de rénovation ne commencent. On dit alors que le projet est pré-commercialisé.

On peut distinguer plusieurs aspects dans la pré-commercialisation.
1. Il y a d'abord l'offre reçue par un acheteur, celle-ci peut être acceptée par l'opérateur ou pas.
2. Ensuite, il y a le compromis de vente qui doit être signé.
3. Ce compromis peut contenir des clauses suspensives qui peuvent annuler la vente. sous condition suspensive.

Description du projet

Il s'agit de l'achat d'un immeuble à rénover et à surélever pour le diviser ensuite en 6 appartements et un local commercial, revendus en VEFALa VEFA, abréviation de Vente en l'État Futur d'Achèvement, implique pour l'acheteur l'acquisition d'un logement qui n'est pas encore achevé, basée sur des plans. Ce contrat établit un lien entre l'acheteur et le promoteur, garantissant que la construction sera menée à terme pour l'acheteur tout en permettant au promoteur d'être rémunéré au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Un calendrier de paiement, défini par le promoteur, prévoit que le solde sera versé à la livraison du bien par l'acheteur. Dans le cadre d'une vente en VEFA pour des biens résidentiels, le promoteur est tenu de souscrire à une Garantie Financière d'Achèvement (GFA).
Les appels de fonds sont réalisés à mesure que le projet avance. Voici un exemple de déroulement du financement d'un projet en VEFA.. Situé dans la charmante ville de La Ciotat, ce projet offre un potentiel intéressant pour les investisseurs.

Forces et Faiblesses

Parmi les points forts, on note un rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel. élevé de 11%, un taux d'Engagement de l'opérateurL'engagement de l'opérateur est le montant financé par l'opérateur. C'est à dire les deniers personnels que l'opérateur mets dans l'opération. Plus l'engagement est important, plus l'opérateur est engagé dans l'opération. Si l'engagement est au dessus de 15% dumontant total à financer, on considère que c'est correct. élevé, une Garantie financière d'achèvement et une localisation attrayante en centre-ville. Cependant, il y a des points à prendre en compte comme une Pré commercialisationLa pré-commercialisation consiste à vendre un ensemble immobilier avant que le projet ne soit terminé. Prenons par un exemple un projet de marchands de biens qui consiste à acheter un immeuble, le rénover puis le revendre plus cher. Il est possible de trouver des acheteurs avant même que les travaux de rénovation ne commencent. On dit alors que le projet est pré-commercialisé.

On peut distinguer plusieurs aspects dans la pré-commercialisation.
1. Il y a d'abord l'offre reçue par un acheteur, celle-ci peut être acceptée par l'opérateur ou pas.
2. Ensuite, il y a le compromis de vente qui doit être signé.
3. Ce compromis peut contenir des clauses suspensives qui peuvent annuler la vente. sous condition suspensive, des travaux importants et une procédure collective ouverte à l'encontre d'une des sociétés de l'opérateur.

Estimation des prix et MargesLa marge dans une opération immobilière se réfère à la différence entre le coût total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriété. Cette marge est le profit réalisé sur l'opération. Elle est calculée en soustrayant tous les coûts associés à l'achat, la rénovation, les intérêts d'emprunt et la vente de la propriété du prix de vente final.
➡️ Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.
➡️ Une marge négative signifie que le projet n'est pas viable.

Les prix de sortie pour les différents lots sont plutôt réalistes, avec une MargeLa marge dans une opération immobilière se réfère à la différence entre le coût total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriété. Cette marge est le profit réalisé sur l'opération. Elle est calculée en soustrayant tous les coûts associés à l'achat, la rénovation, les intérêts d'emprunt et la vente de la propriété du prix de vente final.
➡️ Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.
➡️ Une marge négative signifie que le projet n'est pas viable. potentielle de 25% dans un scénario optimiste. Malgré des travaux importants représentant une part significative du prix de revient, la rentabilité du projet est intéressante.

Avis sur le projet

En conclusion, le projet "Le Joffre" chez La Premiere Brique semble offrir une belle opportunité d'investissement malgré quelques points à surveiller. Avec un marché immobilier en hausse et des Garanties adéquates, il peut être un choix judicieux pour les investisseurs à la recherche d'un projet rentable. Alors, n'hésitez pas à vous inscrire avec le code parrain MBS pour bénéficier d'un rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel. supplémentaire et à cliquer sur le lien pour en savoir plus sur ce projet passionnant !

Liens">👆 vers La Premiere Brique

Analyse détaillée

👷‍ Type de projetEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre différents types de projets.
Après en avoir analysé des centaines, j'ai fait une petite liste des différents types de projets qui ont été portés à mon attention.
C'est fascinant de constater la diversité des projets et les niches secrètement gardées par les marchands de biens.
Chaque typologie de projets s'analyse un peu différemment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tête les différents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur. : Achat - rénovation/élévation - revente
💶 777000 EUR à financer
⏰ Remboursement capital : In fine. intérêts: In Fine.

Description : Il s’agit de l’achat d’un immeuble élevé sur un étage, avec local commercial en
rez-de-chaussée . L’objectif est d’effectuer des travaux de réhabilitation et de
surélévation du bien (immeuble sur 3 étages) puis de revendre l'ensemble en 7 lots distincts (6 appartements dont 2 sociaux et 1 local commercial). Les lots seront revendus en VEFALa VEFA, abréviation de Vente en l'État Futur d'Achèvement, implique pour l'acheteur l'acquisition d'un logement qui n'est pas encore achevé, basée sur des plans. Ce contrat établit un lien entre l'acheteur et le promoteur, garantissant que la construction sera menée à terme pour l'acheteur tout en permettant au promoteur d'être rémunéré au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Un calendrier de paiement, défini par le promoteur, prévoit que le solde sera versé à la livraison du bien par l'acheteur. Dans le cadre d'une vente en VEFA pour des biens résidentiels, le promoteur est tenu de souscrire à une Garantie Financière d'Achèvement (GFA).

Les appels de fonds sont réalisés à mesure que le projet avance. Voici un exemple de déroulement du financement d'un projet en VEFA..

Localisation : La Ciotat est une ville de 35000 habitants située à 35 kms de Marseille (via l’autoroute A50) et à 40 kms de Toulon (via l’autoroute A50).

✅ -> FORCES ❗️-> FAIBLESSES ⚠️ -> Warning
✅ rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel. 11% -> élevé.
❗Le rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel. est inférieur au rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel. moyen (11.06%) des derniers projets chez La premiere brique.
❗ LTA Ce ratio se calcule en divisant le montant du prêt sur le prix d'acquisition.
C'est un ratio important à suivre pour les projets de type achat->rénovation->revente car le prix au moment de l'achat est plus faible que le prix de vente après rénovation.
Pour un projet de promotion immobilière, le coût d'acquisition est seulement le coût d'achat du foncier, donc le LTA va être très élevée et la majeure partie du financement va être allouée aux travaux.
Pour un projet de rénovation-revente, la LTA sera un peu moins élevée suivant l'important des travaux.
Pour un achat-division-revente, ce ratio sera encore moins élevé et la majorité du financement va être allouée à l'achat du bien.(Loan to AcquisitionCe ratio se calcule en divisant le montant du prêt sur le prix d'acquisition.
C'est un ratio important à suivre pour les projets de type achat->rénovation->revente car le prix au moment de l'achat est plus faible que le prix de vente après rénovation.
Pour un projet de promotion immobilière, le coût d'acquisition est seulement le coût d'achat du foncier, donc le LTA va être très élevée et la majeure partie du financement va être allouée aux travaux.
Pour un projet de rénovation-revente, la LTA sera un peu moins élevée suivant l'important des travaux.
Pour un achat-division-revente, ce ratio sera encore moins élevé et la majorité du financement va être allouée à l'achat du bien.): 164% -> élevée
✅ LTSLa LTV où Loan to Value aussi parfois appelé LTS (Loan To Sale) est un ratio qui permet d'analyser le niveau d'endettement pour un projet immobilier.
On l'utilise beaucoup en crowdfunding immobilier pour estimer le risque, en particulier voir si un projet a fait appel au financement de façon modérée ou excessive.
Ce ratio se calcule en divisant le montant emprunté par la valeur du bien à l'échéance du projet.
La valeur du bien à échéance est :

■ pour un bien non pré-commercialisé: une estimation du prix du bien à la fin du projet. Il faut alors s'assurer que la valeur du bien n'est pas sur-évaluée.

■ pour un bien pré-commercialisé: le prix dans le compromis de vente

ce ratio évolue typiquement autour de 40%-60%. Plus ce ratio est élevé, plus le risque est élevé. Quand ce ratio monte à 70% voire 80%, il faut redoubler d'attention. (Loan To SaleLa LTV où Loan to Value aussi parfois appelé LTS (Loan To Sale) est un ratio qui permet d'analyser le niveau d'endettement pour un projet immobilier.
On l'utilise beaucoup en crowdfunding immobilier pour estimer le risque, en particulier voir si un projet a fait appel au financement de façon modérée ou excessive.
Ce ratio se calcule en divisant le montant emprunté par la valeur du bien à l'échéance du projet.
La valeur du bien à échéance est :

■ pour un bien non pré-commercialisé: une estimation du prix du bien à la fin du projet. Il faut alors s'assurer que la valeur du bien n'est pas sur-évaluée.

■ pour un bien pré-commercialisé: le prix dans le compromis de vente

ce ratio évolue typiquement autour de 40%-60%. Plus ce ratio est élevé, plus le risque est élevé. Quand ce ratio monte à 70% voire 80%, il faut redoubler d'attention.): 31% -> très faible
LTCCe ratio se calcule comme le montant emprunté divisé par le coût des travaux.
Il permet d'apprécier l'importance du coût des travaux dans le projet.
En d'autres termes, quelle proportion du financement est utilisée pour les travaux.
Par exemple, si l'opérateur emprunte 300k euros pour des travaux de 400k alors ce ratio = 300/400 = 75%.
Habituellement, les investisseurs financent seulement une partie des travaux. Au-delà de 80%, cela devient beaucoup plus risqué.
Dans le cas de projet de promotion immobilière, le coût de la construction peut représenter beaucoup comparativement au coût du terrain. (Loan to Construction CostCe ratio se calcule comme le montant emprunté divisé par le coût des travaux.
Il permet d'apprécier l'importance du coût des travaux dans le projet.
En d'autres termes, quelle proportion du financement est utilisée pour les travaux.
Par exemple, si l'opérateur emprunte 300k euros pour des travaux de 400k alors ce ratio = 300/400 = 75%.
Habituellement, les investisseurs financent seulement une partie des travaux. Au-delà de 80%, cela devient beaucoup plus risqué.
Dans le cas de projet de promotion immobilière, le coût de la construction peut représenter beaucoup comparativement au coût du terrain.): 73%
✅ Engagement de l'opérateurL'engagement de l'opérateur est le montant financé par l'opérateur. C'est à dire les deniers personnels que l'opérateur mets dans l'opération.
Plus l'engagement est important, plus l'opérateur est engagé dans l'opération.
Si l'engagement est au dessus de 15% dumontant total à financer, on considère que c'est correct.: 17% -> élevé.
Type de Garantie :
✅Hypothèque de second rang déporté portant sur une villa de 240 m² avec jardin de 290 m² et piscine évaluée à 2,25 M€. couverture hypothécaireCe ratio se calcule comme le ratio entre le montant mis en hypothèque et le montant emprunté. Si ce ratio est supérieur à 100%, cela signifie qu'en cas de problème, si l'on souhaite revendre le bien et qu'on arrive à le revendre au prix initial, alors le capital est couvert intégralement. Plus ce ratio est important, plus on est couvert. Il arrive qu'on ait des ratio qui couvre le capital et les intérêts. On prend généralement le prix d'acquisition comme étant le montant mis en hypothèque. recalculée en prenant en compte une décote de 30% du prix estimé
soit 132% de couverture hypothécaireCe ratio se calcule comme le ratio entre le montant mis en hypothèque et le montant emprunté. Si ce ratio est supérieur à 100%, cela signifie qu'en cas de problème, si l'on souhaite revendre le bien et qu'on arrive à le revendre au prix initial, alors le capital est couvert intégralement. Plus ce ratio est important, plus on est couvert. Il arrive qu'on ait des ratio qui couvre le capital et les intérêts. On prend généralement le prix d'acquisition comme étant le montant mis en hypothèque. -> très élevé
✅GFALa garantie financière d'achèvement (GFA) constitue une assurance octroyée par une banque ou un assureur au nom des acquéreurs ayant signé un compromis pour un bien immobilier en cours de construction. Cette assurance assure que, en cas de défaillance du promoteur, la construction sera intégralement finalisée et les biens préalablement acquis seront remis aux propriétaires. Émise par un assureur, cette garantie implique le paiement d'un pourcentage du coût total de la construction, ainsi que diverses garanties telles que l'hypothèque, la garantie à première demande et la caution personnelle du dirigeant. En échange, l'assureur s'engage à financer la construction en cas de défaillance du constructeur. Il est important de noter que, dans le contexte d'opérations immobilières commerciales, la GFA n'est pas une exigence obligatoire, mais elle devient obligatoire pour les projets immobiliers résidentiels.


⚠️ En cas de défaillance :

➡️ soit être remboursés des acomptes payés

➡️ soit l’assureur prendra en charge la finalisation du chantier pour livrer le bien immobilier finalisé à l’acquéreur. (Garantie financière d'achèvement)
❗Caution personnelle, mais pas d’informations sur le patrimoine net de l’opérateur.
Précommercialisation:
✅Lot 3 (T3) Pré commercialiséLa pré-commercialisation consiste à vendre un ensemble immobilier avant que le projet ne soit terminé.
Prenons par un exemple un projet de marchands de biens qui consiste à acheter un immeuble, le rénover puis le revendre plus cher.
Il est possible de trouver des acheteurs avant même que les travaux de rénovation ne commencent. On dit alors que le projet est pré-commercialisé.


On peut distinguer plusieurs aspects dans la pré-commercialisation.

1. Il y a d'abord l'offre reçue par un acheteur, celle-ci peut être acceptée par l'opérateur ou pas.

2. Ensuite, il y a le compromis de vente qui doit être signé.

3. Ce compromis peut contenir des clauses suspensives qui peuvent annuler la vente. via un contrat de réservation sans condition suspensive soit 14% du chiffre d'affaires.
❗Lots 4 (T3), 6 (T4) et 7 (local commercial) Pré commercialiséLa pré-commercialisation consiste à vendre un ensemble immobilier avant que le projet ne soit terminé.
Prenons par un exemple un projet de marchands de biens qui consiste à acheter un immeuble, le rénover puis le revendre plus cher.
Il est possible de trouver des acheteurs avant même que les travaux de rénovation ne commencent. On dit alors que le projet est pré-commercialisé.


On peut distinguer plusieurs aspects dans la pré-commercialisation.

1. Il y a d'abord l'offre reçue par un acheteur, celle-ci peut être acceptée par l'opérateur ou pas.

2. Ensuite, il y a le compromis de vente qui doit être signé.

3. Ce compromis peut contenir des clauses suspensives qui peuvent annuler la vente.s via un contrat de réservation sous condition suspensives d'obtention d'un financement soit 63% du chiffre d'affaires.
✅SantéVoici les différents critères pour analyser les états financiers :

➡️ Qu'est-ce qu'un bilan ? C'est photographie de l'entreprise chaque année : ce qu'elle possède = l'actif, ce qu'elle doit = le passif

❗Avant de rentrer dans le détail du bilan, regardez les dates

... ➡️ Exercice récent ou pas ? si on est en 2023 et qu'on a accès au bilan 2021, ce n'est pas assez récent.

... ➡️ Date de création : la société a-t-elle été créé pour l'occasion ?

➡️ Dans le passif, on trouve les dettes=ce qu'elle doit aux créanciers et les capitaux propres=ce qu'elle doit aux actionnaires

➡️ Les capitaux propres : Les ressources financières mobilisables. Il s'agit des fonds apportés par les associés ou actionnaires lors de la création de la société auxquels s'ajoutent les fonds générés par son activité.
Les capitaux propres représentent la valeur financière que percevraient les actionnaires en cas de liquidation d’une entreprise.

➡️ Ils servent à financer les investissements. On voit leur utilisation dans l'engagement des opérateurs, c'est-à-dire l'utilisation des deniers personnels.
Une fois utilisés, les capitaux propres sont diminués d'autant.

❗Si les capitaux propres sont trop faibles, une banque refusera de prêter. De même pour le crowdfunding.

capitaux propres 0 ou négatif -> à fuir

➡️ Dettes /capitaux propres : ce ratio montre l'importance des dettes par rapport aux capitaux propres.

✅ un ratio inférieur à 2.5 montre une entreprise saine.

❗un ratio supérieur à 2.5 montre une entreprise avec un fort endettement.
Parfois on rencontre des ratios supérieurs à 5 ou 10, c'est clairement un indicateur d'un endettement trop important. Il faut que l'entreprise recapitalise.

➡️ Dette nette /capitaux propres: Même ratio auquel on ajoute les disponibilités à l'actif du bilan.

➡️ S'il y a des dettes importantes, regarder les immobilisations pour voir s'il y a des actifs (immobilisations), des projets en cours qui vont peut-être bientôt aboutir. La revente des biens réduira les dettes. de la société portant l'opération:(situation au 31/12/23) Montant capitaux propres: 36k€ faible, mais peu de dettes. ratio dette nette/capitaux propres < 2.5 ?:0,35 Société faiblement endettée.
⚠️Une procédure collective a été ouverte en 2023 à l’encontre d’une des sociétés de l'opérateur
opérant dans le domaine des travaux. (procédure en cours, plus d'informations page 33 de la plaquette de présentation)
✅Localisation: ville de plus de 10k habitants
✅Centres d'intérêts: Situé en centre-ville de La Ciotat à moins de 200 m de la poste, d'un cinéma ou d'un restaurant.
Estimation Prix de sortie :
✅Pour les 2 logements sociaux: Prix de sortie (2042€HT/m²) plutôt pessimiste qui se situe sous la fourchette basse (3827€/m²) cela peut s'expliquer, car il s'agira ici de logements sociaux.
✅Pour le T3 non Pré commercialiséLa pré-commercialisation consiste à vendre un ensemble immobilier avant que le projet ne soit terminé.
Prenons par un exemple un projet de marchands de biens qui consiste à acheter un immeuble, le rénover puis le revendre plus cher.
Il est possible de trouver des acheteurs avant même que les travaux de rénovation ne commencent. On dit alors que le projet est pré-commercialisé.


On peut distinguer plusieurs aspects dans la pré-commercialisation.

1. Il y a d'abord l'offre reçue par un acheteur, celle-ci peut être acceptée par l'opérateur ou pas.

2. Ensuite, il y a le compromis de vente qui doit être signé.

3. Ce compromis peut contenir des clauses suspensives qui peuvent annuler la vente.: Prix de sortie (5200€/m²) réaliste qui se situe en dessous du prix moyen (5754€/m² source:meilleursagents).
✅Pour le local commercial: Prix de sortie (4200€/m²) réaliste qui se situe en dessous du prix moyen (5332€/m²).
(source:unemplacement.com)
✅📉Prix du m² en hausse de 9,1% sur 1 an.
✅MargeLa marge dans une opération immobilière se réfère à la différence entre le coût total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriété. Cette marge est le profit réalisé sur l'opération. Elle est calculée en soustrayant tous les coûts associés à l'achat, la rénovation, les intérêts d'emprunt et la vente de la propriété du prix de vente final.

➡️ Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.

➡️ Une marge négative signifie que le projet n'est pas viable. scénario optimiste: 25% -> MargeLa marge dans une opération immobilière se réfère à la différence entre le coût total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriété. Cette marge est le profit réalisé sur l'opération. Elle est calculée en soustrayant tous les coûts associés à l'achat, la rénovation, les intérêts d'emprunt et la vente de la propriété du prix de vente final.

➡️ Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.

➡️ Une marge négative signifie que le projet n'est pas viable. élevée
✅MargeLa marge dans une opération immobilière se réfère à la différence entre le coût total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriété. Cette marge est le profit réalisé sur l'opération. Elle est calculée en soustrayant tous les coûts associés à l'achat, la rénovation, les intérêts d'emprunt et la vente de la propriété du prix de vente final.

➡️ Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.

➡️ Une marge négative signifie que le projet n'est pas viable. scénario pessimiste: 17% en cas de décote de 10% du prix de vente -> MargeLa marge dans une opération immobilière se réfère à la différence entre le coût total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriété. Cette marge est le profit réalisé sur l'opération. Elle est calculée en soustrayant tous les coûts associés à l'achat, la rénovation, les intérêts d'emprunt et la vente de la propriété du prix de vente final.

➡️ Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.

➡️ Une marge négative signifie que le projet n'est pas viable. élevée
✅Risque urbanisme: Permis de construire obtenu et purgé depuis le 20/10/23.
✅État des biens: Appartements vendus neufs.
❗Travaux importants (surévaluation, charpente, peinture...) représentant 56% du prix de revient.
✅Historique porteur de projets: Plusieurs opérations finalisées ou en cours.
✅Encours de financement et retardEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre différents types de projets.
Après en avoir analysé des centaines, j'ai fait une petite liste des différents types de projets qui ont été portés à mon attention.
C'est fascinant de constater la diversité des projets et les niches secrètement gardées par les marchands de biens.
Chaque typologie de projets s'analyse un peu différemment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tête les différents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur. de l'opérateur : Au moins 1 projet en cours. (600k€ d'encours source:hellocrowdfunding.com)
Qualité plateforme:
✅ 4.54% de retardsEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre différents types de projets.
Après en avoir analysé des centaines, j'ai fait une petite liste des différents types de projets qui ont été portés à mon attention.
C'est fascinant de constater la diversité des projets et les niches secrètement gardées par les marchands de biens.
Chaque typologie de projets s'analyse un peu différemment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tête les différents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur. de plus de 6 mois chez La premiere brique -> faible.
✅ 0% de pertes définitivesUne perte définitive en crowdfunding se produit lorsqu'un investisseur ne récupère pas les fonds qu'il a investis dans un projet financé par le biais d'une plateforme de financement participatif. En d'autres termes, la personne qui a contribué au projet ne reçoit pas le produit, le service ou le remboursement promis, et les fonds investis sont considérés comme perdus de manière permanente.
Il existe plusieurs raisons pour lesquelles une perte définitive peut survenir en crowdfunding. Par exemple, le projet financé peut échouer, l'équipe responsable du projet peut ne pas être en mesure de livrer ce qui a été promis, ou des problèmes imprévus peuvent survenir, rendant impossible la réalisation du projet. chez La premiere brique -> faible.

💎 BONUS
Il y a 2 BONUS
➡️ BONUS à l'inscription. +1% de rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel. supplémentaire à l'inscription en cliquant sur le lien ci-dessous : code parrain 6PNX38
➡️ BONUS pour certains projets. +1% Saisir à chaque investissement le code parrainage MBS Vous recevez 1% de rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel. supplémentaire. Cela s'applique uniquement à certains projets.

Le code parrain est MBS
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LTA et LTS du projet Le Joffre

La LTA est de 164 %.
La LTS est de 31 %.

Évolution des rendements La premiere brique

Grégory Vaur
Grégory, j'ai 26 ans je suis investisseur en crowdfunding immobilier, bourse et crowd-lending depuis 1 an environ. Je me suis formé en autodidacte en regardant notamment des vidéos traitant de ces sujets . Je suis actuellement inscrit sur la première brique, Clubfunding, Raizers...

Grégory Vaur est un analyste senior qui a déjà analysé projets.

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Bonus La premiere brique

Code Parrain: MBS

Partenariat rémunéré

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➡️ BONUS à l'inscription. +1% de rendement supplémentaire à l'inscription en cliquant sur le lien ci-dessous : code parrain

6PNX38

➡️ BONUS pour certains projets. +1% Saisir à chaque investissement le code parrainage

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Vous recevez 1% du montant investi. Cela s'applique uniquement à certains projets. .

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