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Le projet Rue Roublot chez Baltis

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Analyse du projet Rue Roublot chez Baltis

Note de l'analyste :
BLa note de l'analyste pour ce projet est B
Les notes vont de A à E
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Grégory VaurCette analyse est proposée par le

⚖️ Avis global

Bon emplacement à proximité du bois de Vincennes, opérateur plutôt expérimenté, 5 lots sur 7 sous promesse de vente, mais avec conditions suspensives, prix de sortie plutôt réaliste, mais faible Engagement de l'opérateurL'engagement de l'opérateur est le montant financé par l'opérateur. C'est à dire les deniers personnels que l'opérateur mets dans l'opération. Plus l'engagement est important, plus l'opérateur est engagé dans l'opération. Si l'engagement est au dessus de 15% dumontant total à financer, on considère que c'est correct., MargeLa marge dans une opération immobilière se réfère à la différence entre le coût total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriété. Cette marge est le profit réalisé sur l'opération. Elle est calculée en soustrayant tous les coûts associés à l'achat, la rénovation, les intérêts d'emprunt et la vente de la propriété du prix de vente final.
➡️ Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.
➡️ Une marge négative signifie que le projet n'est pas viable.
plutôt faible en cas de décote du prix de vente et prix du m² en baisse sur la zone.

⏰ Le projet démarre le 13/05/2024 14h30
💰 Le rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel. estimé du projet est de 12% par an.
⏱ La durée cible du projet est de 9m
💼 Le ticket minimum est de 100€
👷‍ Type de projetEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre différents types de projets. Après en avoir analysé des centaines, j'ai fait une petite liste des différents types de projets qui ont été portés à mon attention. C'est fascinant de constater la diversité des projets et les niches secrètement gardées par les marchands de biens. Chaque typologie de projets s'analyse un peu différemment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tête les différents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur. : Achat - revente sans travaux

Analyse du projet Rue Roublot chez Baltis

Analyse du projet "Rue Roublot chez Baltis" par Grégory Vaur

Détails du projet

Le projet consiste en l'acquisition d'un immeuble de 203 m² comprenant 6 appartements de 29 à 35 m² chacun, ainsi qu'une cave de 40 m². L'objectif est de diviser l'immeuble en copropriété et de revendre les lots individuellement, totalisant 7 lots au total.

Localisation

Fontenay-sous-Bois est une ville de 51 000 habitants, située à 15 km du centre de Paris et à 9 km de Créteil.

Points forts du projet

Points faibles relevés

Avis global sur le projet

Ce projet "Rue Roublot chez Baltis" présente des aspects très prometteurs tels qu'un rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel. élevé, des Garanties solides, une bonne SantéVoici les différents critères pour analyser les états financiers :
➡️ Qu'est-ce qu'un bilan ? C'est photographie de l'entreprise chaque année : ce qu'elle possède = l'actif, ce qu'elle doit = le passif
❗Avant de rentrer dans le détail du bilan, regardez les dates
... ➡️ Exercice récent ou pas ? si on est en 2023 et qu'on a accès au bilan 2021, ce n'est pas assez récent.
... ➡️ Date de création : la société a-t-elle été créé pour l'occasion ?
➡️ Dans le passif, on trouve les dettes=ce qu'elle doit aux créanciers et les capitaux propres=ce qu'elle doit aux actionnaires
➡️ Les capitaux propres : Les ressources financières mobilisables. Il s'agit des fonds apportés par les associés ou actionnaires lors de la création de la société auxquels s'ajoutent les fonds générés par son activité. Les capitaux propres représentent la valeur financière que percevraient les actionnaires en cas de liquidation d’une entreprise.
➡️ Ils servent à financer les investissements. On voit leur utilisation dans l'engagement des opérateurs, c'est-à-dire l'utilisation des deniers personnels. Une fois utilisés, les capitaux propres sont diminués d'autant.
❗Si les capitaux propres sont trop faibles, une banque refusera de prêter. De même pour le crowdfunding.
capitaux propres 0 ou négatif -> à fuir
➡️ Dettes /capitaux propres : ce ratio montre l'importance des dettes par rapport aux capitaux propres.
✅ un ratio inférieur à 2.5 montre une entreprise saine.
❗un ratio supérieur à 2.5 montre une entreprise avec un fort endettement. Parfois on rencontre des ratios supérieurs à 5 ou 10, c'est clairement un indicateur d'un endettement trop important. Il faut que l'entreprise recapitalise.
➡️ Dette nette /capitaux propres: Même ratio auquel on ajoute les disponibilités à l'actif du bilan.
➡️ S'il y a des dettes importantes, regarder les immobilisations pour voir s'il y a des actifs (immobilisations), des projets en cours qui vont peut-être bientôt aboutir. La revente des biens réduira les dettes.
financière de l'opérateur, et une localisation attrayante. Malgré quelques points faibles relevés, comme la MargeLa marge dans une opération immobilière se réfère à la différence entre le coût total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriété. Cette marge est le profit réalisé sur l'opération. Elle est calculée en soustrayant tous les coûts associés à l'achat, la rénovation, les intérêts d'emprunt et la vente de la propriété du prix de vente final.
➡️ Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.
➡️ Une marge négative signifie que le projet n'est pas viable.
en cas de décote du prix de vente, l'engagement limité de l'opérateur, et la baisse des prix au mètre carré dans la zone, je reste optimiste quant à la rentabilité potentielle de ce projet. La diversité des Garanties offertes et l'expérience de l'opérateur me confortent dans l'idée que ce projet pourrait être une opportunité intéressante pour les investisseurs.

En somme, je pense que "Rue Roublot chez Baltis" peut être un investissement rentable pour ceux qui cherchent à diversifier leur portefeuille et à profiter d'un rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel. attrayant. La présence d'un code parrain et d'un bonus après le premier investissement ajoute une dimension avantageuse à ce projet.

Analyse détaillée

👷‍ Type de projetEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre différents types de projets.
Après en avoir analysé des centaines, j'ai fait une petite liste des différents types de projets qui ont été portés à mon attention.
C'est fascinant de constater la diversité des projets et les niches secrètement gardées par les marchands de biens.
Chaque typologie de projets s'analyse un peu différemment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tête les différents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur.
: Achat - revente sans travaux
💶 200000 EUR à financer
⏰ Remboursement capital : In fine. intérêts: In Fine.

Description : Il s’agit de l’acquisition d’un immeuble de 203 m² composé de 6 appartements (entre 29 et 35 m²) et d’une cave de 40 m². L’objectif est de mettre l’immeuble en copropriété et le revendre à la découpe soit au total 7 lots.

Localisation : Fontenay-sous-Bois est une ville de 51000 habitants située à 15 kms du centre de Paris (via l’autoroute A4) et à 9 kms de Créteil.

✅rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel. 12% -> très élevé.
✅Le rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel. est supérieur au rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel. moyen (10.95%) des derniers projets chez Baltis.
Type de Garantie :
❗️Caution personnelle avec un patrimoine net de 220k€.
❗Ordre irrévocable de paiement notarié.
❗Nantissement de l’avance en compte courant associé + nantissement des parts d'une des sociétés de l'opérateur.
❗Précommercialisation: 5 lots sur les 7 (4 appartements + 1 cave) précommercialisés soit 69% du chiffre d'affaires, mais sous conditions suspensives d'obtention de financement.
✅SantéVoici les différents critères pour analyser les états financiers :

➡️ Qu'est-ce qu'un bilan ? C'est photographie de l'entreprise chaque année : ce qu'elle possède = l'actif, ce qu'elle doit = le passif

❗Avant de rentrer dans le détail du bilan, regardez les dates

... ➡️ Exercice récent ou pas ? si on est en 2023 et qu'on a accès au bilan 2021, ce n'est pas assez récent.

... ➡️ Date de création : la société a-t-elle été créé pour l'occasion ?

➡️ Dans le passif, on trouve les dettes=ce qu'elle doit aux créanciers et les capitaux propres=ce qu'elle doit aux actionnaires

➡️ Les capitaux propres : Les ressources financières mobilisables. Il s'agit des fonds apportés par les associés ou actionnaires lors de la création de la société auxquels s'ajoutent les fonds générés par son activité.
Les capitaux propres représentent la valeur financière que percevraient les actionnaires en cas de liquidation d’une entreprise.

➡️ Ils servent à financer les investissements. On voit leur utilisation dans l'engagement des opérateurs, c'est-à-dire l'utilisation des deniers personnels.
Une fois utilisés, les capitaux propres sont diminués d'autant.

❗Si les capitaux propres sont trop faibles, une banque refusera de prêter. De même pour le crowdfunding.

capitaux propres 0 ou négatif -> à fuir

➡️ Dettes /capitaux propres : ce ratio montre l'importance des dettes par rapport aux capitaux propres.

✅ un ratio inférieur à 2.5 montre une entreprise saine.

❗un ratio supérieur à 2.5 montre une entreprise avec un fort endettement.
Parfois on rencontre des ratios supérieurs à 5 ou 10, c'est clairement un indicateur d'un endettement trop important. Il faut que l'entreprise recapitalise.

➡️ Dette nette /capitaux propres: Même ratio auquel on ajoute les disponibilités à l'actif du bilan.

➡️ S'il y a des dettes importantes, regarder les immobilisations pour voir s'il y a des actifs (immobilisations), des projets en cours qui vont peut-être bientôt aboutir. La revente des biens réduira les dettes.
de la société portant l'opération: Montant capitaux propres: 85k€. ratio dette nette/capitaux propres < 2.5 ?:0 Pas de dettes si on prend en compte les disponibilités.
✅Localisation: Ville de plus de 10k habitants
✅À proximité: D'une école primaire, du Bois de Vincennes, d'un médecin ou d'un supermarché.
❗À environ 800 m de la voie ferrée. (attention aux nuisances sonores)
✅Prix de sortie des appartements (5710€/m²) plutôt réaliste qui se situe légèrement au-dessus du prix moyen. (5521€/m² source: meilleursagents indice de confiance 3/5)
❗Les prix des appartements sont en diminution de 3.1% sur 1 an. (source:meilleursagents)
✅MargeLa marge dans une opération immobilière se réfère à la différence entre le coût total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriété. Cette marge est le profit réalisé sur l'opération. Elle est calculée en soustrayant tous les coûts associés à l'achat, la rénovation, les intérêts d'emprunt et la vente de la propriété du prix de vente final.

➡️ Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.

➡️ Une marge négative signifie que le projet n'est pas viable.
scénario optimiste: 14% -> MargeLa marge dans une opération immobilière se réfère à la différence entre le coût total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriété. Cette marge est le profit réalisé sur l'opération. Elle est calculée en soustrayant tous les coûts associés à l'achat, la rénovation, les intérêts d'emprunt et la vente de la propriété du prix de vente final.

➡️ Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.

➡️ Une marge négative signifie que le projet n'est pas viable.
correcte
❗MargeLa marge dans une opération immobilière se réfère à la différence entre le coût total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriété. Cette marge est le profit réalisé sur l'opération. Elle est calculée en soustrayant tous les coûts associés à l'achat, la rénovation, les intérêts d'emprunt et la vente de la propriété du prix de vente final.

➡️ Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.

➡️ Une marge négative signifie que le projet n'est pas viable.
scénario pessimiste: 5% en cas de décote de 10% du prix de vente -> MargeLa marge dans une opération immobilière se réfère à la différence entre le coût total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriété. Cette marge est le profit réalisé sur l'opération. Elle est calculée en soustrayant tous les coûts associés à l'achat, la rénovation, les intérêts d'emprunt et la vente de la propriété du prix de vente final.

➡️ Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.

➡️ Une marge négative signifie que le projet n'est pas viable.
plutôt faible
✅État du bien: Appartement en plutôt bon état. (d'après photos)
✅Risque urbanisme: Aucune autorisation nécessaire.
✅Historique porteur de projets: Plutôt expérimenté. 5 opérations déjà finalisées et plusieurs en cours.
✅Pas de travaux à prévoir.
❗Encours de financement et retardEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre différents types de projets.
Après en avoir analysé des centaines, j'ai fait une petite liste des différents types de projets qui ont été portés à mon attention.
C'est fascinant de constater la diversité des projets et les niches secrètement gardées par les marchands de biens.
Chaque typologie de projets s'analyse un peu différemment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tête les différents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur.
de l'opérateur : 3 projets en cours sur la plateforme La Première Brique. (soit 771k€ d'encours source:hellocrowdfunding.com)
❗LTA Ce ratio se calcule en divisant le montant du prêt sur le prix d'acquisition.
C'est un ratio important à suivre pour les projets de type achat->rénovation->revente car le prix au moment de l'achat est plus faible que le prix de vente après rénovation.
Pour un projet de promotion immobilière, le coût d'acquisition est seulement le coût d'achat du foncier, donc le LTA va être très élevée et la majeure partie du financement va être allouée aux travaux.
Pour un projet de rénovation-revente, la LTA sera un peu moins élevée suivant l'important des travaux.
Pour un achat-division-revente, ce ratio sera encore moins élevé et la majorité du financement va être allouée à l'achat du bien.
(Loan to AcquisitionCe ratio se calcule en divisant le montant du prêt sur le prix d'acquisition.
C'est un ratio important à suivre pour les projets de type achat->rénovation->revente car le prix au moment de l'achat est plus faible que le prix de vente après rénovation.
Pour un projet de promotion immobilière, le coût d'acquisition est seulement le coût d'achat du foncier, donc le LTA va être très élevée et la majeure partie du financement va être allouée aux travaux.
Pour un projet de rénovation-revente, la LTA sera un peu moins élevée suivant l'important des travaux.
Pour un achat-division-revente, ce ratio sera encore moins élevé et la majorité du financement va être allouée à l'achat du bien.
): 116% -> élevée
❗LTSLa LTV où Loan to Value aussi parfois appelé LTS (Loan To Sale) est un ratio qui permet d'analyser le niveau d'endettement pour un projet immobilier.
On l'utilise beaucoup en crowdfunding immobilier pour estimer le risque, en particulier voir si un projet a fait appel au financement de façon modérée ou excessive.
Ce ratio se calcule en divisant le montant emprunté par la valeur du bien à l'échéance du projet.
La valeur du bien à échéance est :

■ pour un bien non pré-commercialisé: une estimation du prix du bien à la fin du projet. Il faut alors s'assurer que la valeur du bien n'est pas sur-évaluée.

■ pour un bien pré-commercialisé: le prix dans le compromis de vente

ce ratio évolue typiquement autour de 40%-60%. Plus ce ratio est élevé, plus le risque est élevé. Quand ce ratio monte à 70% voire 80%, il faut redoubler d'attention.
(Loan To SaleLa LTV où Loan to Value aussi parfois appelé LTS (Loan To Sale) est un ratio qui permet d'analyser le niveau d'endettement pour un projet immobilier.
On l'utilise beaucoup en crowdfunding immobilier pour estimer le risque, en particulier voir si un projet a fait appel au financement de façon modérée ou excessive.
Ce ratio se calcule en divisant le montant emprunté par la valeur du bien à l'échéance du projet.
La valeur du bien à échéance est :

■ pour un bien non pré-commercialisé: une estimation du prix du bien à la fin du projet. Il faut alors s'assurer que la valeur du bien n'est pas sur-évaluée.

■ pour un bien pré-commercialisé: le prix dans le compromis de vente

ce ratio évolue typiquement autour de 40%-60%. Plus ce ratio est élevé, plus le risque est élevé. Quand ce ratio monte à 70% voire 80%, il faut redoubler d'attention.
): 85% -> élevée
LTCCe ratio se calcule comme le montant emprunté divisé par le coût des travaux.
Il permet d'apprécier l'importance du coût des travaux dans le projet.
En d'autres termes, quelle proportion du financement est utilisée pour les travaux.
Par exemple, si l'opérateur emprunte 300k euros pour des travaux de 400k alors ce ratio = 300/400 = 75%.
Habituellement, les investisseurs financent seulement une partie des travaux. Au-delà de 80%, cela devient beaucoup plus risqué.
Dans le cas de projet de promotion immobilière, le coût de la construction peut représenter beaucoup comparativement au coût du terrain.
(Loan to Construction CostCe ratio se calcule comme le montant emprunté divisé par le coût des travaux.
Il permet d'apprécier l'importance du coût des travaux dans le projet.
En d'autres termes, quelle proportion du financement est utilisée pour les travaux.
Par exemple, si l'opérateur emprunte 300k euros pour des travaux de 400k alors ce ratio = 300/400 = 75%.
Habituellement, les investisseurs financent seulement une partie des travaux. Au-delà de 80%, cela devient beaucoup plus risqué.
Dans le cas de projet de promotion immobilière, le coût de la construction peut représenter beaucoup comparativement au coût du terrain.
): 0%
❗ Engagement de l'opérateurL'engagement de l'opérateur est le montant financé par l'opérateur. C'est à dire les deniers personnels que l'opérateur mets dans l'opération.
Plus l'engagement est important, plus l'opérateur est engagé dans l'opération.
Si l'engagement est au dessus de 15% dumontant total à financer, on considère que c'est correct.
: 1% -> faible.
Qualité plateforme:
✅ 9.04% de retardsEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre différents types de projets.
Après en avoir analysé des centaines, j'ai fait une petite liste des différents types de projets qui ont été portés à mon attention.
C'est fascinant de constater la diversité des projets et les niches secrètement gardées par les marchands de biens.
Chaque typologie de projets s'analyse un peu différemment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tête les différents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur.
de plus de 6 mois chez Baltis -> faible.
✅ 0% de pertes définitivesUne perte définitive en crowdfunding se produit lorsqu'un investisseur ne récupère pas les fonds qu'il a investis dans un projet financé par le biais d'une plateforme de financement participatif. En d'autres termes, la personne qui a contribué au projet ne reçoit pas le produit, le service ou le remboursement promis, et les fonds investis sont considérés comme perdus de manière permanente.
Il existe plusieurs raisons pour lesquelles une perte définitive peut survenir en crowdfunding. Par exemple, le projet financé peut échouer, l'équipe responsable du projet peut ne pas être en mesure de livrer ce qui a été promis, ou des problèmes imprévus peuvent survenir, rendant impossible la réalisation du projet.
chez Baltis -> faible.

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LTA et LTS du projet Rue Roublot

La LTA est de 116 %.
La LTS est de 85 %.

Évolution des rendements chez Baltis

Résultat des votes pour le projet: Rue Roublot

50 votants
👎56% 👍8% 🤷18% 🏳️18%
Pour voter :

Grégory VaurGrégory Vaur
Grégory, j'ai 26 ans je suis investisseur en crowdfunding immobilier, bourse et crowd-lending depuis 1 an environ. Je me suis formé en autodidacte en regardant notamment des vidéos traitant de ces sujets . Je suis actuellement inscrit sur la première brique, Clubfunding, Raizers...

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Détail d'attribution de la note B

Pour attribuer les notes de A et E, nous utilisons un système de Bonus/Malus.
⚠️ Certains critères peuvent être manquants dans le détail ci-dessous.
⚠️ Le modèle de scoring n'est pas adapté à tous les types de projets.
Le total des points pour ce projet est de 10

CritèresPoints
a_proximite🟩
couverture_hypothecaire∅
margin_optimistic∅
precommercialisation🟩🟩🟩
trackrecord🟩🟩
localisation🟩
rendement🟩
LTA∅
LTS∅
engagement_operateur∅
prix_de_sortie🟩
perte_definitive🟩
retard🟩
price_trend🟥

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