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Investir pour se libérer
Cette analyse est proposée par Damien Cuyala le
⚖️ AVIS GLOBAL : Très forte commercialisation dont 2,4 M€ déjà vendus, le restant sous promesse de vente, plus de dette sur le bien, excellent projet !
⏰ Le projet démarre le 25/10/2023 à 15h00
💰 Le rendement estimé du projet est de 11% par an.
⏱ La durée cible du projet est de 12m
💼 Le ticket minimum est de 1€
👷 Type de projet : Refinancement
👷 Type de projet : Refinancement
💶 1200000 EUR à financer
⏰ Remboursement capital : In fine. intérêts: in fine.
Le projet consiste à démolir ainsi qu'à aménager des terrains pour permettre la réalisation d’un lotissement de 50 terrains à bâtir et de 4 îlots viabilisés sont obtenus et purgés.
✅ -> FORCES ❗️-> FAIBLESSES ⚠️ -> Warning
✅ Rendement 11% -> élevé.
✅ Le rendement est supérieur au rendement moyen (10.94%) des derniers projets chez La premiere brique.
✅ LTA (Loan to Acquisition): 40% -> faible
✅ LTS (Loan to Sale): 36% -> très faible
✅ Engagement de l'opérateur: 279% -> élevé (3348533€, plus de dette sur le bien!)
✅ Type de Garantie : hypothèque premier rang
✅ GAPD : montant capitaux propres: 21436 €
❗️ GAPD : ratio dette (813.361€)/capitaux propres (21436€) > 2.5
✅ couverture hypothécaire: 248 % -> très élevé
❗️ Santé de la société portant l'opération: Montant capitaux propres (21436€) , ratio dette/capitaux propres > 2.5
✅ Pré-commercialisé à 96% sous promesses dont 24164856 € vendus, reste 1 896 334 €
✅ Localisation: Calais
✅ Nombre d'habitants : 75 961 (A 40kms de Dunkerque et 35 kms de Boulogne sur mer )
✅ Environnement proche: Lotissement
✅ Centres d'intérêts: aéroport (17kms), station de train (4kms), plusieurs écoles, divers commerces, hôpitaux (4kms)
✅ Estimation Prix de sortie : Réaliste (dans la fourchette moyenne 132 €/m2), prix de sortie (133 €/m2)
✅ État du bien: bon (Terrains)
📉❗️ Les prix dans la ville sont en diminution de -2,9 % sur un an et de 2,8% sur 3 mois.
✅ Risque urbanisme: Autorisation d’urbanisme a été obtenue le 13 janvier 2020 et purgée le 14 avril 2020
✅ Historique porteur de projets: 2 projets similaires
❗️ Encours de financement et retard de l'opérateur : 1 projet en retard et 4 projets en cours dont 1 sur LPB (le Galop)
✅ Marge scénario optimiste: +22%
✅ Marge scénario pessimiste +12%
✅ Difficulté des travaux: Minime
✅ Durée des travaux réaliste: oui
Situation géopolitique:
✅ 1.52% de retards de plus de 6 mois chez La premiere brique -> faible.
✅ 0% de pertes définitives chez La premiere brique -> faible.
💎 BONUS
Il y a 2 BONUS
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Le code parrain est MBS
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La LTA est de 40 %.
La LTS est de 36 %.
Nombre de votants : 107 votants
👎15% 👍53% 🤷24% 🏳️7%
Pour voter : 
Damien Cuyala
Damien, 41 ans, je suis chargé d'affaires dans dans la robinetterie nucléaire, j'ai également une entreprise dans la distribution de produits du quotidien en circuit court avec comme crédo le "made in France".
J'ai commencé dès mon jeune âge à apprendre à investir en bourse dans les actions à dividendes, les ETFs, et dès 2021 sur des stratégies d'actions small cap, et depuis peu je me forme sur les options.
En juin 2022, j'ai commencé le crowdfunding immobilier et j'ai investi un peu plus de 73 Keuros depuis, mes investissements sont répartis sur les plateformes suivantes : ClubFunding, Raizers, La Première Brique, Upstone, Baltis. J'attache une grande importance à passer du temps à analyser chaque projet avant de prendre la meilleure décision pour mes investissements.
Enfin j'ai également des investissements dans le crowdlending, principalement sur Lendermarket pour diversifier au maximum mes actifs.
➡️ Mon avis sur La premiere brique ?
Les intentions d'investissements montrent le résultat des votes qui ont lieu sur le club BluerSly Investisseur pour chaque projet.
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