Le projet Tilleuls chez Raizers

Analyse du projet Tilleuls chez Raizers

Note de l'analyste:

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Cette analyse est proposée par Grégory Vaur le 01/12/2023

⚖️ AVIS GLOBAL : Bonne hypothèque de premier rang et GAPD, apport de l'opérateur important et prix de sortie réaliste, mais coût des travaux optimiste et marge très faible en cas d'imprévus.

⏰ Le projet démarre le 31/10/2023 à 11h00
⏱ La durée cible du projet est de
💼 Le ticket minimum est de 1000€
👷‍ Type de projet : Achat - rénovation/construction - revente

Analyse détaillée

👷‍ Type de projet : Achat - rénovation/construction - revente
💶 270000 EUR à financer
⏰ Remboursement capital : In fine. intérêts: Annuel.

Description du projet:
Il s'agit de l'achat d'une maison de 250 m² sur 264 m² de jardin situé à Rhode-Saint-Genèse (Belgique). La maison a subi un sinistre incendie, des travaux de rénovation seront réalisés puis le bien sera revendu.

Rhode-Saint-Genèse est une commune de 18000 habitants située en banlieue de Bruxelles (à 15 kms du centre-ville) et à 50 kms au nord de Charleroi. On trouve de nombreux espaces verts à proximité (forêts, parcs...)

✅ -> FORCES ❗️-> FAIBLESSES ⚠️ -> Warning

✅ Rendement élevé.
✅ Le rendement est supérieur au rendement moyen (10.66%) des derniers projets chez Raizers.
✅ LTA (Loan to Acquisition): 98% -> faible
✅ LTS (Loan to Sale): 44% -> très faible
✅ Engagement de l'opérateur: 48% du coût de revient -> bon. (Cet apport de l'opérateur servira notamment à financer les travaux tandis que l'argent collecté par Raizers servira à financer l'acquisition du bien)
Type de Garantie :
✅Hypothèque de premier rang avec une bonne couverture hypothécaire de 102 % -> élevé
❗️Cautions personnelles mais pas d'informations sur le patrimoine des porteurs de projets.
✅GAPD montant capitaux propres: élevé. ratio dette/capitaux propres < 2.5 ? 0,96 Correct. Société endettée à hauteur des capitaux propres.
❗️GAPD (sur la société interne en charges des travaux) montant capitaux propres: Moyen. ratio dette/capitaux propres < 2.5 ? 2,69 société assez endettée.
Santé de la société portant l'opération:
❗️Création de la société en janvier 2023 donc pas de bilan à ce jour.
❗️Pré-commercialisation: Aucune à ce jour.
✅A moins de 2 kms d'un coiffeur, d'une école, d'un supermarché ou d'un restaurant et à 30 kms de l'aéroport de Bruxelles.
Estimation Prix de sortie :
✅Prix de sortie réaliste (2450€/m²) se situant au-dessus du prix moyen (2197€/m² source: Raizers) ce qui se défend vu que le bien sera rénové entièrement.
✅Prix du m² des maisons en hausse de 2,5% sur 1 an (source: immoweb.be équivalent belge de meilleurs agents)
✅Prix d'acquisition de 1100€/m² bien en dessous du prix moyen.
❗️Montant des travaux (électricité, charpente, menuiserie...) représentant 25% du coût de revient.
❗️Coûts des travaux prévus de 564€/m² un peu optimiste même si ceux-ci sont réalisés par une société interne du groupe ce qui permet de réaliser des économies.
✅État du bien: Très bon état après rénovation.
✅Risque urbanisme: Aucun.
✅Historique porteur de projets: Des dizaines d'opérations réalisées et 20 ans d'expérience.
✅Retard de l'opérateur :Aucun connu à ce jour.
❗️Marge scénario optimiste:8%
⚠️Marge scénario pessimiste:2% avec une décote de 5% du prix de vente et +5% en montant travaux.
Qualité plateforme:
✅ 7.26% de retards de plus de 6 mois chez Raizers -> faible.
✅ 0% de pertes définitives chez Raizers -> faible.

💎 BONUS
Saisissez le Code Parrain MBS lors de votre inscription.
50€ après le premier investissement et 50€ après le second investissement. Donc 100€ de prime maximum.
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LTA et LTS du projet Tilleuls

La LTA est de 98 %.
La LTS est de 44 %.

Évolution des rendements chez Raizers

Résultat des votes pour le projet Tilleuls

Nombre de votants : 61 votants
👎48% 👍10% 🤷13% 🏳️30%
Pour voter :

Grégory Vaur
Grégory, j'ai 26 ans je suis investisseur en crowdfunding immobilier, bourse et crowd-lending depuis 1 an environ. Je me suis formé en autodidacte en regardant notamment des vidéos traitant de ces sujets . Je suis actuellement inscrit sur la première brique, Clubfunding, Raizers...