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Le projet Paris-Champ de mars chez Tokimo

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Analyse du projet Paris-Champ de mars chez Tokimo

Note de l'analyste :
ELa note de l'analyste pour ce projet est E
Les notes vont de A Ă  E
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SébastienCette analyse est proposée par le

⚖ Avis global

Garantie hypothécaire trÚs faible. Prix de revente hors marché.

⏰ Le projet dĂ©marre le 02/11/2023 20h00
💰 Le rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut ĂȘtre dĂ©fini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espĂ©rer rĂ©aliser en soutenant financiĂšrement un projet spĂ©cifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est gĂ©nĂ©ralement calculĂ© en fonction des bĂ©nĂ©fices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la pĂ©riode pendant laquelle l'investissement est immobilisĂ©. Il reprĂ©sente donc une mesure de la rentabilitĂ© attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associĂ©s et les dĂ©lais de rĂ©alisation. Il est exprimĂ© en pourcentage annuel. estimĂ© du projet est de 11% par an.
⏱ La durĂ©e cible du projet est de 18m
đŸ’Œ Le ticket minimum est de 100€
đŸ‘·â€ Type de projetEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre diffĂ©rents types de projets. AprĂšs en avoir analysĂ© des centaines, j'ai fait une petite liste des diffĂ©rents types de projets qui ont Ă©tĂ© portĂ©s Ă  mon attention. C'est fascinant de constater la diversitĂ© des projets et les niches secrĂštement gardĂ©es par les marchands de biens. Chaque typologie de projets s'analyse un peu diffĂ©remment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tĂȘte les diffĂ©rents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur. : Refinancement

Analyse détaillée

đŸ‘·â€ Type de projetEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre diffĂ©rents types de projets.
AprÚs en avoir analysé des centaines, j'ai fait une petite liste des différents types de projets qui ont été portés à mon attention.
C'est fascinant de constater la diversité des projets et les niches secrÚtement gardées par les marchands de biens.
Chaque typologie de projets s'analyse un peu diffĂ©remment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tĂȘte les diffĂ©rents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur.
: Refinancement
đŸ’¶ 432000 EUR Ă  financer
⏰ Remboursement capital : In fine. intĂ©rĂȘts: mensuel.

L'opĂ©ration consiste en un refinancement des fonds propres d’une d'acquisition d'un plateau commercial situĂ© dans un immeuble dans le 15Ăšme arrondissement de Paris AprĂšs transformation du plateau en 5 appartements, l'opĂ©rateur procĂšdera Ă  la revente des actifs aprĂšs exploitation locative sur un horizon 18 mois.

✅ -> FORCES ❗-> FAIBLESSES ⚠ -> Warning

✅ rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut ĂȘtre dĂ©fini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espĂ©rer rĂ©aliser en soutenant financiĂšrement un projet spĂ©cifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est gĂ©nĂ©ralement calculĂ© en fonction des bĂ©nĂ©fices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la pĂ©riode pendant laquelle l'investissement est immobilisĂ©. Il reprĂ©sente donc une mesure de la rentabilitĂ© attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associĂ©s et les dĂ©lais de rĂ©alisation. Il est exprimĂ© en pourcentage annuel. 11% -> Ă©levĂ©.
❗Le rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut ĂȘtre dĂ©fini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espĂ©rer rĂ©aliser en soutenant financiĂšrement un projet spĂ©cifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est gĂ©nĂ©ralement calculĂ© en fonction des bĂ©nĂ©fices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la pĂ©riode pendant laquelle l'investissement est immobilisĂ©. Il reprĂ©sente donc une mesure de la rentabilitĂ© attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associĂ©s et les dĂ©lais de rĂ©alisation. Il est exprimĂ© en pourcentage annuel. est infĂ©rieur au rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut ĂȘtre dĂ©fini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espĂ©rer rĂ©aliser en soutenant financiĂšrement un projet spĂ©cifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est gĂ©nĂ©ralement calculĂ© en fonction des bĂ©nĂ©fices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la pĂ©riode pendant laquelle l'investissement est immobilisĂ©. Il reprĂ©sente donc une mesure de la rentabilitĂ© attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associĂ©s et les dĂ©lais de rĂ©alisation. Il est exprimĂ© en pourcentage annuel. moyen (11.25%) des derniers projets chez Tokimo.
❗ LTA Ce ratio se calcule en divisant le montant du prĂȘt sur le prix d'acquisition.
C'est un ratio important à suivre pour les projets de type achat->rénovation->revente car le prix au moment de l'achat est plus faible que le prix de vente aprÚs rénovation.
Pour un projet de promotion immobiliĂšre, le coĂ»t d'acquisition est seulement le coĂ»t d'achat du foncier, donc le LTA va ĂȘtre trĂšs Ă©levĂ©e et la majeure partie du financement va ĂȘtre allouĂ©e aux travaux.
Pour un projet de rénovation-revente, la LTA sera un peu moins élevée suivant l'important des travaux.
Pour un achat-division-revente, ce ratio sera encore moins Ă©levĂ© et la majoritĂ© du financement va ĂȘtre allouĂ©e Ă  l'achat du bien.
(Loan to AcquisitionCe ratio se calcule en divisant le montant du prĂȘt sur le prix d'acquisition.
C'est un ratio important à suivre pour les projets de type achat->rénovation->revente car le prix au moment de l'achat est plus faible que le prix de vente aprÚs rénovation.
Pour un projet de promotion immobiliĂšre, le coĂ»t d'acquisition est seulement le coĂ»t d'achat du foncier, donc le LTA va ĂȘtre trĂšs Ă©levĂ©e et la majeure partie du financement va ĂȘtre allouĂ©e aux travaux.
Pour un projet de rénovation-revente, la LTA sera un peu moins élevée suivant l'important des travaux.
Pour un achat-division-revente, ce ratio sera encore moins Ă©levĂ© et la majoritĂ© du financement va ĂȘtre allouĂ©e Ă  l'achat du bien.
): 115% -> élevée
✅ LTSLa LTV oĂč Loan to Value aussi parfois appelĂ© LTS (Loan To Sale) est un ratio qui permet d'analyser le niveau d'endettement pour un projet immobilier.
On l'utilise beaucoup en crowdfunding immobilier pour estimer le risque, en particulier voir si un projet a fait appel au financement de façon modérée ou excessive.
Ce ratio se calcule en divisant le montant emprunté par la valeur du bien à l'échéance du projet.
La valeur du bien à échéance est :

■ pour un bien non prĂ©-commercialisĂ©: une estimation du prix du bien Ă  la fin du projet. Il faut alors s'assurer que la valeur du bien n'est pas sur-Ă©valuĂ©e.

■ pour un bien prĂ©-commercialisĂ©: le prix dans le compromis de vente

ce ratio évolue typiquement autour de 40%-60%. Plus ce ratio est élevé, plus le risque est élevé. Quand ce ratio monte à 70% voire 80%, il faut redoubler d'attention.
(Loan To SaleLa LTV oĂč Loan to Value aussi parfois appelĂ© LTS (Loan To Sale) est un ratio qui permet d'analyser le niveau d'endettement pour un projet immobilier.
On l'utilise beaucoup en crowdfunding immobilier pour estimer le risque, en particulier voir si un projet a fait appel au financement de façon modérée ou excessive.
Ce ratio se calcule en divisant le montant emprunté par la valeur du bien à l'échéance du projet.
La valeur du bien à échéance est :

■ pour un bien non prĂ©-commercialisĂ©: une estimation du prix du bien Ă  la fin du projet. Il faut alors s'assurer que la valeur du bien n'est pas sur-Ă©valuĂ©e.

■ pour un bien prĂ©-commercialisĂ©: le prix dans le compromis de vente

ce ratio évolue typiquement autour de 40%-60%. Plus ce ratio est élevé, plus le risque est élevé. Quand ce ratio monte à 70% voire 80%, il faut redoubler d'attention.
): 57% -> faible
❗ Engagement de l'opĂ©rateurL'engagement de l'opĂ©rateur est le montant financĂ© par l'opĂ©rateur. C'est Ă  dire les deniers personnels que l'opĂ©rateur mets dans l'opĂ©ration.
Plus l'engagement est important, plus l'opérateur est engagé dans l'opération.
Si l'engagement est au dessus de 15% dumontant total Ă  financer, on considĂšre que c'est correct.
: 9% -> faible.
Type de Garantie : hypothÚque second rang, ordre irrévocable de paiement notarié, cautionnement
❗ couverture hypothĂ©caireCe ratio se calcule comme le ratio entre le montant mis en hypothĂšque et le montant empruntĂ©. Si ce ratio est supĂ©rieur Ă  100%, cela signifie qu'en cas de problĂšme, si l'on souhaite revendre le bien et qu'on arrive Ă  le revendre au prix initial, alors le capital est couvert intĂ©gralement. Plus ce ratio est important, plus on est couvert. Il arrive qu'on ait des ratio qui couvre le capital et les intĂ©rĂȘts. On prend gĂ©nĂ©ralement le prix d'acquisition comme Ă©tant le montant mis en hypothĂšque.: 16 %-> trĂšs faible
✅ Localisation: Le bien se situe dans le 15ùme arrondissement de Paris.
✅ Emplacement: LocalisĂ© dans un quartier rĂ©sidentiel. Bien desservi avec mĂ©tro et immeuble situĂ© Ă  proximitĂ© du champ de mars et de l'Ă©cole militaire, restaurants, pharmacie, salle de sport. Bel emplacement parisien.
✅ Le bien a Ă©tĂ© acquis Ă  8923€/m2 en surface commerciale en dessous du prix moyen en surface habitable d'un appartement Ă  10004 euros/m2(meilleursagents).
✅ DĂ©marches administratives purgĂ©es.
✅ExpĂ©rience intĂ©ressante de l'opĂ©rateur sur de l'immobilier parisien.
✅ Travaux reprĂ©sentant 22% du prix d'acquisition.
⚠ Garantie hypothĂ©caire de second rand avec 16% de couverture aprĂšs la banque.
❗ MargeLa marge dans une opĂ©ration immobiliĂšre se rĂ©fĂšre Ă  la diffĂ©rence entre le coĂ»t total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriĂ©tĂ©. Cette marge est le profit rĂ©alisĂ© sur l'opĂ©ration. Elle est calculĂ©e en soustrayant tous les coĂ»ts associĂ©s Ă  l'achat, la rĂ©novation, les intĂ©rĂȘts d'emprunt et la vente de la propriĂ©tĂ© du prix de vente final.

âžĄïž Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.

âžĄïž Une marge nĂ©gative signifie que le projet n'est pas viable.
optimiste Tokimo : 44 %
❗MargeLa marge dans une opĂ©ration immobiliĂšre se rĂ©fĂšre Ă  la diffĂ©rence entre le coĂ»t total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriĂ©tĂ©. Cette marge est le profit rĂ©alisĂ© sur l'opĂ©ration. Elle est calculĂ©e en soustrayant tous les coĂ»ts associĂ©s Ă  l'achat, la rĂ©novation, les intĂ©rĂȘts d'emprunt et la vente de la propriĂ©tĂ© du prix de vente final.

âžĄïž Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.

âžĄïž Une marge nĂ©gative signifie que le projet n'est pas viable.
au prix marché moyen de marché meilleursagents: négative
❗Prix de sortie moyen hors marchĂ© Ă  17857 euros/m2. (meilleursagents)
❗MarchĂ© immobilier en baisse sur l'arrondissement: -7,2% sur 1 an et -8,3% sur 2 ans (meilleursagents)
❗Caution personnelle et ordre irrĂ©vocable non prises en compte.
❗RentabilitĂ© locative et CA prĂ©visionnel basĂ© sur l'explosion de la demande pour les JO 2024. Difficile Ă  Ă©valuer.
❗Pas de PrĂ© commercialisationLa prĂ©-commercialisation consiste Ă  vendre un ensemble immobilier avant que le projet ne soit terminĂ©.
Prenons par un exemple un projet de marchands de biens qui consiste à acheter un immeuble, le rénover puis le revendre plus cher.
Il est possible de trouver des acheteurs avant mĂȘme que les travaux de rĂ©novation ne commencent. On dit alors que le projet est prĂ©-commercialisĂ©.


On peut distinguer plusieurs aspects dans la pré-commercialisation.

1. Il y a d'abord l'offre reçue par un acheteur, celle-ci peut ĂȘtre acceptĂ©e par l'opĂ©rateur ou pas.

2. Ensuite, il y a le compromis de vente qui doit ĂȘtre signĂ©.

3. Ce compromis peut contenir des clauses suspensives qui peuvent annuler la vente.
.
✅SantĂ© de l'opĂ©rateurVoici les diffĂ©rents critĂšres pour analyser les Ă©tats financiers :

âžĄïž Qu'est-ce qu'un bilan ? C'est photographie de l'entreprise chaque annĂ©e : ce qu'elle possĂšde = l'actif, ce qu'elle doit = le passif

❗Avant de rentrer dans le dĂ©tail du bilan, regardez les dates

... âžĄïž Exercice rĂ©cent ou pas ? si on est en 2023 et qu'on a accĂšs au bilan 2021, ce n'est pas assez rĂ©cent.

... âžĄïž Date de crĂ©ation : la sociĂ©tĂ© a-t-elle Ă©tĂ© crĂ©Ă© pour l'occasion ?

âžĄïž Dans le passif, on trouve les dettes=ce qu'elle doit aux crĂ©anciers et les capitaux propres=ce qu'elle doit aux actionnaires

âžĄïž Les capitaux propres : Les ressources financiĂšres mobilisables. Il s'agit des fonds apportĂ©s par les associĂ©s ou actionnaires lors de la crĂ©ation de la sociĂ©tĂ© auxquels s'ajoutent les fonds gĂ©nĂ©rĂ©s par son activitĂ©.
Les capitaux propres reprĂ©sentent la valeur financiĂšre que percevraient les actionnaires en cas de liquidation d’une entreprise.

âžĄïž Ils servent Ă  financer les investissements. On voit leur utilisation dans l'engagement des opĂ©rateurs, c'est-Ă -dire l'utilisation des deniers personnels.
Une fois utilisés, les capitaux propres sont diminués d'autant.

❗Si les capitaux propres sont trop faibles, une banque refusera de prĂȘter. De mĂȘme pour le crowdfunding.

capitaux propres 0 ou négatif -> à fuir

âžĄïž Dettes /capitaux propres : ce ratio montre l'importance des dettes par rapport aux capitaux propres.

✅ un ratio infĂ©rieur Ă  2.5 montre une entreprise saine.

❗un ratio supĂ©rieur Ă  2.5 montre une entreprise avec un fort endettement.
Parfois on rencontre des ratios supérieurs à 5 ou 10, c'est clairement un indicateur d'un endettement trop important. Il faut que l'entreprise recapitalise.

âžĄïž Dette nette /capitaux propres: MĂȘme ratio auquel on ajoute les disponibilitĂ©s Ă  l'actif du bilan.

âžĄïž S'il y a des dettes importantes, regarder les immobilisations pour voir s'il y a des actifs (immobilisations), des projets en cours qui vont peut-ĂȘtre bientĂŽt aboutir. La revente des biens rĂ©duira les dettes.
: Ratio DN/CP=1,35-> endettement correct.
❗retardEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre diffĂ©rents types de projets.
AprÚs en avoir analysé des centaines, j'ai fait une petite liste des différents types de projets qui ont été portés à mon attention.
C'est fascinant de constater la diversité des projets et les niches secrÚtement gardées par les marchands de biens.
Chaque typologie de projets s'analyse un peu diffĂ©remment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tĂȘte les diffĂ©rents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur.
de plus de 6 mois: Jeune plateforme. Pas de statistique.

💎 BONUS: Pas de code Bonus

LTA et LTS du projet Paris-Champ de mars

La LTA est de 115 %.
La LTS est de 57 %.

Évolution des rendements Tokimo

RĂ©sultat des votes pour le projet: Paris-Champ de mars

72 votants
👎64% 👍1% đŸ€·6% đŸłïž29%
Pour voter :

SĂ©bastienSĂ©bastien
SĂ©bastien 43 ans, ancien militaire de la Gendarmerie Nationale et aujourd'hui CGP implantĂ© Ă  Mende en LozĂšre. Je me suis intĂ©ressĂ© assez tĂŽt Ă  l'investissement durant ma carriĂšre militaire pour en faire aujourd'hui le cƓur de mon mĂ©tier. Je suis investisseur en immobilier: - Immobilier physique sous le rĂ©gime LMNP - SCPI - Immobilier fractionnĂ© tokenisĂ© avec RealT - Crowdfunding immobilier Je suis Ă©galement investisseur sur les marchĂ©s financiers en faisant l'acquisition rĂ©guliĂšre d'ETFs. Je dispose Ă©galement d'un compte titre ordinaire sur lequel je gĂšre un portefeuille de titres vifs. Vous l'aurez compris, je suis passionnĂ© par le monde de l'investissement et je souhaite partager avec vous mes analyses et mes convictions.

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