Le projet Paris-Champ de mars chez Tokimo

Analyse du projet Paris-Champ de mars chez Tokimo

Note de l'analyste:

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Cette analyse est proposée par Sébastien HO-YU-HIN le 01/12/2023

⚖️ AVIS GLOBAL : Garantie hypothécaire très faible. Prix de revente hors marché.

⏰ Le projet démarre le 02/11/2023 à 20h00
💰 Le rendement estimé du projet est de 11% par an.
⏱ La durée cible du projet est de 18m
💼 Le ticket minimum est de 100€
👷‍ Type de projet : Refinancement

Analyse détaillée

👷‍ Type de projet : Refinancement
💶 432000 EUR à financer
⏰ Remboursement capital : In fine. intérêts: mensuel.

L'opération consiste en un refinancement des fonds propres d’une d'acquisition d'un plateau commercial situé dans un immeuble dans le 15ème arrondissement de Paris Après transformation du plateau en 5 appartements, l'opérateur procèdera à la revente des actifs après exploitation locative sur un horizon 18 mois.

✅ -> FORCES ❗️-> FAIBLESSES ⚠️ -> Warning

✅ Rendement 11% -> élevé.
❗Le rendement est inférieur au rendement moyen (11.25%) des derniers projets chez Tokimo.
❗ LTA (Loan to Acquisition): 115% -> élevée
✅ LTS (Loan to Sale): 57% -> faible
❗ Engagement de l'opérateur: 9% -> faible.
Type de Garantie : hypothèque second rang, ordre irrévocable de paiement notarié, cautionnement
❗ Couverture hypothécaire: 16 %-> très faible
✅ Localisation: Le bien se situe dans le 15ème arrondissement de Paris.
✅ Emplacement: Localisé dans un quartier résidentiel. Bien desservi avec métro et immeuble situé à proximité du champ de mars et de l'école militaire, restaurants, pharmacie, salle de sport. Bel emplacement parisien.
✅ Le bien a été acquis à 8923€/m2 en surface commerciale en dessous du prix moyen en surface habitable d'un appartement à 10004 euros/m2(meilleursagents).
✅ Démarches administratives purgées.
✅Expérience intéressante de l'opérateur sur de l'immobilier parisien.
✅ Travaux représentant 22% du prix d'acquisition.
⚠️ Garantie hypothécaire de second rand avec 16% de couverture après la banque.
❗ Marge optimiste Tokimo : 44 %
❗Marge au prix marché moyen de marché meilleursagents: négative
❗Prix de sortie moyen hors marché à 17857 euros/m2. (meilleursagents)
❗Marché immobilier en baisse sur l'arrondissement: -7,2% sur 1 an et -8,3% sur 2 ans (meilleursagents)
❗Caution personnelle et ordre irrévocable non prises en compte.
❗Rentabilité locative et CA prévisionnel basé sur l'explosion de la demande pour les JO 2024. Difficile à évaluer.
❗Pas de pré commercialisation.
✅Santé de l'opérateur: Ratio DN/CP=1,35-> endettement correct.
❗Retard de plus de 6 mois: Jeune plateforme. Pas de statistique.

💎 BONUS: Pas de code Bonus

LTA et LTS du projet Paris-Champ de mars

La LTA est de 115 %.
La LTS est de 57 %.

Évolution des rendements chez Tokimo

Résultat des votes pour le projet Paris-Champ de mars

Nombre de votants : 72 votants
👎64% 👍1% 🤷6% 🏳️29%
Pour voter :

Sébastien HO-YU-HIN
Sébastien 43 ans, ancien militaire de la Gendarmerie Nationale et aujourd'hui CGP implanté à Mende en Lozère. Je me suis intéressé assez tôt à l'investissement durant ma carrière militaire pour en faire aujourd'hui le cœur de mon métier. Je suis investisseur en immobilier: - Immobilier physique sous le régime LMNP - SCPI en direct Corum XL et Cristal Rente, Perial PFO et Primovie. - Immobilier fractionné tokenisé avec RealT - Crowdfunding immobilier Je suis également investisseur sur les marchés financiers en faisant l'acquisition régulière d'ETFs. Je dispose également d'un compte titre ordinaire sur lequel je gère un portefeuille de titres vifs. Vous l'aurez compris, je suis passionné par le monde de l'investissement et je souhaite partager avec vous mes analyses et mes convictions.