Le projet Héritage chez Citesia

CLa note de l'analyste pour ce projet est C
Les notes vont de A à E

⚖️ AVIS GLOBAL : Programme immobilier dans le neuf bénéficiant d'un bel emplacement. Contexte économique compliqué. Pas de garantie premium (fiducie, hypothèque)

⏰ Le projet démarre le 03/11/2023 à 15h00
💰 Le rendement estimé du projet est de 10.5% par an.
⏱ La durée cible du projet est de 24m
💼 Le ticket minimum est de 1000€
👷‍ Type de projet : Promotion immobilière

Analyse détaillée

👷‍ Type de projet :
💶 930000 EUR à financer
⏰ Remboursement capital : In fine. intérêts: semestriel.

✅ -> FORCES ❗️-> FAIBLESSES ⚠️ -> Warning

✅ Rendement 10.5% -> élevé.
❗Le rendement est inférieur au rendement moyen (10.6%) des derniers projets chez Citesia.
❗ LTA (Loan to Acquisition): 312% -> élevée (promotion immobilière)
✅ LTS (Loan to Sale): 39% -> très faible
❗ Engagement de l'opérateur: 12% -> faible.
Type de Garantie : GAPD Holding, promesse d'affectation hypothécaire, et caution personnelle du dirigeant.
❗GAPD : montant capitaux propres< montant emprunté. Ratio DN/CP= 0,6
✅ Localisation: Le programme se situe sur la commune de Deauville dans le Calvados, station balnéaire normande de 3700 habitants.
✅ Emplacement: Localisé dans un quartier résidentiel. A proximité de l'hyppodrome de la Touques, du casino, de commerces de proximité et à 14 minutes de la plage à pied. Bel emplacement.
✅ Démarches administratives purgées.
✅ Pré commercialisation à hauteur 54,6% du chiffre d’affaires TTC mais 1 seul sous compromis et 8 avec pose d'options (option simple ou contrat de réservation).
✅ Opérateur expérimenté et track record positif en financement participatif.
✅ Prix de sortie moyen de 10012€/m2 logiquement au dessus du prix moyen de marché dans l'ancien de 7335€/m2 mais le delta entre le neuf et l'ancien est proche des 20% (tva) sur la fourchette haute des prix pratiqués(meilleursagents)
✅ Marché immobilier en hausse sur la commune: +1,7% sur 1 an et +17,9% sur 2 ans (meilleursagents)
❗ Travaux représentant 64% du prix de revient total du programme mais logique sur un programme de promotion dans le neuf.
❗ Pas de bonne garantie sur le bien
❗ Marge optimiste: 9,5%
❗ Marge pessimiste (+10% travaux et -10% revente)= nulle.
❗Caution personnelle non prise en compte.
❗Contexte économique compliqué sur l'immobilier neuf.
❗9 financements crowdfunding en cours
✅Santé de l'opérateur: Ratio DN/CP= 2,14-> endettement correct.

✅ 2.31% de retards de plus de 6 mois chez Citesia -> faible.
✅ 0% de pertes définitives chez Citesia -> faible.

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LTA et LTS du projet Héritage

Évolution des rendements chez Citesia

Résultat des votes pour le projet Héritage

Sébastien HO-YU-HIN
Sébastien 43 ans, ancien militaire de la Gendarmerie Nationale et aujourd'hui CGP implanté à Mende en Lozère. Je me suis intéressé assez tôt à l'investissement durant ma carrière militaire pour en faire aujourd'hui le cœur de mon métier. Je suis investisseur en immobilier: - Immobilier physique sous le régime LMNP - SCPI en direct Corum XL et Cristal Rente, Perial PFO et Primovie. - Immobilier fractionné tokenisé avec RealT - Crowdfunding immobilier Je suis également investisseur sur les marchés financiers en faisant l'acquisition régulière d'ETFs. Je dispose également d'un compte titre ordinaire sur lequel je gère un portefeuille de titres vifs. Vous l'aurez compris, je suis passionné par le monde de l'investissement et je souhaite partager avec vous mes analyses et mes convictions.

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