Le projet Edenia chez Fundimmo

Analyse du projet Edenia chez Fundimmo

Note de l'analyste:

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Cette analyse est proposée par Sébastien HO-YU-HIN le 01/12/2023

⚖️ AVIS GLOBAL : Pas de garanties sur le bien. Faible marge de l'opérateur. Contexte de marché difficile dans l'immobilier neuf. Bonne pré commercialisation malgré tout.

⏰ Le projet démarre le 02/11/2023 à 14h00
💰 Le rendement estimé du projet est de 10.5% par an.
⏱ La durée cible du projet est de 20m
💼 Le ticket minimum est de ?
👷‍ Type de projet : Promotion immobilière

Analyse détaillée

👷‍ Type de projet : Promotion immobilière
💶 480000 EUR à financer
⏰ Remboursement capital : In fine. intérêts: in fine.

L'opération consiste en la construction d’un ensemble immobilier de 33 logements dont 22 logements locatifs intermédiaires à Fontenay-aux-Roses dans le département des Hauts-deSeine.

✅ -> FORCES ❗️-> FAIBLESSES ⚠️ -> Warning

✅ Rendement 10.5% -> élevé.
❗Le rendement est inférieur au rendement moyen (11.25%) des derniers projets chez Fundimmo.
❗ LTA (Loan to Acquisition): 166% -> élevée
✅ LTS (Loan to Sale): 47% -> très faible
❗ Engagement de l'opérateur: 6% -> faible.
Type de Garantie : GAPD
❗Si GAPD : montant capitaux propres< Montant emprunté. Ratio dette/capitaux propres= 1,59

✅ Localisation: Le programme se situe sur la commune de Fontenay-aux-Roses, 24000 habitants en première couronne parisienne à 6 kms de la porte d'Orléans.
✅ Emplacement: Localisé dans un quartier résidentiel composé de pavillons et et d'immeubles. A proximité d'un complexe sportif, commerces de proximité, restaurants, écoles et crèches. Proximité de la Rd906 qui permet l'accès à Paris. Commune bien desservie par les transports en commun: métro, RER, tramway et bus.
✅ Démarches administratives purgées.
✅ Pré commercialisation à hauteur 64% du CA TTC. 12 lots ont été acquis par des opérateurs immobiliers.
✅ Opérateur expérimenté et track record positif en financement participatif : 9 financements dont 7 remboursés.
❗ Prix de sortie moyen de 7130 €/m2 au dessus du prix moyen de sortie des programmes concurrents dans le neuf et notamment la vente des logements T3 et T4.
❗ Marché immobilier en baisse sur la commune: -4,9% sur 1 an et -2,8% sur 2 ans (meilleursagents)
❗ Travaux représentant 41% du prix de revient total du programme mais logique sur un programme de promotion dans le neuf.
❗ Pas de bonne garantie sur l'actif.
❗ Marge optimiste: 1,7%
❗ Marge pessimiste (+10% travaux et -10% revente)= négative.
❗ Contexte économique compliqué sur l'immobilier neuf.
❗ 2 financements crowdfunding en cours
✅Santé de l'opérateur: Ratio DN/CP= 1,5-> endettement correct.

✅ 10% de retards de plus de 6 mois chez Fundimmo -> faible.
✅ 0% de pertes définitives chez Fundimmo -> faible.
💎 BONUS: Pas de code Bonus

LTA et LTS du projet Edenia

La LTA est de 166 %.
La LTS est de 47 %.

Évolution des rendements chez Fundimmo

Résultat des votes pour le projet Edenia

Nombre de votants : 63 votants
👎65% 👍2% 🤷2% 🏳️32%
Pour voter :

Sébastien HO-YU-HIN
Sébastien 43 ans, ancien militaire de la Gendarmerie Nationale et aujourd'hui CGP implanté à Mende en Lozère. Je me suis intéressé assez tôt à l'investissement durant ma carrière militaire pour en faire aujourd'hui le cœur de mon métier. Je suis investisseur en immobilier: - Immobilier physique sous le régime LMNP - SCPI en direct Corum XL et Cristal Rente, Perial PFO et Primovie. - Immobilier fractionné tokenisé avec RealT - Crowdfunding immobilier Je suis également investisseur sur les marchés financiers en faisant l'acquisition régulière d'ETFs. Je dispose également d'un compte titre ordinaire sur lequel je gère un portefeuille de titres vifs. Vous l'aurez compris, je suis passionné par le monde de l'investissement et je souhaite partager avec vous mes analyses et mes convictions.