Le projet CESS & FIL chez Pretup

Analyse du projet CESS & FIL chez Pretup

Note de l'analyste:

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Cette analyse est proposée par Sébastien HO-YU-HIN le 01/12/2023

⚖️ AVIS GLOBAL : Un projet simple avec une belle marge pour l'opérateur. Le gros point noir de ce dossier est l'absence de bonnes garanties. Dommage.

⏰ Le projet démarre le 07/11/2023 à 14h00
💰 Le rendement estimé du projet est de 10.25% par an.
⏱ La durée cible du projet est de 12m
💼 Le ticket minimum est de 20€
👷‍ Type de projet : Achat - revente sans travaux

Analyse détaillée

👷‍ Type de projet : Achat - revente sans travaux
💶 70000 EUR à financer
⏰ Remboursement capital : In fine. intérêts: mensuel.

Le projet consiste en l'acquisition par l'opérateur d'un immeuble de rapport comprenant 11 lots sur la commune de Nancy et de le revendre à la découpe.

✅ -> FORCES ❗️-> FAIBLESSES ⚠️ -> Warning

✅ Rendement 10.25% -> élevé.
✅ Le rendement est supérieur au rendement moyen (9.83%) des derniers projets chez Pretup.
✅ LTA (Loan to Acquisition): 97% -> faible
✅ LTS (Loan to Sale): 61% -> faible
❗ Engagement de l'opérateur: 12% -> faible.
⚠️ Type de Garantie : cautionnement personnelle du dirigeant -> mauvais.

✅ Localisation: L'actif se situe à Nancy commune de 105 000 habitants dans le département de Meurthe-et-Moselle.
✅ Emplacement : Situé dans un quartier résidentiel. A 15 minutes à pied de la gare Sncf. A proximité des rues commerçantes, restaurants, de la place Stanislas et du parc Charles 3.
✅ Acquisition avec une décote de 40% (1611 €/m²) par rapport au prix moyen du marché dans le quartier de 2667€/m2 (meilleursagents)-> très bien acheté.
✅ Prix de sortie 2640€/m2 cohérent au prix actuellement pratiqué sur Nancy.
✅ Pré commercialisation représentant 30% du chiffre d'affaires. Pas de détails.
✅ Pas de travaux.
✅ Un marché de l'immobilier en hausse dans ce quartier: +1,9%% sur 1 an (meilleursagents).
✅Marge scénario optimiste: 31%-> Très bon.
✅Marge scénario pessimiste (-15% décote): 18%
❗️Pas de bonnes garanties sur le bien ou de fiducie.
❗️1 opération de crowdfunding en cours sur Nancy.
❗️Santé de l'opérateur: Ratio DN/CP= 3,21-> endettement élevé.

✅ 2.74% de retards de plus de 6 mois chez Pretup -> faible.

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LTA et LTS du projet CESS & FIL

La LTA est de 97 %.
La LTS est de 61 %.

Évolution des rendements chez Pretup

Résultat des votes pour le projet CESS & FIL

Nombre de votants : 46 votants
👎48% 👍4% 🤷7% 🏳️41%
Pour voter :

Sébastien HO-YU-HIN
Sébastien 43 ans, ancien militaire de la Gendarmerie Nationale et aujourd'hui CGP implanté à Mende en Lozère. Je me suis intéressé assez tôt à l'investissement durant ma carrière militaire pour en faire aujourd'hui le cœur de mon métier. Je suis investisseur en immobilier: - Immobilier physique sous le régime LMNP - SCPI en direct Corum XL et Cristal Rente, Perial PFO et Primovie. - Immobilier fractionné tokenisé avec RealT - Crowdfunding immobilier Je suis également investisseur sur les marchés financiers en faisant l'acquisition régulière d'ETFs. Je dispose également d'un compte titre ordinaire sur lequel je gère un portefeuille de titres vifs. Vous l'aurez compris, je suis passionné par le monde de l'investissement et je souhaite partager avec vous mes analyses et mes convictions.