Mon avis sur Esketit, la plateforme de prêts P2P

Cette analyse est proposée par Nicolas Nicolas

🖥️ Analyse Mars 2023

A fin février, la plateforme Esketit continue sa montée en puissance avec des chiffres prometteurs : 17M€ de prêts financés sur 18M€ de prêts proposés 1000 investisseurs supplémentaires 28,6M€ de fonds sous gestion 181M€ de prêts financés depuis son lancement En ce moment, nous pouvons trouver des prêts court terme (31 jours) venant de Jordanie, Pologne, Espagne, République Techèqe-ue ainsi que des prêts business venant de Lettonie (6 à 12 mois) :

⚖️ Avis global

Esketit est une très bonne plateforme pour diversifier ses actifs dans des obligations à haut rendement, avec une excellente gestion, un portefeuille de prêts de qualité, sans aucun défaut, une diversité géographique, et avec une très forte liquidité. Il est possible aussi d’automatiser tous les réinvestissements selon nos critères pour une gestion totalement passive. Esketit est une plateforme de type P2P, c’est à dire qu’ils ont la maîtrise complète du “loan book” des sociétés de crédits qui appartiennent aux mêmes fondateurs (gestion totalement intégrée avec un monitoring temps réel de la performance des prêts) et bénéficient de toute l’expérience et du sérieux du groupe Creamfinance (vs plateformes dites “marketplace” qui n’ont aucune visibilité sur la qualité du loan book des sociétés de crédits, comme Mintos par exemple). La croissance de la plateforme est remarquable et l’équipe dirigeante est très active et communicative avec les investisseurs. Les données sont aussi extrêmement transparentes avec une page statistique mise à jour tous les jours. Aucun “red flag” constaté.

💻 Plateforme

P2P Lending européen, fondé en 2020 par les fondateurs du groupe Creamfinance (société de crédit en profit depuis sa création en 2012 et sans aucun défaut constaté), qui propose des prêts essentiellement à court terme (31 jours) et un peu de business (6 à 12 mois). À partir de 10€
Total encours sous gestion à date : 28M€ (+ 180% YoY)
Total financé : 187M€ (+ 405% YoY)
Taux moyen : 12 à 13% (possibilité d’avoir un bonus de parrainage + un bonus de loyauté selon montant investi sur la plateforme)
Pays : Jordanie (devise backée par USD), Espagne, Pologne, République Tchèque, Lettonie. A venir : Mexique et Sri Lanka
✅ Contrats : oui, un contrat est édité pour chaque prêt souscrit
✅ Garanties : oui, buyback obligation sur tout le portefeuille après 60 jours de retard + group guarantee sur tous les prêts proposés par les sociétés de crédit de Creamfinance
✅ Historique défauts : aucun défaut constaté à date
✅ Extensions : uniquement sur les prêts en Jordanie, maximum 5 fois, avec intérêts qui s’accumulent
✅ Statistiques : oui, communiquées en temps réel : https://esketit.com/statistics
✅ Rapports d’audits annuels : oui, https://esketit.com/loan-originators
✅ Auto invest : oui, stratégies standards ou customisation possible
✅ Manual invest : oui
✅ Marché secondaire : oui et très performant
✅ Niveau de liquidité : très forte car prêts courts terme + marché secondaire + cash out option sur les stratégies proposées par Esketit
✅ Communauté active : oui, Truspilot, newsletter, chaine YouTube, Telegram investisseurs, Twitter, reviews d’investisseurs
✅ Cashdrag : très faible, max 24h00 pour être investi
✅ Retenues à la source : aucune, préférable pour le réinvestissement sur le moment, à nous de déclarer aux impôts
✅ Opérations : Esketit Platform Limited est enregistrée en Irlande, les équipes opérationnelles sont en Lettonie et le compte de dépôt est en Suisse. C’est l’environnement juridique le plus favorable à l'expansion de la société et aux intérêts des investisseurs (cf. point sur la régulation plus bas).

🚨 Point régulation dans le Crowdlending

La régulation européenne commune n’existe pas vraiment encore et peine à émerger. La régulation prévoit deux types de licence :
1- Licence européenne de fournisseur de services de financement participatif pour les plateformes de financement participatif (en anglais “European Crowdfunding Service Providers License”, “ECSP”)
2- Licence de société de courtage en investissement pour les marchés de prêts P2P Les plateformes peuvent donc être éligible à l’une ou l’autre selon leur nature (exemple : une plateforme de P2P lending intégrée comme Esketit prendra la première tandis qu’une marketplace listant des sociétés de crédits tierces comme PeerBerry ou Mintos prendra la deuxième).
=> Focus sur la licence ECSP qui potentiellement concerne Esketit : Elle se compose de deux niveaux : un niveau national et un niveau européen - source
Niveau national : C’est un cadre que chaque pays peut adopter et elle doit répondre aux exigences de l’ECSP. Les plateformes de financement participatif qui demandent cette licence doivent envoyer des rapports mensuels au régulateur local (par exemple, en Lettonie, c’est le FCMC qui régule et qui octroie l’ECSP). A chaque modification de leur modèle commercial ayant un impact sur les investisseurs, les plateformes de financement participatives doivent demander l’approbation du régulateur local. Niveau européen : La licence ECSP européenne a vocation à fusionner tous les cadres législatifs locaux dans une politique commune. Cette licence n’est pas encore entrée en vigueur et une prochaine échéance est ciblée par l’UE fin 2023 - sourceDès approbation finale, chaque pays devra désigner un régulateur local qui devra faire appliquer cette réglementation. Les plateformes qui ont fait la demande d’une licence nationale devront potentiellement tout revoir selon les attendus de la licence européenne.

Conclusion

Esketit doit attendre que l’UE “ponde” sa réglementation pour s’y conformer. L’Irlande étant libérale, la réglementation locale n’existe pas et si elle existait, il ne serait pas intéressant d’investir dedans si c’est pour tout changer dans les deux ans (en prenant en compte que l’UE peut avoir du retard sur la livraison ciblée de cette réglementation, qui a déjà été repoussée plusieurs fois…). A noter que : A date, très peu de plateformes ont une licence nationale et pour les premières qui s’y sont mises, cela s’est fait “dans la douleur” et in fine au détriment des investisseurs, car la réglementation coûte très cher et les sociétés le répercutent dans le rendement final Telle qu’elle serait prévue, cette réglementation n’augmenterait que très peu le niveau de sécurité pour les investisseurs car elle ne couvrirait que les fonds en banque non-investis (et à priori ce n’est pas notre objectif d’avoir du cashdrag…) Donc au final, ce sont les investisseurs qui vont payer cette réglementation par une baisse de rendement, “pour protéger le consommateur”, pour une protection très limitée Ironiquement, les plateformes qui ont mis en place une licence sont des plateformes de base mal gérées, qui ne font pas de bénéfice, qui sont à risque pour les investisseurs dûs aux retards et à des pertes validées sur des défauts (Mintos, Twino, Viainvest) et que les investisseurs passifs confirmés quittent Il faut donc comprendre qu’il n’y a aucun lien entre régulation et risque, bien que nous pourrions penser que la régulation favorise un moindre risque. A ce jour, il est préférable d’analyser la performance réelle des loan book de chaque plateforme et de s’y fier, d’où la nécessité de se diriger vers des plateformes qui présentent un track record irréprochable, une transparence contrôlable et où la communication active est de mise.

Quel type de contrat pour Esketit ?

L'investisseur détient une obligation simple à taux fixe. C'est la plus classique des obligations. Elle verse un intérêt aussi appelé coupon définitivement fixé lors de son émission selon une périodicité prédéfinie jusqu'à son échéance. Une obligation est un titre financier réglementé par l'autorité des marchés financiers (AMF).

Quelle Régulation pour Esketit ?

La plateforme n'est pas régulée.

Le rendement moyen chez Esketit par rapport aux autres plateformes.

Les rendements sont calculés sur les projets analysés sur ce site et non sur la totalité des projets. Le rendement moyen des projets analysés est de 13%
⚠️ Plus le rendement est élevé, plus le risque est élevé.

Les retards de plus de 6 mois chez Esketit par rapport aux autres plateformes.

⚠️ Les informations sur les retards de plus de 6 mois ne sont pas disponibles pour Esketit

Le ticket minimum chez Esketit

Le montant minimum à investir dans les projets de Esketit est de 10€.
Esketit fait partie des plateformes avec un ticket d'entrée très faible.

Quelle fiscalité pour Esketit ?

Les rendements sont soumis au PFU de 30%.
Depuis le 1er janvier 2018, les revenus de capitaux mobiliers ainsi que les plus-values de cession de valeurs mobilières sont soumis, lors de leur imposition, à un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 12,8 % auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 % soit au total un taux de 30 %.
Cependant vous pouvez opter, lors de la déclaration de revenus, pour une imposition globale de ces revenus et gains au barème progressif de l'impôt sur le revenu en cochant la case 2OP. Vous pouvez être dispensé de la part correspondant au prélèvement forfaitaire de 12,8 % au titre de l'impôt sur le revenu, si votre revenu fiscal de référence de l’année N-2 était inférieur à 25 000 € (50 000 € si vous vivez en couple). Lors de votre déclaration, vous avez la possibilité de maintenir l’option pour une taxation à 30 %, ou soumettre vos plus-values au barème progressif de l’impôt sur le revenu (auxquels s’ajouteront les 17,2 % de prélèvements sociaux).

📝 Comment déclarer les revenus de Esketit ?

Pour savoir comment déclarer vos revenus provenant de Esketit, rendez-vous sur la page des déclarations

💎 Bonus et code parrain Esketit

Bonus Esketit

Partenariat rémunéré

1% du montant investi pendant les 30 premiers jours, payés à partir du 31eme jour

Voir les projets en cours.

Dernières analyses des projets de Esketit

64 investisseurs ont voté

Quels sont les risques chez Esketit ?

Les risques liés aux projets de Esketit

Une opération de financement participatif immobilier comporte plusieurs catégories de risques :
➡️ Risque opérationnel : erreurs humaines, incompétences, pénurie de matériaux, retards de livraison, mauvaise gestion, accident sur le chantier, faillite d’un prestataire...
➡️ Risque technique : mauvaises « surprises » lors des études de sols et fondations, de pollution, thermiques, acoustiques… ;
➡️ Risque administratif et juridique : difficultés d’obtention du permis de construire ou d’aménager purgé de tout recours, des autorisations administratives, des assurances Garantie Financière d’Achèvement, Dommage Ouvrage, ou Tous Risques Chantier, conformité des actes de ventes, autorisations urbanismes mal appréciées ;
➡️ Risque financier : mauvaise analyse des coûts, dépassement du budget, niveau de marge inférieur, obtention du crédit bancaire, etc. ;
➡️ Risque commercial : pré-commercialisation insuffisante, étude insuffisante du marché local (prix, besoins, emplacement…), retard sur la vente des lots (commercialisation), conditions suspensives négligés, évolution défavorable du marché, stratégie de vente hasardeuse, prix de sortie trop optimistes etc.

Risques liés à l'opérateur

Au-delà de l’analyse du projet immobilier en lui-même, les plateformes de financement participatif examinent la solidité financière et opérationnelle des sociétés qui participent à l’opération, sur lesquelles pèsent aussi des risques potentiels, principalement financiers. L’évaluation porte ainsi sur de nombreux critères, notamment :
➡️ Juridiques et financiers : structure du capital, éventuels litiges en cours, comptes de résultat et bilans financiers, solvabilité, rentabilité, trésorerie, niveau de fonds propres, etc.
➡️ Opérationnels: organigramme, expérience des dirigeants, historique d’opérations réalisées avec succès, qualité des programmes précédents, réputation, etc.
➡️ Les états financiers : il faut analyser les états financiers (bilan et compte de résultats) de l'opérateur pour déterminer sa santé financière.
➡️ Fraude : L'opérateur peut déposer le bilan de façon frauduleuse ou partir avec la caisse, c'est pourquoi il faut des garanties sur les flux de trésorerie.

Risques extrinsèques et cas de force majeure

Même avec une bonne préparation, il est impossible d’anticiper des événements climatiques (inondation, gel, tempête…), macroéconomiques comme une variation soudaine des prix immobiliers ou des taux d’intérêt, une forte inflation, etc., ou encore des changements législatifs (modification de la réglementation, de la fiscalité…), ou des situations de guerre. Ces risques sont difficiles à contrôler, Il est indispendable que les opérateurs aient bien souscrit les assurances nécessaires et qu’une marge financière suffisante soit prévue pour pallier les aléas éventuels.

Risques liés aux obligations simples émises par l'opérateur

En dehors des risques en lien direct avec l’activité immobilière, il existe également des risques attachés au type de titre financier utilisé pour la majorité des opérations de crowdfunding immobilier, à savoir les obligations :
➡️ Risque de perte en capital : les sommes investies ne sont pas garanties et peuvent subir une perte totale ou partielle ;
➡️ Risque d’illiquidité : par défaut, la revente ou le remboursement anticipé des titres ne sont pas possibles.
➡️ Risque de rendement inférieur : en cas de difficulté, il est possible que le rendement annoncé soit plus faible que prévu. Le capital est alors préservé, mais les intérêts obligataires versés sont moindres.
➡️ Risque de modification de la durée de l'emprunt : contractuellement, la société émettrice a la possibilité de rembourser par anticipation ou de prolonger l’emprunt (prorogation de 6 mois maximum en général). Les intérêts à percevoir peuvent donc être inférieurs aux prévisions initiales ou plus importants si l’échéance de l’emprunt est reportée.

Type de projets

Différents types de prêts aux particuliers

Rendement

[10%->20%]

Ticket

10€

Qu'est ce que le
crowdfunding immobilier ?

Le financement participatif ou encore appelé crowdfunding permet de financer des projets avec des petits montants, en général à partir de 100 ou 1000 euros. Le financement se fait directement sur une plateforme web et on peut payer soit part virement bancaire, soit par carte bancaire. On peut investir sur de multiple projets et ainsi avoir une bonne diversification, à la fois au niveau des types de projets et des zones géographiques. Pour les investisseurs immobiliers, c'est un outil complémentaire de l'investissement en immobilier phyisique traditionnel. Investir sur des projets de crowdfunding nécéssite un travail d'analyse pour sélectionner les meilleurs projets.

📈 Les intentions d'investissements pour les projets de Esketit

Les intentions d'investissements montrent le résultat des votes qui ont lieu sur le club BluerSly Investisseur pour chaque projet.

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Quelles sont
les meilleures plateformes
de
financement participatif immobilier
en
2023
?

Les plateformes de financement participatif de projets immobiliers permettent d'investir dans l'immobilier avec des tickets d'entrée très faibles et des rendements attractifs. Mais elles ne se valent pas toutes. Les types de contrats, les types d'immobilier, les zones d'investissement, les rendements, la durée des contrats et bien d'autres critères varient d'une plateforme à l'autre. Vous trouverez ci-dessous un comparatif des plateformes testées ainsi que mes recommandations.

Découvrir comment analyser les projets de crowdfunding

Le programme 'Immobilier Alternatif' vous permet d'approfondir vos investissements en crowdfunding immobilier, en foncières cotées et en immobilier tokénisé.