Cette analyse est proposée par Nicolas
A fin fĂ©vrier, la plateforme Esketit continue sa montĂ©e en puissance avec des chiffres prometteurs : 17M⏠de prĂȘts financĂ©s sur 18M⏠de prĂȘts proposĂ©s 1000 investisseurs supplĂ©mentaires 28,6M⏠de fonds sous gestion 181M⏠de prĂȘts financĂ©s depuis son lancement En ce moment, nous pouvons trouver des prĂȘts court terme (31 jours) venant de Jordanie, Pologne, Espagne, RĂ©publique TechĂšqe-ue ainsi que des prĂȘts business venant de Lettonie (6 Ă 12 mois) :
Esketit est une trĂšs bonne plateforme pour diversifier ses actifs dans des obligations Ă haut rendement, avec une excellente gestion, un portefeuille de prĂȘts de qualitĂ©, sans aucun dĂ©faut, une diversitĂ© gĂ©ographique, et avec une trĂšs forte liquiditĂ©. Il est possible aussi dâautomatiser tous les rĂ©investissements selon nos critĂšres pour une gestion totalement passive. Esketit est une plateforme de type P2P, câest Ă dire quâils ont la maĂźtrise complĂšte du âloan bookâ des sociĂ©tĂ©s de crĂ©dits qui appartiennent aux mĂȘmes fondateurs (gestion totalement intĂ©grĂ©e avec un monitoring temps rĂ©el de la performance des prĂȘts) et bĂ©nĂ©ficient de toute lâexpĂ©rience et du sĂ©rieux du groupe Creamfinance (vs plateformes dites âmarketplaceâ qui nâont aucune visibilitĂ© sur la qualitĂ© du loan book des sociĂ©tĂ©s de crĂ©dits, comme Mintos par exemple). La croissance de la plateforme est remarquable et lâĂ©quipe dirigeante est trĂšs active et communicative avec les investisseurs. Les donnĂ©es sont aussi extrĂȘmement transparentes avec une page statistique mise Ă jour tous les jours. Aucun âred flagâ constatĂ©.
P2P Lending europĂ©en, fondĂ© en 2020 par les fondateurs du groupe Creamfinance (sociĂ©tĂ© de crĂ©dit en profit depuis sa crĂ©ation en 2012 et sans aucun dĂ©faut constatĂ©), qui propose des prĂȘts essentiellement Ă court terme (31 jours) et un peu de business (6 Ă 12 mois). Ă partir de 10âŹ
Total encours sous gestion à date : 28M⏠(+ 180% YoY)
Total financé : 187M⏠(+ 405% YoY)
Taux moyen : 12 Ă 13% (possibilitĂ© dâavoir un bonus de parrainage + un bonus de loyautĂ© selon montant investi sur la plateforme)
Pays : Jordanie (devise backée par USD), Espagne, Pologne, République TchÚque, Lettonie. A venir : Mexique et Sri Lanka
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Contrats : oui, un contrat est Ă©ditĂ© pour chaque prĂȘt souscrit
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Garanties : oui, buyback obligation sur tout le portefeuille aprĂšs 60 jours de retard + group guarantee sur tous les prĂȘts proposĂ©s par les sociĂ©tĂ©s de crĂ©dit de Creamfinance
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Historique défauts : aucun défaut constaté à date
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Extensions : uniquement sur les prĂȘts en Jordanie, maximum 5 fois, avec intĂ©rĂȘts qui sâaccumulent
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Statistiques : oui, communiquées en temps réel : https://esketit.com/statistics
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Rapports dâaudits annuels : oui, https://esketit.com/loan-originators
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Auto invest : oui, stratégies standards ou customisation possible
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Manual invest : oui
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Marché secondaire : oui et trÚs performant
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Niveau de liquiditĂ© : trĂšs forte car prĂȘts courts terme + marchĂ© secondaire + cash out option sur les stratĂ©gies proposĂ©es par Esketit
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CommunautĂ© active : oui, Truspilot, newsletter, chaine YouTube, Telegram investisseurs, Twitter, reviews dâinvestisseurs
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Cashdrag : trĂšs faible, max 24h00 pour ĂȘtre investi
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Retenues à la source : aucune, préférable pour le réinvestissement sur le moment, à nous de déclarer aux impÎts
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OpĂ©rations : Esketit Platform Limited est enregistrĂ©e en Irlande, les Ă©quipes opĂ©rationnelles sont en Lettonie et le compte de dĂ©pĂŽt est en Suisse. Câest lâenvironnement juridique le plus favorable Ă l'expansion de la sociĂ©tĂ© et aux intĂ©rĂȘts des investisseurs (cf. point sur la rĂ©gulation plus bas).
La rĂ©gulation europĂ©enne commune nâexiste pas vraiment encore et peine Ă Ă©merger.
La régulation prévoit deux types de licence :
1- Licence europĂ©enne de fournisseur de services de financement participatif pour les plateformes de financement participatif (en anglais âEuropean Crowdfunding Service Providers Licenseâ, âECSPâ)
2- Licence de sociĂ©tĂ© de courtage en investissement pour les marchĂ©s de prĂȘts P2P
Les plateformes peuvent donc ĂȘtre Ă©ligible Ă lâune ou lâautre selon leur nature (exemple : une plateforme de P2P lending intĂ©grĂ©e comme Esketit prendra la premiĂšre tandis quâune marketplace listant des sociĂ©tĂ©s de crĂ©dits tierces comme PeerBerry ou Mintos prendra la deuxiĂšme).
=> Focus sur la licence ECSP qui potentiellement concerne Esketit :
Elle se compose de deux niveaux : un niveau national et un niveau européen - source
Niveau national :
Câest un cadre que chaque pays peut adopter et elle doit rĂ©pondre aux exigences de lâECSP.
Les plateformes de financement participatif qui demandent cette licence doivent envoyer des rapports mensuels au rĂ©gulateur local (par exemple, en Lettonie, câest le FCMC qui rĂ©gule et qui octroie lâECSP).
A chaque modification de leur modĂšle commercial ayant un impact sur les investisseurs, les plateformes de financement participatives doivent demander lâapprobation du rĂ©gulateur local.
Niveau européen :
La licence ECSP européenne a vocation à fusionner tous les cadres législatifs locaux dans une politique commune.
Cette licence nâest pas encore entrĂ©e en vigueur et une prochaine Ă©chĂ©ance est ciblĂ©e par lâUE fin 2023 - sourceDĂšs approbation finale, chaque pays devra dĂ©signer un rĂ©gulateur local qui devra faire appliquer cette rĂ©glementation.
Les plateformes qui ont fait la demande dâune licence nationale devront potentiellement tout revoir selon les attendus de la licence europĂ©enne.
Esketit doit attendre que lâUE âpondeâ sa rĂ©glementation pour sây conformer. LâIrlande Ă©tant libĂ©rale, la rĂ©glementation locale nâexiste pas et si elle existait, il ne serait pas intĂ©ressant dâinvestir dedans si câest pour tout changer dans les deux ans (en prenant en compte que lâUE peut avoir du retard sur la livraison ciblĂ©e de cette rĂ©glementation, qui a dĂ©jĂ Ă©tĂ© repoussĂ©e plusieurs foisâŠ). A noter que : A date, trĂšs peu de plateformes ont une licence nationale et pour les premiĂšres qui sây sont mises, cela sâest fait âdans la douleurâ et in fine au dĂ©triment des investisseurs, car la rĂ©glementation coĂ»te trĂšs cher et les sociĂ©tĂ©s le rĂ©percutent dans le rendement final Telle quâelle serait prĂ©vue, cette rĂ©glementation nâaugmenterait que trĂšs peu le niveau de sĂ©curitĂ© pour les investisseurs car elle ne couvrirait que les fonds en banque non-investis (et Ă priori ce nâest pas notre objectif dâavoir du cashdragâŠ) Donc au final, ce sont les investisseurs qui vont payer cette rĂ©glementation par une baisse de rendement, âpour protĂ©ger le consommateurâ, pour une protection trĂšs limitĂ©e Ironiquement, les plateformes qui ont mis en place une licence sont des plateformes de base mal gĂ©rĂ©es, qui ne font pas de bĂ©nĂ©fice, qui sont Ă risque pour les investisseurs dĂ»s aux retards et Ă des pertes validĂ©es sur des dĂ©fauts (Mintos, Twino, Viainvest) et que les investisseurs passifs confirmĂ©s quittent Il faut donc comprendre quâil nây a aucun lien entre rĂ©gulation et risque, bien que nous pourrions penser que la rĂ©gulation favorise un moindre risque. A ce jour, il est prĂ©fĂ©rable dâanalyser la performance rĂ©elle des loan book de chaque plateforme et de sây fier, dâoĂč la nĂ©cessitĂ© de se diriger vers des plateformes qui prĂ©sentent un track record irrĂ©prochable, une transparence contrĂŽlable et oĂč la communication active est de mise.
L'investisseur dĂ©tient un prĂȘt simple Ă taux fixe. C'est un titre de dette classique pour les prĂȘts aux particuliers (P2P) Il verse un intĂ©rĂȘt fixĂ© lors de son Ă©mission selon une pĂ©riodicitĂ© prĂ©dĂ©finie jusqu'Ă son Ă©chĂ©ance.
Le rendement moyen des projets analysés est de 13%
Les rendements sont calculés sur les projets analysés sur ce site et non sur la totalité des projets.
â ïž Plus le rendement est Ă©levĂ©, plus le risque est Ă©levĂ©.
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Esketit a une garantie de rachat.
Dans le prĂȘt P2P, une garantie de rachat est une garantie fournie par un prĂȘteur concernant un prĂȘt spĂ©cifique. Si le remboursement de ce prĂȘt particulier est retardĂ© de plus d'un certain nombre de jours spĂ©cifiĂ© (gĂ©nĂ©ralement 60), alors le prĂȘteur est obligĂ© de racheter le prĂȘt.
â ïž Les informations sur les retards de plus de 6 mois ne sont pas disponibles pour Esketit
â ïž Les informations sur les pertes dĂ©finitives ne sont pas disponibles pour Esketit
Le montant minimum Ă investir dans les projets de est de 10âŹ.
Esketit fait partie des plateformes avec un ticket d'entrée trÚs faible.
đ Les revenus financiers sont taxables dans le pays de rĂ©sidence fiscale de l'investisseur.
En France, Depuis le 1er janvier 2018, les revenus de capitaux mobiliers ainsi que les plus-values de cession de valeurs mobiliÚres sont soumis, lors de leur imposition, à un prélÚvement forfaitaire unique (PFU) de 12,8 % auquel s'ajoutent les prélÚvements sociaux de 17,2 % soit au total un taux de 30 %.
Cependant vous pouvez opter, lors de la dĂ©claration de revenus, pour une imposition globale de ces revenus et gains au barĂšme progressif de l'impĂŽt sur le revenu en cochant la case 2OP. Vous pouvez ĂȘtre dispensĂ© de la part correspondant au prĂ©lĂšvement forfaitaire de 12,8 % au titre de l'impĂŽt sur le revenu, si votre revenu fiscal de rĂ©fĂ©rence de lâannĂ©e N-2 Ă©tait infĂ©rieur Ă 25 000 ⏠(50 000 ⏠si vous vivez en couple). Lors de votre dĂ©claration, vous avez la possibilitĂ© de maintenir lâoption pour une taxation Ă 30 %, ou soumettre vos plus-values au barĂšme progressif de lâimpĂŽt sur le revenu (auxquels sâajouteront les 17,2 % de prĂ©lĂšvements sociaux).
đ§Ÿ Vous souhaitez en savoir plus sur la fiscalitĂ© ?
Pour savoir comment déclarer vos revenus provenant de Esketit, rendez-vous sur la page des déclarations
âĄïž AccĂ©der aux analyses des projets chez chez Esketit
XUne opération de financement participatif immobilier comporte plusieurs catégories de risques :
âĄïž Risque opĂ©rationnel : erreurs humaines, incompĂ©tences, pĂ©nurie de matĂ©riaux, retards de livraison, mauvaise gestion, accident sur le chantier, faillite dâun prestataire...
âĄïž Risque technique : mauvaises « surprises » lors des Ă©tudes de sols et fondations, de pollution, thermiques, acoustiques⊠;
âĄïž Risque administratif et juridique : difficultĂ©s dâobtention du permis de construire ou dâamĂ©nager purgĂ© de tout recours, des autorisations administratives, des assurances Garantie FinanciĂšre dâAchĂšvement, Dommage Ouvrage, ou Tous Risques Chantier, conformitĂ© des actes de ventes, autorisations urbanismes mal apprĂ©ciĂ©es ;
âĄïž Risque financier : mauvaise analyse des coĂ»ts, dĂ©passement du budget, niveau de marge infĂ©rieur, obtention du crĂ©dit bancaire, etc. ;
âĄïž Risque commercial : prĂ©-commercialisation insuffisante, Ă©tude insuffisante du marchĂ© local (prix, besoins, emplacementâŠ), retard sur la vente des lots (commercialisation), conditions suspensives nĂ©gligĂ©s, Ă©volution dĂ©favorable du marchĂ©, stratĂ©gie de vente hasardeuse, prix de sortie trop optimistes etc.
Au-delĂ de lâanalyse du projet immobilier en lui-mĂȘme, les plateformes de financement participatif examinent la soliditĂ© financiĂšre et opĂ©rationnelle des sociĂ©tĂ©s qui participent Ă lâopĂ©ration, sur lesquelles pĂšsent aussi des risques potentiels, principalement financiers.
LâĂ©valuation porte ainsi sur de nombreux critĂšres, notamment :
âĄïž Juridiques et financiers : structure du capital, Ă©ventuels litiges en cours, comptes de rĂ©sultat et bilans financiers, solvabilitĂ©, rentabilitĂ©, trĂ©sorerie, niveau de fonds propres, etc.
âĄïž OpĂ©rationnels: organigramme, expĂ©rience des dirigeants, historique dâopĂ©rations rĂ©alisĂ©es avec succĂšs, qualitĂ© des programmes prĂ©cĂ©dents, rĂ©putation, etc.
âĄïž Les Ă©tats financiers : il faut analyser les Ă©tats financiers (bilan et compte de rĂ©sultats) de l'opĂ©rateur pour dĂ©terminer sa santĂ© financiĂšre.
âĄïž Fraude : L'opĂ©rateur peut dĂ©poser le bilan de façon frauduleuse ou partir avec la caisse, c'est pourquoi il faut des garanties sur les flux de trĂ©sorerie.
MĂȘme avec une bonne prĂ©paration, il est impossible dâanticiper des Ă©vĂ©nements climatiques (inondation, gel, tempĂȘteâŠ), macroĂ©conomiques comme une variation soudaine des prix immobiliers ou des taux dâintĂ©rĂȘt, une forte inflation, etc., ou encore des changements lĂ©gislatifs (modification de la rĂ©glementation, de la fiscalitĂ©âŠ), ou des situations de guerre. Ces risques sont difficiles Ă contrĂŽler, Il est indispendable que les opĂ©rateurs aient bien souscrit les assurances nĂ©cessaires et quâune marge financiĂšre suffisante soit prĂ©vue pour pallier les alĂ©as Ă©ventuels.
Les intentions d'investissements montrent le résultat des votes qui ont lieu sur le Club Objectif-Renta.
Rejoignez le clubLes plateformes de financement participatif de projets immobiliers permettent d'investir dans l'immobilier avec des tickets d'entrée trÚs faibles et des rendements attractifs. Mais elles ne se valent pas toutes. Les types de contrats, les types d'immobilier, les zones d'investissement, les rendements, la durée des contrats et bien d'autres critÚres varient d'une plateforme à l'autre. Vous trouverez ci-dessous un comparatif des plateformes testées ainsi que mes recommandations.
Le programme 'Vivre du crowdfunding' vous permet d'approfondir vos investissements en crowdfunding immobilier, en fonciÚres cotées et en immobilier tokénisé.
