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Investir pour se libérer

Mon avis sur Esketit, la plateforme de prĂȘts P2P

Cette analyse est proposée par NicolasNicolas

đŸ–„ïž Analyse Mars 2023

A fin fĂ©vrier, la plateforme Esketit continue sa montĂ©e en puissance avec des chiffres prometteurs : 17M€ de prĂȘts financĂ©s sur 18M€ de prĂȘts proposĂ©s 1000 investisseurs supplĂ©mentaires 28,6M€ de fonds sous gestion 181M€ de prĂȘts financĂ©s depuis son lancement En ce moment, nous pouvons trouver des prĂȘts court terme (31 jours) venant de Jordanie, Pologne, Espagne, RĂ©publique TechĂšqe-ue ainsi que des prĂȘts business venant de Lettonie (6 Ă  12 mois) :

⚖ Avis global

Esketit est une trĂšs bonne plateforme pour diversifier ses actifs dans des obligations Ă  haut rendement, avec une excellente gestion, un portefeuille de prĂȘts de qualitĂ©, sans aucun dĂ©faut, une diversitĂ© gĂ©ographique, et avec une trĂšs forte liquiditĂ©. Il est possible aussi d’automatiser tous les rĂ©investissements selon nos critĂšres pour une gestion totalement passive. Esketit est une plateforme de type P2P, c’est Ă  dire qu’ils ont la maĂźtrise complĂšte du “loan book” des sociĂ©tĂ©s de crĂ©dits qui appartiennent aux mĂȘmes fondateurs (gestion totalement intĂ©grĂ©e avec un monitoring temps rĂ©el de la performance des prĂȘts) et bĂ©nĂ©ficient de toute l’expĂ©rience et du sĂ©rieux du groupe Creamfinance (vs plateformes dites “marketplace” qui n’ont aucune visibilitĂ© sur la qualitĂ© du loan book des sociĂ©tĂ©s de crĂ©dits, comme Mintos par exemple). La croissance de la plateforme est remarquable et l’équipe dirigeante est trĂšs active et communicative avec les investisseurs. Les donnĂ©es sont aussi extrĂȘmement transparentes avec une page statistique mise Ă  jour tous les jours. Aucun “red flag” constatĂ©.

đŸ’» Plateforme


P2P Lending europĂ©en, fondĂ© en 2020 par les fondateurs du groupe Creamfinance (sociĂ©tĂ© de crĂ©dit en profit depuis sa crĂ©ation en 2012 et sans aucun dĂ©faut constatĂ©), qui propose des prĂȘts essentiellement Ă  court terme (31 jours) et un peu de business (6 Ă  12 mois). À partir de 10€
Total encours sous gestion à date : 28M€ (+ 180% YoY)
Total financĂ© : 187M€ (+ 405% YoY)
Taux moyen : 12 Ă  13% (possibilitĂ© d’avoir un bonus de parrainage + un bonus de loyautĂ© selon montant investi sur la plateforme)
Pays : Jordanie (devise backée par USD), Espagne, Pologne, République TchÚque, Lettonie. A venir : Mexique et Sri Lanka
✅ Contrats : oui, un contrat est Ă©ditĂ© pour chaque prĂȘt souscrit
✅ Garanties : oui, buyback obligation sur tout le portefeuille aprĂšs 60 jours de retard + group guarantee sur tous les prĂȘts proposĂ©s par les sociĂ©tĂ©s de crĂ©dit de Creamfinance
✅ Historique dĂ©fauts : aucun dĂ©faut constatĂ© Ă  date
✅ Extensions : uniquement sur les prĂȘts en Jordanie, maximum 5 fois, avec intĂ©rĂȘts qui s’accumulent
✅ Statistiques : oui, communiquĂ©es en temps rĂ©el : https://esketit.com/statistics
✅ Rapports d’audits annuels : oui, https://esketit.com/loan-originators
✅ Auto invest : oui, stratĂ©gies standards ou customisation possible
✅ Manual invest : oui
✅ MarchĂ© secondaire : oui et trĂšs performant
✅ Niveau de liquiditĂ© : trĂšs forte car prĂȘts courts terme + marchĂ© secondaire + cash out option sur les stratĂ©gies proposĂ©es par Esketit
✅ CommunautĂ© active : oui, Truspilot, newsletter, chaine YouTube, Telegram investisseurs, Twitter, reviews d’investisseurs
✅ Cashdrag : trĂšs faible, max 24h00 pour ĂȘtre investi
✅ Retenues Ă  la source : aucune, prĂ©fĂ©rable pour le rĂ©investissement sur le moment, Ă  nous de dĂ©clarer aux impĂŽts
✅ OpĂ©rations : Esketit Platform Limited est enregistrĂ©e en Irlande, les Ă©quipes opĂ©rationnelles sont en Lettonie et le compte de dĂ©pĂŽt est en Suisse. C’est l’environnement juridique le plus favorable Ă  l'expansion de la sociĂ©tĂ© et aux intĂ©rĂȘts des investisseurs (cf. point sur la rĂ©gulation plus bas).

🚹 Point rĂ©gulation dans le Crowdlending

La rĂ©gulation europĂ©enne commune n’existe pas vraiment encore et peine Ă  Ă©merger. La rĂ©gulation prĂ©voit deux types de licence :
1- Licence europĂ©enne de fournisseur de services de financement participatif pour les plateformes de financement participatif (en anglais “European Crowdfunding Service Providers License”, “ECSP”)
2- Licence de sociĂ©tĂ© de courtage en investissement pour les marchĂ©s de prĂȘts P2P Les plateformes peuvent donc ĂȘtre Ă©ligible Ă  l’une ou l’autre selon leur nature (exemple : une plateforme de P2P lending intĂ©grĂ©e comme Esketit prendra la premiĂšre tandis qu’une marketplace listant des sociĂ©tĂ©s de crĂ©dits tierces comme PeerBerry ou Mintos prendra la deuxiĂšme).
=> Focus sur la licence ECSP qui potentiellement concerne Esketit : Elle se compose de deux niveaux : un niveau national et un niveau européen - source
Niveau national : C’est un cadre que chaque pays peut adopter et elle doit rĂ©pondre aux exigences de l’ECSP. Les plateformes de financement participatif qui demandent cette licence doivent envoyer des rapports mensuels au rĂ©gulateur local (par exemple, en Lettonie, c’est le FCMC qui rĂ©gule et qui octroie l’ECSP). A chaque modification de leur modĂšle commercial ayant un impact sur les investisseurs, les plateformes de financement participatives doivent demander l’approbation du rĂ©gulateur local. Niveau europĂ©en : La licence ECSP europĂ©enne a vocation Ă  fusionner tous les cadres lĂ©gislatifs locaux dans une politique commune. Cette licence n’est pas encore entrĂ©e en vigueur et une prochaine Ă©chĂ©ance est ciblĂ©e par l’UE fin 2023 - sourceDĂšs approbation finale, chaque pays devra dĂ©signer un rĂ©gulateur local qui devra faire appliquer cette rĂ©glementation. Les plateformes qui ont fait la demande d’une licence nationale devront potentiellement tout revoir selon les attendus de la licence europĂ©enne.

Conclusion

Esketit doit attendre que l’UE “ponde” sa rĂ©glementation pour s’y conformer. L’Irlande Ă©tant libĂ©rale, la rĂ©glementation locale n’existe pas et si elle existait, il ne serait pas intĂ©ressant d’investir dedans si c’est pour tout changer dans les deux ans (en prenant en compte que l’UE peut avoir du retard sur la livraison ciblĂ©e de cette rĂ©glementation, qui a dĂ©jĂ  Ă©tĂ© repoussĂ©e plusieurs fois
). A noter que : A date, trĂšs peu de plateformes ont une licence nationale et pour les premiĂšres qui s’y sont mises, cela s’est fait “dans la douleur” et in fine au dĂ©triment des investisseurs, car la rĂ©glementation coĂ»te trĂšs cher et les sociĂ©tĂ©s le rĂ©percutent dans le rendement final Telle qu’elle serait prĂ©vue, cette rĂ©glementation n’augmenterait que trĂšs peu le niveau de sĂ©curitĂ© pour les investisseurs car elle ne couvrirait que les fonds en banque non-investis (et Ă  priori ce n’est pas notre objectif d’avoir du cashdrag
) Donc au final, ce sont les investisseurs qui vont payer cette rĂ©glementation par une baisse de rendement, “pour protĂ©ger le consommateur”, pour une protection trĂšs limitĂ©e Ironiquement, les plateformes qui ont mis en place une licence sont des plateformes de base mal gĂ©rĂ©es, qui ne font pas de bĂ©nĂ©fice, qui sont Ă  risque pour les investisseurs dĂ»s aux retards et Ă  des pertes validĂ©es sur des dĂ©fauts (Mintos, Twino, Viainvest) et que les investisseurs passifs confirmĂ©s quittent Il faut donc comprendre qu’il n’y a aucun lien entre rĂ©gulation et risque, bien que nous pourrions penser que la rĂ©gulation favorise un moindre risque. A ce jour, il est prĂ©fĂ©rable d’analyser la performance rĂ©elle des loan book de chaque plateforme et de s’y fier, d’oĂč la nĂ©cessitĂ© de se diriger vers des plateformes qui prĂ©sentent un track record irrĂ©prochable, une transparence contrĂŽlable et oĂč la communication active est de mise.

Quel type de contrat pour Esketit ?

L'investisseur dĂ©tient une obligation simple Ă  taux fixe. C'est la plus classique des obligations. Elle verse un intĂ©rĂȘt aussi appelĂ© coupon dĂ©finitivement fixĂ© lors de son Ă©mission selon une pĂ©riodicitĂ© prĂ©dĂ©finie jusqu'Ă  son Ă©chĂ©ance. Une obligation est un titre financier rĂ©glementĂ© par l'autoritĂ© des marchĂ©s financiers (AMF).

Quelle RĂ©gulation pour Esketit ?

La plateforme n'est pas régulée.

Le rendement moyen chez Esketit par rapport aux autres plateformes.

Les rendements sont calculés sur les projets analysés sur ce site et non sur la totalité des projets. Le rendement moyen des projets analysés est de 13%
⚠ Plus le rendement est Ă©levĂ©, plus le risque est Ă©levĂ©.

Les retards de plus de 6 mois chez Esketit par rapport aux autres plateformes.

⚠ Les informations sur les retards de plus de 6 mois ne sont pas disponibles pour Esketit

Le ticket minimum chez Esketit

Le montant minimum à investir dans les projets de Esketit est de 10€.
Esketit fait partie des plateformes avec un ticket d'entrée trÚs faible.

Quelle fiscalité pour Esketit ?

Les rendements sont soumis au PFU de 30%.
Depuis le 1er janvier 2018, les revenus de capitaux mobiliers ainsi que les plus-values de cession de valeurs mobiliÚres sont soumis, lors de leur imposition, à un prélÚvement forfaitaire unique (PFU) de 12,8 % auquel s'ajoutent les prélÚvements sociaux de 17,2 % soit au total un taux de 30 %.
Cependant vous pouvez opter, lors de la dĂ©claration de revenus, pour une imposition globale de ces revenus et gains au barĂšme progressif de l'impĂŽt sur le revenu en cochant la case 2OP. Vous pouvez ĂȘtre dispensĂ© de la part correspondant au prĂ©lĂšvement forfaitaire de 12,8 % au titre de l'impĂŽt sur le revenu, si votre revenu fiscal de rĂ©fĂ©rence de l’annĂ©e N-2 Ă©tait infĂ©rieur Ă  25 000 € (50 000 € si vous vivez en couple). Lors de votre dĂ©claration, vous avez la possibilitĂ© de maintenir l’option pour une taxation Ă  30 %, ou soumettre vos plus-values au barĂšme progressif de l’impĂŽt sur le revenu (auxquels s’ajouteront les 17,2 % de prĂ©lĂšvements sociaux).

📝 Comment dĂ©clarer les revenus de Esketit ?

Pour savoir comment déclarer vos revenus provenant de Esketit, rendez-vous sur la page des déclarations

💎 Bonus et code parrain Esketit

Esketit
Bonus Esketit
Partenariat rémunéré
1% du montant investi pendant les 30 premiers jours, payés à partir du 31eme jour
Voir les projets en cours.

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EsketitNicolas
CrowdLending

Analyse Mars 2023
BLa note de l'analyste pour ce projet est B
Les notes vont de A Ă  E
Nicolas
🚀 TRI: 13%
⏱ 1m
🔎 Voir les dĂ©tails
64 investisseurs ont voté

Quels sont les risques chez Esketit ?

Les risques liés aux projets de Esketit

Une opération de financement participatif immobilier comporte plusieurs catégories de risques :
âžĄïž Risque opĂ©rationnel : erreurs humaines, incompĂ©tences, pĂ©nurie de matĂ©riaux, retards de livraison, mauvaise gestion, accident sur le chantier, faillite d’un prestataire...
âžĄïž Risque technique : mauvaises « surprises » lors des Ă©tudes de sols et fondations, de pollution, thermiques, acoustiques
 ;
âžĄïž Risque administratif et juridique : difficultĂ©s d’obtention du permis de construire ou d’amĂ©nager purgĂ© de tout recours, des autorisations administratives, des assurances Garantie FinanciĂšre d’AchĂšvement, Dommage Ouvrage, ou Tous Risques Chantier, conformitĂ© des actes de ventes, autorisations urbanismes mal apprĂ©ciĂ©es ;
âžĄïž Risque financier : mauvaise analyse des coĂ»ts, dĂ©passement du budget, niveau de marge infĂ©rieur, obtention du crĂ©dit bancaire, etc. ;
âžĄïž Risque commercial : prĂ©-commercialisation insuffisante, Ă©tude insuffisante du marchĂ© local (prix, besoins, emplacement
), retard sur la vente des lots (commercialisation), conditions suspensives nĂ©gligĂ©s, Ă©volution dĂ©favorable du marchĂ©, stratĂ©gie de vente hasardeuse, prix de sortie trop optimistes etc.

Risques liés à l'opérateur

Au-delĂ  de l’analyse du projet immobilier en lui-mĂȘme, les plateformes de financement participatif examinent la soliditĂ© financiĂšre et opĂ©rationnelle des sociĂ©tĂ©s qui participent Ă  l’opĂ©ration, sur lesquelles pĂšsent aussi des risques potentiels, principalement financiers. L’évaluation porte ainsi sur de nombreux critĂšres, notamment :
âžĄïž Juridiques et financiers : structure du capital, Ă©ventuels litiges en cours, comptes de rĂ©sultat et bilans financiers, solvabilitĂ©, rentabilitĂ©, trĂ©sorerie, niveau de fonds propres, etc.
âžĄïž OpĂ©rationnels: organigramme, expĂ©rience des dirigeants, historique d’opĂ©rations rĂ©alisĂ©es avec succĂšs, qualitĂ© des programmes prĂ©cĂ©dents, rĂ©putation, etc.
âžĄïž Les Ă©tats financiers : il faut analyser les Ă©tats financiers (bilan et compte de rĂ©sultats) de l'opĂ©rateur pour dĂ©terminer sa santĂ© financiĂšre.
âžĄïž Fraude : L'opĂ©rateur peut dĂ©poser le bilan de façon frauduleuse ou partir avec la caisse, c'est pourquoi il faut des garanties sur les flux de trĂ©sorerie.

Risques extrinsĂšques et cas de force majeure

MĂȘme avec une bonne prĂ©paration, il est impossible d’anticiper des Ă©vĂ©nements climatiques (inondation, gel, tempĂȘte
), macroĂ©conomiques comme une variation soudaine des prix immobiliers ou des taux d’intĂ©rĂȘt, une forte inflation, etc., ou encore des changements lĂ©gislatifs (modification de la rĂ©glementation, de la fiscalité ), ou des situations de guerre. Ces risques sont difficiles Ă  contrĂŽler, Il est indispendable que les opĂ©rateurs aient bien souscrit les assurances nĂ©cessaires et qu’une marge financiĂšre suffisante soit prĂ©vue pour pallier les alĂ©as Ă©ventuels.

Risques liés aux obligations simples émises par l'opérateur

En dehors des risques en lien direct avec l’activitĂ© immobiliĂšre, il existe Ă©galement des risques attachĂ©s au type de titre financier utilisĂ© pour la majoritĂ© des opĂ©rations de crowdfunding immobilier, Ă  savoir les obligations :
âžĄïž Risque de perte en capital : les sommes investies ne sont pas garanties et peuvent subir une perte totale ou partielle ;
âžĄïž Risque d’illiquiditĂ© : par dĂ©faut, la revente ou le remboursement anticipĂ© des titres ne sont pas possibles.
âžĄïž Risque de rendement infĂ©rieur : en cas de difficultĂ©, il est possible que le rendement annoncĂ© soit plus faible que prĂ©vu. Le capital est alors prĂ©servĂ©, mais les intĂ©rĂȘts obligataires versĂ©s sont moindres.
âžĄïž Risque de modification de la durĂ©e de l'emprunt : contractuellement, la sociĂ©tĂ© Ă©mettrice a la possibilitĂ© de rembourser par anticipation ou de prolonger l’emprunt (prorogation de 6 mois maximum en gĂ©nĂ©ral). Les intĂ©rĂȘts Ă  percevoir peuvent donc ĂȘtre infĂ©rieurs aux prĂ©visions initiales ou plus importants si l’échĂ©ance de l’emprunt est reportĂ©e.

Type de projets

DiffĂ©rents types de prĂȘts aux particuliers

Rendement

[10%->20%]

Ticket

10€

Qu'est ce que le
crowdfunding immobilier ?

Le financement participatif ou encore appelé crowdfunding permet de financer des projets avec des petits montants, en général à partir de 100 ou 1000 euros. Le financement se fait directement sur une plateforme web et on peut payer soit part virement bancaire, soit par carte bancaire. On peut investir sur de multiple projets et ainsi avoir une bonne diversification, à la fois au niveau des types de projets et des zones géographiques. Pour les investisseurs immobiliers, c'est un outil complémentaire de l'investissement en immobilier phyisique traditionnel. Investir sur des projets de crowdfunding nécéssite un travail d'analyse pour sélectionner les meilleurs projets.

📈 Les intentions d'investissements pour les projets de Esketit

Les intentions d'investissements montrent le résultat des votes qui ont lieu sur le club BluerSly Investisseur pour chaque projet.

Rejoignez le club investisseurs Bluersky

En rejoignant le club, vous adhĂ©rez Ă  une communautĂ© d'investisseurs animĂ©s par les mĂȘmes intĂ©rĂȘts et les mĂȘmes passions.

Quelles sont
les meilleures plateformes
de
financement participatif immobilier
en
2023
?

Les plateformes de financement participatif de projets immobiliers permettent d'investir dans l'immobilier avec des tickets d'entrée trÚs faibles et des rendements attractifs. Mais elles ne se valent pas toutes. Les types de contrats, les types d'immobilier, les zones d'investissement, les rendements, la durée des contrats et bien d'autres critÚres varient d'une plateforme à l'autre. Vous trouverez ci-dessous un comparatif des plateformes testées ainsi que mes recommandations.

DĂ©couvrir comment analyser les projets de crowdfunding

Le programme 'Immobilier Alternatif' vous permet d'approfondir vos investissements en crowdfunding immobilier, en fonciÚres cotées et en immobilier tokénisé.

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