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Investir pour se libérer
Cette analyse est proposée par Grégory Vaur le
⚖️ AVIS GLOBAL : Projet de vente de terrains situés au cœur d'un complexe hôtelier avec une bonne hypothèque déportée de premier rang et un bon engagement de l'opérateur, mais prix de sortie hors marché et incertitude concernant l'obtention du permis de construire pour le second terrain (1009 m²).
⏰ Le projet démarre le 13/11/2023 à 10h00
💰 Le rendement estimé du projet est de 12% par an.
⏱ La durée cible du projet est de 12m
💼 Le ticket minimum est de 1€
👷 Type de projet : Refinancement
🤖 Résumé de l'analyse
👷 Type de projet : Refinancement
💶 1150000 EUR à financer
⏰ Remboursement capital : In fine. intérêts: in fine.
Description du projet:
Il s'agit du refinancement de deux terrains (6390 m² et 1009 m²) situés au sein du complexe hôtelier dénommé “Village Kawann” sur la commune de Grand-Bourg, qui se trouve sur l’île de Marie-Galante en Guadeloupe. L'objectif est de revendre le premier terrain avec un permis de construire, tandis que sur le second un carbet de 450 m² sera construit puis le terrain mis en vente.
Localisation:
Les terrains sont situés au bord de la mer des Caraïbes sur la commune de Grand-Bourg (île de Marie Galante en Guadeloupe) qui compte 5000 habitants et qui se trouve à moins de 2 kms de la ville de Saint-Louis et à 7 kms du centre-ville de Grand-Bourg.
✅ -> FORCES ❗️-> FAIBLESSES ⚠️ -> Warning
✅ Rendement 12% -> très élevé.
✅ Le rendement est supérieur au rendement moyen (10.98%) des derniers projets chez La première brique.
❗ LTA (Loan to Acquisition): 188% -> élevée
✅ LTS (Loan to Sale): 59% -> faible
✅ Engagement de l'opérateur: 32% -> élevé.
Type de Garantie :
✅hypothèque de premier rang déportée avec une très bonne couverture hypothécaire de 152 % (calculé d'après le montant de l'actif expertisé) -> très élevée
Celle-ci porte sur le complexe hôtelier « Résidence Sainte Marthe Center » localisé à Saint-François, en Guadeloupe et qui a été évalué à 5 M€. ⚠️Attention cette hypothèque à également été utilisée lors du financement du projet "le Papillon" en septembre 2023 sur la première brique.
✅GAPD de la holding: montant capitaux propres: Correct ratio dette/capitaux propres < 2.5 ?1,3 correct. Société légèrement endettée.
❗Gapd de la seconde holding: montant capitaux propres: faible. ratio dette/capitaux propres < 2.5 ?3,2 élevé. Société assez endettée.
Santé de la société portant l'opération:
❗Pas de bilan mis à disposition. (Pas de GAPD sur cette société)
❗pré-commercialisation: Aucune à ce jour.
✅ Centres d'intérêts: À moins de 2 kms d'un supermarché, des restaurants, d'une pharmacie ou de la poste.
Estimation Prix de sortie :
⚠️Prix de sortie (375€/m²) hors marché (fourchette haute à 157€/m² source: La première brique) cela s'explique, car un des terrains sera vendu avec un permis de construire permettant la construction de logements et le second avec un carbet de 450 m² permettant d'accueillir des évènements.
❗Difficile d'avoir une idée précise de l'évolution des prix du m² des terrains sur la zone.
✅État du bien: Terrain viabilisé après travaux.
❗Montant des travaux importants représentant 35% du coût de revient.
Risque urbanisme:
✅Permis de construire obtenu et purgé pour le terrain de 6390 m².
❗Pour la construction du grand carbet, le permis de construire sera déposé fin novembre 2023.
✅Historique porteur de projets: Opérateur expérimenté habitué à ce type d'opérations.
❗Encours de financement et retard de l'opérateur: 1M€ d'encours sur le projet le papillon financé par la première brique en septembre 2023. (source: Hellocrowdfunding)
✅Marge scénario optimiste:22%
❗Marge scénario pessimiste:8% en cas de décote de 15% du prix de vente.
Qualité plateforme:
✅ 1.52% de retards de plus de 6 mois chez La première brique -> faible.
✅ 0% de pertes définitives chez La première brique -> faible.
💎 BONUS
Il y a 2 BONUS
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La LTA est de 188 %.
La LTS est de 59 %.
Nombre de votants : 82 votants
👎59% 👍15% 🤷18% 🏳️9%
Pour voter : 
Grégory Vaur
Grégory, j'ai 26 ans je suis investisseur en crowdfunding immobilier, bourse et crowd-lending depuis 1 an environ. Je me suis formé en autodidacte en regardant notamment des vidéos traitant de ces sujets . Je suis actuellement inscrit sur la première brique, Clubfunding, Raizers...
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