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Investir pour se libérer
Cette analyse est proposée par Grégory Vaur le
⚖️ AVIS GLOBAL : Bonne hypothèque de premier rang, prix de sortie et marge correcte, mais pas de pré-commercialisation et travaux de second œuvre à prévoir pour les futurs acquéreurs sur 1 des 2 actifs. Marc : Je change la note en B du fait de l'information de la Holding.
⏰ Le projet démarre le 15/11/2023 à 15h00
💰 Le rendement estimé du projet est de 11.5% par an.
⏱ La durée cible du projet est de 8m
💼 Le ticket minimum est de 1€
👷 Type de projet : Achat - revente sans travaux
🤖 Résumé de l'analyse
👷 Type de projet : Achat - revente sans travaux
💶 360000 EUR à financer
⏰ Remboursement capital : In fine. intérêts: in fine.
Description du projet: Il s'agit de l'acquisition de 2 appartements, 1 T2 de 60 m² et 1 T4 de 93 m² dans la commune de Féternes (Haute-Savoie). L'objectif est de revendre les biens séparément sans effectuer de travaux.
Localisation: Féternes est une petite commune de 1500 habitants située à 1h de route de Genève et à 8 kms du lac Léman ou de la ville de Thonon-les-Bains.
✅ -> FORCES ❗️-> FAIBLESSES ⚠️ -> Warning
✅ Rendement 11.5% -> élevé.
✅ Le rendement est supérieur au rendement moyen (10.99%) des derniers projets chez La première brique.
❗ LTA (Loan to Acquisition): 100% -> élevée
✅ LTS (Loan to Sale): 64% -> faible
✅ Engagement de l'opérateur: 27% -> élevé
Type de Garantie :
✅Hypothèque de premier rang avec une couverture hypothécaire de 100 % -> élevée
❗Cautions personnelles, mais pas d'informations sur le patrimoine du marchand de bien.
⚠️Santé de la holding: Société actuellement en redressement judiciaire. montant capitaux propres: négatif. ratio dette/capitaux propres < 2.5 ?: non calculable, car capitaux propres négatifs. Société très endettée.(pas de GAPD)
❗️Santé de la société portant l'opération: Société nouvellement créée pas de bilan disponible à ce jour.
❗️Pré-commercialisation: Aucune à ce jour.
✅ Centres d'intérêts: À moins de 2 kms des écoles, des restaurants ou des commerces de proximité.
Estimation Prix de sortie :
✅Prix de sortie (3660€/m²) réaliste qui se trouve légèrement en dessous du prix moyen sur la zone (3852€/m² source: meilleursagents indice de confiance moyen 3/5)
❗️📉Prix au m² en hausse de 3,1% sur 1 an mais en baisse de 1,3% sur 3 mois.
✅Prix d'acquisition de 2353€/m² se trouvant proche de la fourchette basse (2068€/m² source: meilleursagents indice de confiance moyen 3/5)
État des biens:
✅T2 bon état rafraîchissement à prévoir pour les futurs acquéreurs.
❗️T4 état moyen travaux de second œuvre à prévoir pour les futurs acquéreurs.
✅Risque urbanisme: Aucun.
✅Historique porteur de projets: Marchand de biens depuis 2004 plusieurs opérations terminées.
✅Encours de financement et retard de l'opérateur : Première opération financée via le crowdfunding immobilier donc pas de retard à ce jour.(source:hellocrowdfunding)
✅Marge scénario optimiste:18%
✅Marge scénario pessimiste:9% en cas de décote de 10% du prix de vente estimé.
Qualité plateforme:
✅ 1.52% de retards de plus de 6 mois chez La première brique -> faible.
✅ 0% de pertes définitives chez La première brique -> faible.
❓Information non vérifiée : La société principale de marchand de biens – la SAS La Fourmi – est en plan de redressement judiciaire
depuis 2016 du fait d’importants problèmes rencontrés au cours d’une opération et l’abandon de sa banque, entraînant des difficultés financières d’envergure. Du fait de la crise Covid, le rétablissement de
sa société a été retardé et le tribunal a octroyé un délai permettant à la structure de poursuivre son
activité jusqu’en 2025. La société respecte ainsi un plan de remboursement sous la supervision du
tribunal de commerce.
💎 BONUS
Il y a 2 BONUS
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La LTA est de 100 %.
La LTS est de 64 %.
Nombre de votants : 140 votants
👎31% 👍28% 🤷29% 🏳️13%
Pour voter : 
Grégory Vaur
Grégory, j'ai 26 ans je suis investisseur en crowdfunding immobilier, bourse et crowd-lending depuis 1 an environ. Je me suis formé en autodidacte en regardant notamment des vidéos traitant de ces sujets . Je suis actuellement inscrit sur la première brique, Clubfunding, Raizers...
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