Le projet Le Mondrian chez La premiere brique

Analyse du projet Le Mondrian chez La premiere brique

Note de l'analyste:

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Cette analyse est proposée par Sébastien HO-YU-HIN le 20/11/2023

⚖️ AVIS GLOBAL : Projet cohérent disposant d'un très bel emplacement sur Cannes et bénéficiant d'une couverture hypothécaire correcte pour les investisseurs. Opérateur disposant d'une expérience significative sur ce type de projet.

⏰ Le projet démarre le 22/11/2023 à 10h00
💰 Le rendement estimé du projet est de 11% par an.
⏱ La durée cible du projet est de 12m
💼 Le ticket minimum est de 1€
👷‍ Type de projet : Achat - rénovation/construction - revente

🤖 Résumé de l'analyse

Analyse du projet Le Mondrian chez La premiere brique

Le projet Le Mondrian chez La premiere brique est un projet d'achat, de rénovation/construction et de revente d'un appartement situé sur la Croisette à Cannes. L'opérateur prévoit de transformer l'appartement en un T3 à travers des travaux de réhabilitation, afin de le revendre. Voici une analyse des forces, des faiblesses et des aspects à prendre en compte pour ce projet :

Forces

Rendement élevé de 11%, supérieur à la moyenne des derniers projets de La premiere brique.
Engagement de l'opérateur de 19,5%, ce qui est considéré comme correct.
Couverture hypothécaire de 88%, ce qui est également considéré comme correct.
Emplacement prime dans le grand hôtel Le Mondrian sur la Croisette, à proximité des professionnels de santé, restaurants, commerces et écoles.
Prix d'acquisition avec une décote de 20% par rapport au prix moyen de marché pour un appartement dans l'ancien.
Marge scénario optimiste après revente des terrains et résidence tourisme de 19%.
Expérience de la dirigeante dans des opérations similaires sur Cannes.
Marge scénario pessimiste de 8,8%, ce qui est relativement bon.
Track record positif sur une opération financée et remboursée via crowdfunding.

Faiblesses

LTA (Loan to Acquisition) élevée à 113%.
LTS (Loan to Sale) faible à 65%.
Pas de pré-commercialisation indiquée.
Pas d'indication si le bien dispose d'une vue mer, ce qui pourrait influencer le prix de revente.
Santé de l'opérateur endetté et ne prenant pas en compte la dette obligataire contractée en 2023.

Points à prendre en compte

Deux opérations avec crowdfunding en cours.
Travaux représentant seulement 15% du prix d'acquisition.
Marché de l'immobilier en hausse de 6,6% sur 1 an et 10,6% sur 2 ans.
Immobilier de luxe peut être moins sensible au contexte économique.

En conclusion, le projet Le Mondrian chez La premiere brique semble être cohérent et bénéficie d'un emplacement de choix sur Cannes. L'opérateur dispose d'une expérience significative sur ce type de projet et la couverture hypothécaire est correcte pour les investisseurs. Le rendement attendu est élevé et le prix de revente cohérent avec l'emplacement et la rénovation prévue. Cependant, il est important de prendre en compte les faiblesses et les points à considérer, tels que la santé financière de l'opérateur, l'absence de pré-commercialisation et l'incertitude concernant la vue mer. Dans l'ensemble, le projet semble prometteur et peut constituer une opportunité intéressante pour les investisseurs.

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Analyse détaillée

👷‍ Type de projet : Achat - rénovation/construction - revente
💶 784000 EUR à financer
⏰ Remboursement capital : In fine. intérêts: in fine.

Le projet consiste en l’achat d’un appartement de type T2, situé dans un grand hôtel, sur la Croisette à Cannes. L'opérateur transformera l’appartement en un T3 via la réalisation de travaux. Le bien sera revendu complètement réhabilité.

✅ -> FORCES ❗️-> FAIBLESSES ⚠️ -> Warning

✅ Rendement 11% -> élevé.
✅ Le rendement est supérieur au rendement moyen (11%) des derniers projets chez La premiere brique.
❗ LTA (Loan to Acquisition): 113% -> élevée
✅ LTS (Loan to Sale): 65% -> faible
✅ Engagement de l'opérateur: 19,5% -> correct.
Type de Garantie : hypothèque premier rang, cautionnement
✅ couverture hypothécaire: 88 % -> correct
✅ Localisation: Le bien est localisé à Cannes dans le département du Var, commune de 74000 habitants.
✅ Emplacement : Situé au sein du grand hôtel le Mondrian sur la croisette. A proximité des professionnels de santé, restaurants, commerces de proximités, écoles. A 200 mètres de la plage. Emplacement prime.
✅ Prix d'acquisition qui semble bon avec un prix moyen à la surface de 10147€/m2, soit une décote de 20% par rapport au prix moyen de marché pour un appartement dans l'ancien = 12655 €/m2. (meilleursagents)
✅ Prix de sortie à 15205euros/m2, dans la fourchette haute des prix mais le bien va être entièrement rénové et l'emplacement prime-> Cohérent (meilleursagents)
✅ Un marché de l'immobilier en nette hausse: +6,6% sur 1 an et +10,6% sur 2 ans. (meilleursagents)
✅ Expérience de la dirigeante dans des opérations de marchands de biens notamment sur Cannes.
✅Track record positif sur une opération financée et remboursée via crowdfunding.
✅Difficulté travaux faible/moyen représentant seulement 15% du prix d'acquisition.
✅ Marge scénario optimiste après revente des terrains et résidence tourisme: 19%-> Bon.
✅ Marge scénario pessimiste (-10% décote et +10% travaux):8,8%
✅ Immobilier du luxe peut être moins sensible au contexte économique?
❗️2 opérations avec crowdfunding en cours.
❗️Pas de pré commercialisation.
❗️Pas d'indication si le bien dispose d'une vue mer-> influence sur le prix de sortie.
❗️Santé de l'opérateur: Ratio DN/CP= 2,83 ->endetté et ne prend pas en compte la dette obligataire contractée en 2023 (2 projets en cours=1,24Meuros levés)

✅ 3.9% de retards de plus de 6 mois chez La premiere brique -> faible.
✅ 0% de pertes définitives chez La premiere brique -> faible.

💎 BONUS
Il y a 2 BONUS
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LTA et LTS du projet Le Mondrian

La LTA est de 113 %.
La LTS est de 65 %.

Évolution des rendements chez La premiere brique

Résultat des votes pour le projet Le Mondrian

Nombre de votants : 128 votants
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Sébastien HO-YU-HIN
Sébastien 43 ans, ancien militaire de la Gendarmerie Nationale et aujourd'hui CGP implanté à Mende en Lozère. Je me suis intéressé assez tôt à l'investissement durant ma carrière militaire pour en faire aujourd'hui le cœur de mon métier. Je suis investisseur en immobilier: - Immobilier physique sous le régime LMNP - SCPI en direct Corum XL et Cristal Rente, Perial PFO et Primovie. - Immobilier fractionné tokenisé avec RealT - Crowdfunding immobilier Je suis également investisseur sur les marchés financiers en faisant l'acquisition régulière d'ETFs. Je dispose également d'un compte titre ordinaire sur lequel je gère un portefeuille de titres vifs. Vous l'aurez compris, je suis passionné par le monde de l'investissement et je souhaite partager avec vous mes analyses et mes convictions.