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Le projet Jean Moulin chez Citesia

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Analyse du projet Jean Moulin chez Citesia

Note de l'analyste:
DLa note de l'analyste pour ce projet est D
Les notes vont de A Ă  E
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SébastienCette analyse est proposée par le

⚖ AVIS GLOBAL : couverture hypothĂ©caireCe ratio se calcule comme le ratio entre le montant mis en hypothĂšque et le montant empruntĂ©. Si ce ratio est supĂ©rieur Ă  100%, cela signifie qu'en cas de problĂšme, si l'on souhaite revendre le bien et qu'on arrive Ă  le revendre au prix initial, alors le capital est couvert intĂ©gralement. Plus ce ratio est important, plus on est couvert. Il arrive qu'on ait des ratio qui couvre le capital et les intĂ©rĂȘts. On prend gĂ©nĂ©ralement le prix d'acquisition comme Ă©tant le montant mis en hypothĂšque. faible pour ce projet malgrĂ© un bel Engagement de l'opĂ©rateurL'engagement de l'opĂ©rateur est le montant financĂ© par l'opĂ©rateur. C'est Ă  dire les deniers personnels que l'opĂ©rateur mets dans l'opĂ©ration. Plus l'engagement est important, plus l'opĂ©rateur est engagĂ© dans l'opĂ©ration. Si l'engagement est au dessus de 15% dumontant total Ă  financer, on considĂšre que c'est correct.. Pas de PrĂ© commercialisationLa prĂ©-commercialisation consiste Ă  vendre un ensemble immobilier avant que le projet ne soit terminĂ©. Prenons par un exemple un projet de marchands de biens qui consiste Ă  acheter un immeuble, le rĂ©nover puis le revendre plus cher. Il est possible de trouver des acheteurs avant mĂȘme que les travaux de rĂ©novation ne commencent. On dit alors que le projet est prĂ©-commercialisĂ©.

On peut distinguer plusieurs aspects dans la pré-commercialisation.
1. Il y a d'abord l'offre reçue par un acheteur, celle-ci peut ĂȘtre acceptĂ©e par l'opĂ©rateur ou pas.
2. Ensuite, il y a le compromis de vente qui doit ĂȘtre signĂ©.
3. Ce compromis peut contenir des clauses suspensives qui peuvent annuler la vente.
et un opérateur endetté.

⏰ Le projet dĂ©marre le 23/01/2024 15h00
💰 Le rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut ĂȘtre dĂ©fini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espĂ©rer rĂ©aliser en soutenant financiĂšrement un projet spĂ©cifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est gĂ©nĂ©ralement calculĂ© en fonction des bĂ©nĂ©fices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la pĂ©riode pendant laquelle l'investissement est immobilisĂ©. Il reprĂ©sente donc une mesure de la rentabilitĂ© attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associĂ©s et les dĂ©lais de rĂ©alisation. Il est exprimĂ© en pourcentage annuel. estimĂ© du projet est de 11% par an.
⏱ La durĂ©e cible du projet est de 24m
đŸ’Œ Le ticket minimum est de 1000€
đŸ‘·â€ Type de projetEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre diffĂ©rents types de projets. AprĂšs en avoir analysĂ© des centaines, j'ai fait une petite liste des diffĂ©rents types de projets qui ont Ă©tĂ© portĂ©s Ă  mon attention. C'est fascinant de constater la diversitĂ© des projets et les niches secrĂštement gardĂ©es par les marchands de biens. Chaque typologie de projets s'analyse un peu diffĂ©remment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tĂȘte les diffĂ©rents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur. : Achat - rĂ©novation/construction - revente

đŸ€– RĂ©sumĂ© de l'analyse

Analyse du projet Jean Moulin chez Citesia

Le projet Jean Moulin chez Citesia consiste en l'achat, la rénovation/construction et la revente d'une villa existante à Bougival, dans les Yvelines. Le projet vise à diviser la villa en deux maisons indépendantes et à réaliser la division parcellaire du terrain pour accueillir un projet de promotion résidentielle de 4 lots.

Le montant Ă  financer pour ce projet s'Ă©lĂšve Ă  1 300 000 EUR. Le remboursement du capital se fera in fine avec des intĂ©rĂȘts sur 3 mois.

En ce qui concerne les forces du projet, le rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut ĂȘtre dĂ©fini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espĂ©rer rĂ©aliser en soutenant financiĂšrement un projet spĂ©cifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est gĂ©nĂ©ralement calculĂ© en fonction des bĂ©nĂ©fices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la pĂ©riode pendant laquelle l'investissement est immobilisĂ©. Il reprĂ©sente donc une mesure de la rentabilitĂ© attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associĂ©s et les dĂ©lais de rĂ©alisation. Il est exprimĂ© en pourcentage annuel. prĂ©vu est de 11%, ce qui est supĂ©rieur Ă  la moyenne des derniers projets chez Citesia (10.64%). De plus, l'Engagement de l'opĂ©rateurL'engagement de l'opĂ©rateur est le montant financĂ© par l'opĂ©rateur. C'est Ă  dire les deniers personnels que l'opĂ©rateur mets dans l'opĂ©ration. Plus l'engagement est important, plus l'opĂ©rateur est engagĂ© dans l'opĂ©ration. Si l'engagement est au dessus de 15% dumontant total Ă  financer, on considĂšre que c'est correct. est Ă©levĂ© Ă  42%. La localisation de l'actif immobilier est Ă©galement un avantage, puisqu'il se situe dans la commune de Bougival, Ă  seulement 20 minutes de Paris. Le prix d'acquisition est Ă©galement intĂ©ressant, avec une dĂ©cote de 29% par rapport au prix moyen d'une maison dans le quartier.

Cependant, certaines faiblesses et mises en garde sont Ă  prendre en compte. Tout d'abord, le LTACe ratio se calcule en divisant le montant du prĂȘt sur le prix d'acquisition. C'est un ratio important Ă  suivre pour les projets de type achat->rĂ©novation->revente car le prix au moment de l'achat est plus faible que le prix de vente aprĂšs rĂ©novation. Pour un projet de promotion immobiliĂšre, le coĂ»t d'acquisition est seulement le coĂ»t d'achat du foncier, donc le LTA va ĂȘtre trĂšs Ă©levĂ©e et la majeure partie du financement va ĂȘtre allouĂ©e aux travaux. Pour un projet de rĂ©novation-revente, la LTA sera un peu moins Ă©levĂ©e suivant l'important des travaux. Pour un achat-division-revente, ce ratio sera encore moins Ă©levĂ© et la majoritĂ© du financement va ĂȘtre allouĂ©e Ă  l'achat du bien. (Loan to AcquisitionCe ratio se calcule en divisant le montant du prĂȘt sur le prix d'acquisition. C'est un ratio important Ă  suivre pour les projets de type achat->rĂ©novation->revente car le prix au moment de l'achat est plus faible que le prix de vente aprĂšs rĂ©novation. Pour un projet de promotion immobiliĂšre, le coĂ»t d'acquisition est seulement le coĂ»t d'achat du foncier, donc le LTA va ĂȘtre trĂšs Ă©levĂ©e et la majeure partie du financement va ĂȘtre allouĂ©e aux travaux. Pour un projet de rĂ©novation-revente, la LTA sera un peu moins Ă©levĂ©e suivant l'important des travaux. Pour un achat-division-revente, ce ratio sera encore moins Ă©levĂ© et la majoritĂ© du financement va ĂȘtre allouĂ©e Ă  l'achat du bien.) est Ă©levĂ© Ă  162%, ce qui indique un endettement important de l'opĂ©rateur. De plus, la couverture hypothĂ©caireCe ratio se calcule comme le ratio entre le montant mis en hypothĂšque et le montant empruntĂ©. Si ce ratio est supĂ©rieur Ă  100%, cela signifie qu'en cas de problĂšme, si l'on souhaite revendre le bien et qu'on arrive Ă  le revendre au prix initial, alors le capital est couvert intĂ©gralement. Plus ce ratio est important, plus on est couvert. Il arrive qu'on ait des ratio qui couvre le capital et les intĂ©rĂȘts. On prend gĂ©nĂ©ralement le prix d'acquisition comme Ă©tant le montant mis en hypothĂšque. est faible Ă  61%. Il y a Ă©galement un manque de PrĂ© commercialisationLa prĂ©-commercialisation consiste Ă  vendre un ensemble immobilier avant que le projet ne soit terminĂ©. Prenons par un exemple un projet de marchands de biens qui consiste Ă  acheter un immeuble, le rĂ©nover puis le revendre plus cher. Il est possible de trouver des acheteurs avant mĂȘme que les travaux de rĂ©novation ne commencent. On dit alors que le projet est prĂ©-commercialisĂ©.

On peut distinguer plusieurs aspects dans la pré-commercialisation.
1. Il y a d'abord l'offre reçue par un acheteur, celle-ci peut ĂȘtre acceptĂ©e par l'opĂ©rateur ou pas.
2. Ensuite, il y a le compromis de vente qui doit ĂȘtre signĂ©.
3. Ce compromis peut contenir des clauses suspensives qui peuvent annuler la vente.
pour le projet. Les travaux à réaliser sont importants, avec une surélévation du bùtiment existant et représentent 108% du prix d'acquisition. Enfin, la SantéVoici les différents critÚres pour analyser les états financiers :
âžĄïž Qu'est-ce qu'un bilan ? C'est photographie de l'entreprise chaque annĂ©e : ce qu'elle possĂšde = l'actif, ce qu'elle doit = le passif
❗Avant de rentrer dans le dĂ©tail du bilan, regardez les dates
... âžĄïž Exercice rĂ©cent ou pas ? si on est en 2023 et qu'on a accĂšs au bilan 2021, ce n'est pas assez rĂ©cent.
... âžĄïž Date de crĂ©ation : la sociĂ©tĂ© a-t-elle Ă©tĂ© crĂ©Ă© pour l'occasion ?
âžĄïž Dans le passif, on trouve les dettes=ce qu'elle doit aux crĂ©anciers et les capitaux propres=ce qu'elle doit aux actionnaires
âžĄïž Les capitaux propres : Les ressources financiĂšres mobilisables. Il s'agit des fonds apportĂ©s par les associĂ©s ou actionnaires lors de la crĂ©ation de la sociĂ©tĂ© auxquels s'ajoutent les fonds gĂ©nĂ©rĂ©s par son activitĂ©. Les capitaux propres reprĂ©sentent la valeur financiĂšre que percevraient les actionnaires en cas de liquidation d’une entreprise.
âžĄïž Ils servent Ă  financer les investissements. On voit leur utilisation dans l'engagement des opĂ©rateurs, c'est-Ă -dire l'utilisation des deniers personnels. Une fois utilisĂ©s, les capitaux propres sont diminuĂ©s d'autant.
❗Si les capitaux propres sont trop faibles, une banque refusera de prĂȘter. De mĂȘme pour le crowdfunding.
capitaux propres 0 ou négatif -> à fuir
âžĄïž Dettes /capitaux propres : ce ratio montre l'importance des dettes par rapport aux capitaux propres.
✅ un ratio infĂ©rieur Ă  2.5 montre une entreprise saine.
❗un ratio supĂ©rieur Ă  2.5 montre une entreprise avec un fort endettement. Parfois on rencontre des ratios supĂ©rieurs Ă  5 ou 10, c'est clairement un indicateur d'un endettement trop important. Il faut que l'entreprise recapitalise.
âžĄïž Dette nette /capitaux propres: MĂȘme ratio auquel on ajoute les disponibilitĂ©s Ă  l'actif du bilan.
âžĄïž S'il y a des dettes importantes, regarder les immobilisations pour voir s'il y a des actifs (immobilisations), des projets en cours qui vont peut-ĂȘtre bientĂŽt aboutir. La revente des biens rĂ©duira les dettes.
financiÚre de l'opérateur est préoccupante, avec un capital propre négatif et un endettement élevé.

Avis sur le projet Jean Moulin chez Citesia

Dans l'ensemble, ce projet prĂ©sente des opportunitĂ©s intĂ©ressantes, avec un rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut ĂȘtre dĂ©fini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espĂ©rer rĂ©aliser en soutenant financiĂšrement un projet spĂ©cifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est gĂ©nĂ©ralement calculĂ© en fonction des bĂ©nĂ©fices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la pĂ©riode pendant laquelle l'investissement est immobilisĂ©. Il reprĂ©sente donc une mesure de la rentabilitĂ© attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associĂ©s et les dĂ©lais de rĂ©alisation. Il est exprimĂ© en pourcentage annuel. Ă©levĂ© et un prix d'acquisition attractif. Cependant, les faiblesses et les mises en garde mentionnĂ©es prĂ©cĂ©demment soulignent certains risques liĂ©s Ă  l'opĂ©rateur et Ă  la rĂ©alisation des travaux.

Il est important de noter que l'opĂ©rateur est endettĂ© et que la couverture hypothĂ©caireCe ratio se calcule comme le ratio entre le montant mis en hypothĂšque et le montant empruntĂ©. Si ce ratio est supĂ©rieur Ă  100%, cela signifie qu'en cas de problĂšme, si l'on souhaite revendre le bien et qu'on arrive Ă  le revendre au prix initial, alors le capital est couvert intĂ©gralement. Plus ce ratio est important, plus on est couvert. Il arrive qu'on ait des ratio qui couvre le capital et les intĂ©rĂȘts. On prend gĂ©nĂ©ralement le prix d'acquisition comme Ă©tant le montant mis en hypothĂšque. est faible, ce qui peut poser des problĂšmes en cas d'imprĂ©vus ou de retardsEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre diffĂ©rents types de projets. AprĂšs en avoir analysĂ© des centaines, j'ai fait une petite liste des diffĂ©rents types de projets qui ont Ă©tĂ© portĂ©s Ă  mon attention. C'est fascinant de constater la diversitĂ© des projets et les niches secrĂštement gardĂ©es par les marchands de biens. Chaque typologie de projets s'analyse un peu diffĂ©remment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tĂȘte les diffĂ©rents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur. dans le projet. De plus, le manque de PrĂ© commercialisationLa prĂ©-commercialisation consiste Ă  vendre un ensemble immobilier avant que le projet ne soit terminĂ©. Prenons par un exemple un projet de marchands de biens qui consiste Ă  acheter un immeuble, le rĂ©nover puis le revendre plus cher. Il est possible de trouver des acheteurs avant mĂȘme que les travaux de rĂ©novation ne commencent. On dit alors que le projet est prĂ©-commercialisĂ©.

On peut distinguer plusieurs aspects dans la pré-commercialisation.
1. Il y a d'abord l'offre reçue par un acheteur, celle-ci peut ĂȘtre acceptĂ©e par l'opĂ©rateur ou pas.
2. Ensuite, il y a le compromis de vente qui doit ĂȘtre signĂ©.
3. Ce compromis peut contenir des clauses suspensives qui peuvent annuler la vente.
et la baisse du marché immobilier dans la commune peuvent également influencer la réussite du projet.

Toutefois, la présence d'un bureau d'étude technique et d'un architecte, ainsi que la réalisation des démarches administratives, sont des aspects positifs qui permettent de minimiser certains risques.

En conclusion, malgré les opportunités intéressantes offertes par ce projet, il est essentiel de prendre en compte les risques liés à l'opérateur et à la réalisation des travaux. Il est donc recommandé d'investir avec prudence et de diversifier ses investissements pour réduire les risques potentiels.

Analyse détaillée

đŸ‘·â€ Type de projetEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre diffĂ©rents types de projets.
AprÚs en avoir analysé des centaines, j'ai fait une petite liste des différents types de projets qui ont été portés à mon attention.
C'est fascinant de constater la diversité des projets et les niches secrÚtement gardées par les marchands de biens.
Chaque typologie de projets s'analyse un peu diffĂ©remment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tĂȘte les diffĂ©rents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur.
: Achat - rénovation/construction - revente
đŸ’¶ 1300000 EUR Ă  financer
⏰ Remboursement capital : In fine. intĂ©rĂȘts: 3m.

Le projet consiste à rénover et surélever la villa existante sur Bougival 78, avant de la diviser en deux maisons indépendantes, ainsi que réaliser la division parcellaire du terrain pour accueillir un projet de promotion résidentielle de 4 lots.

✅ -> FORCES ❗-> FAIBLESSES ⚠ -> Warning

✅ rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut ĂȘtre dĂ©fini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espĂ©rer rĂ©aliser en soutenant financiĂšrement un projet spĂ©cifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est gĂ©nĂ©ralement calculĂ© en fonction des bĂ©nĂ©fices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la pĂ©riode pendant laquelle l'investissement est immobilisĂ©. Il reprĂ©sente donc une mesure de la rentabilitĂ© attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associĂ©s et les dĂ©lais de rĂ©alisation. Il est exprimĂ© en pourcentage annuel. 11% -> Ă©levĂ©.
✅ Le rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut ĂȘtre dĂ©fini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espĂ©rer rĂ©aliser en soutenant financiĂšrement un projet spĂ©cifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est gĂ©nĂ©ralement calculĂ© en fonction des bĂ©nĂ©fices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la pĂ©riode pendant laquelle l'investissement est immobilisĂ©. Il reprĂ©sente donc une mesure de la rentabilitĂ© attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associĂ©s et les dĂ©lais de rĂ©alisation. Il est exprimĂ© en pourcentage annuel. est supĂ©rieur au rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut ĂȘtre dĂ©fini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espĂ©rer rĂ©aliser en soutenant financiĂšrement un projet spĂ©cifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est gĂ©nĂ©ralement calculĂ© en fonction des bĂ©nĂ©fices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la pĂ©riode pendant laquelle l'investissement est immobilisĂ©. Il reprĂ©sente donc une mesure de la rentabilitĂ© attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associĂ©s et les dĂ©lais de rĂ©alisation. Il est exprimĂ© en pourcentage annuel. moyen (10.64%) des derniers projets chez Citesia.
❗ LTACe ratio se calcule en divisant le montant du prĂȘt sur le prix d'acquisition.
C'est un ratio important à suivre pour les projets de type achat->rénovation->revente car le prix au moment de l'achat est plus faible que le prix de vente aprÚs rénovation.
Pour un projet de promotion immobiliĂšre, le coĂ»t d'acquisition est seulement le coĂ»t d'achat du foncier, donc le LTA va ĂȘtre trĂšs Ă©levĂ©e et la majeure partie du financement va ĂȘtre allouĂ©e aux travaux.
Pour un projet de rénovation-revente, la LTA sera un peu moins élevée suivant l'important des travaux.
Pour un achat-division-revente, ce ratio sera encore moins Ă©levĂ© et la majoritĂ© du financement va ĂȘtre allouĂ©e Ă  l'achat du bien.
(Loan to AcquisitionCe ratio se calcule en divisant le montant du prĂȘt sur le prix d'acquisition.
C'est un ratio important à suivre pour les projets de type achat->rénovation->revente car le prix au moment de l'achat est plus faible que le prix de vente aprÚs rénovation.
Pour un projet de promotion immobiliĂšre, le coĂ»t d'acquisition est seulement le coĂ»t d'achat du foncier, donc le LTA va ĂȘtre trĂšs Ă©levĂ©e et la majeure partie du financement va ĂȘtre allouĂ©e aux travaux.
Pour un projet de rénovation-revente, la LTA sera un peu moins élevée suivant l'important des travaux.
Pour un achat-division-revente, ce ratio sera encore moins Ă©levĂ© et la majoritĂ© du financement va ĂȘtre allouĂ©e Ă  l'achat du bien.
): 162% -> élevée
✅ LTSLa LTV oĂč Loan to Value aussi parfois appelĂ© LTS (Loan To Sale) est un ratio qui permet d'analyser le niveau d'endettement pour un projet immobilier.
On l'utilise beaucoup en crowdfunding immobilier pour estimer le risque, en particulier voir si un projet a fait appel au financement de façon modérée ou excessive.
Ce ratio se calcule en divisant le montant emprunté par la valeur du bien à l'échéance du projet.
La valeur du bien à échéance est :

■ pour un bien non prĂ©-commercialisĂ©: une estimation du prix du bien Ă  la fin du projet. Il faut alors s'assurer que la valeur du bien n'est pas sur-Ă©valuĂ©e.

■ pour un bien prĂ©-commercialisĂ©: le prix dans le compromis de vente

ce ratio évolue typiquement autour de 40%-60%. Plus ce ratio est élevé, plus le risque est élevé. Quand ce ratio monte à 70% voire 80%, il faut redoubler d'attention.
(Loan To SaleLa LTV oĂč Loan to Value aussi parfois appelĂ© LTS (Loan To Sale) est un ratio qui permet d'analyser le niveau d'endettement pour un projet immobilier.
On l'utilise beaucoup en crowdfunding immobilier pour estimer le risque, en particulier voir si un projet a fait appel au financement de façon modérée ou excessive.
Ce ratio se calcule en divisant le montant emprunté par la valeur du bien à l'échéance du projet.
La valeur du bien à échéance est :

■ pour un bien non prĂ©-commercialisĂ©: une estimation du prix du bien Ă  la fin du projet. Il faut alors s'assurer que la valeur du bien n'est pas sur-Ă©valuĂ©e.

■ pour un bien prĂ©-commercialisĂ©: le prix dans le compromis de vente

ce ratio évolue typiquement autour de 40%-60%. Plus ce ratio est élevé, plus le risque est élevé. Quand ce ratio monte à 70% voire 80%, il faut redoubler d'attention.
): 54% -> faible
✅ LTCCe ratio se calcule comme le montant empruntĂ© divisĂ© par le coĂ»t des travaux.
Il permet d'apprécier l'importance du coût des travaux dans le projet.
En d'autres termes, quelle proportion du financement est utilisée pour les travaux.
Par exemple, si l'opérateur emprunte 300k euros pour des travaux de 400k alors ce ratio = 300/400 = 75%.
Habituellement, les investisseurs financent seulement une partie des travaux. Au-delà de 80%, cela devient beaucoup plus risqué.
Dans le cas de projet de promotion immobiliÚre, le coût de la construction peut représenter beaucoup comparativement au coût du terrain.
(Loan to Construction CostCe ratio se calcule comme le montant emprunté divisé par le coût des travaux.
Il permet d'apprécier l'importance du coût des travaux dans le projet.
En d'autres termes, quelle proportion du financement est utilisée pour les travaux.
Par exemple, si l'opérateur emprunte 300k euros pour des travaux de 400k alors ce ratio = 300/400 = 75%.
Habituellement, les investisseurs financent seulement une partie des travaux. Au-delà de 80%, cela devient beaucoup plus risqué.
Dans le cas de projet de promotion immobiliÚre, le coût de la construction peut représenter beaucoup comparativement au coût du terrain.
): 79%
✅ Engagement de l'opĂ©rateurL'engagement de l'opĂ©rateur est le montant financĂ© par l'opĂ©rateur. C'est Ă  dire les deniers personnels que l'opĂ©rateur mets dans l'opĂ©ration.
Plus l'engagement est important, plus l'opérateur est engagé dans l'opération.
Si l'engagement est au dessus de 15% dumontant total Ă  financer, on considĂšre que c'est correct.
: 42% -> élevé.
Type de Garantie : hypothĂšque premier rang, GAPD, HypothĂšque lĂ©gale spĂ©ciale du prĂȘteur de deniers, cautionnement
❗ GAPD : Capitaux propres 34k< Montant empruntĂ© et ratio DN/CP=11,6. SociĂ©tĂ© trĂšs endettĂ©e.
❗ couverture hypothĂ©caireCe ratio se calcule comme le ratio entre le montant mis en hypothĂšque et le montant empruntĂ©. Si ce ratio est supĂ©rieur Ă  100%, cela signifie qu'en cas de problĂšme, si l'on souhaite revendre le bien et qu'on arrive Ă  le revendre au prix initial, alors le capital est couvert intĂ©gralement. Plus ce ratio est important, plus on est couvert. Il arrive qu'on ait des ratio qui couvre le capital et les intĂ©rĂȘts. On prend gĂ©nĂ©ralement le prix d'acquisition comme Ă©tant le montant mis en hypothĂšque.: 61 % -> faible
✅ Localisation: L'actif immobilier se situe sur la commune de Bougival, 8800 habitants dans le dĂ©partement des Yvelines Ă  20 minutes de Paris.
✅ Emplacement : L'actif est situĂ© dans un quartier rĂ©sidentiel composĂ© de pavillons et de petits immeubles. A proximitĂ© de la gare Sncf, boulangerie d'une crĂšche et de la mairie.
✅ Prix d'acquisition Ă  un prix moyen de 3314 euros/m2. A titre de comparaison, le prix moyen est de 4630 euros/m2 pour l'achat d'une maison dans l'ancien dans le quartier. Soit une dĂ©cote de 29%-> correcte.
✅ Prix de sortie Ă  6987 euros/m2. Au dessus du prix moyen dans le quartier mais en dessous de la fourchette haute Ă  7224 euros/m2 dans l'ancien mais les biens sont entiĂšrement rĂ©novĂ©s. (meilleursagents).
✅ DĂ©marches administratives purgĂ©es.
✅ PrĂ©sence d'un bureau d'Ă©tude technique et architecte.
✅ Poche alĂ©as travaux prĂ©vus reprĂ©sentant 5% du budget travaux.
✅ MargeLa marge dans une opĂ©ration immobiliĂšre se rĂ©fĂšre Ă  la diffĂ©rence entre le coĂ»t total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriĂ©tĂ©. Cette marge est le profit rĂ©alisĂ© sur l'opĂ©ration. Elle est calculĂ©e en soustrayant tous les coĂ»ts associĂ©s Ă  l'achat, la rĂ©novation, les intĂ©rĂȘts d'emprunt et la vente de la propriĂ©tĂ© du prix de vente final.

âžĄïž Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.

âžĄïž Une marge nĂ©gative signifie que le projet n'est pas viable.
scĂ©nario optimiste: 11.3% -> MargeLa marge dans une opĂ©ration immobiliĂšre se rĂ©fĂšre Ă  la diffĂ©rence entre le coĂ»t total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriĂ©tĂ©. Cette marge est le profit rĂ©alisĂ© sur l'opĂ©ration. Elle est calculĂ©e en soustrayant tous les coĂ»ts associĂ©s Ă  l'achat, la rĂ©novation, les intĂ©rĂȘts d'emprunt et la vente de la propriĂ©tĂ© du prix de vente final.

âžĄïž Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.

âžĄïž Une marge nĂ©gative signifie que le projet n'est pas viable.
correcte
❗ MargeLa marge dans une opĂ©ration immobiliĂšre se rĂ©fĂšre Ă  la diffĂ©rence entre le coĂ»t total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriĂ©tĂ©. Cette marge est le profit rĂ©alisĂ© sur l'opĂ©ration. Elle est calculĂ©e en soustrayant tous les coĂ»ts associĂ©s Ă  l'achat, la rĂ©novation, les intĂ©rĂȘts d'emprunt et la vente de la propriĂ©tĂ© du prix de vente final.

âžĄïž Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.

âžĄïž Une marge nĂ©gative signifie que le projet n'est pas viable.
scénario pessimiste (+10% montant travaux, -10% décote): -1%
❗Un marchĂ© de l'immobilier en baisse sur la commune: -2% sur 1 an.(meilleursagents).
❗Pas de PrĂ© commercialisationLa prĂ©-commercialisation consiste Ă  vendre un ensemble immobilier avant que le projet ne soit terminĂ©.
Prenons par un exemple un projet de marchands de biens qui consiste à acheter un immeuble, le rénover puis le revendre plus cher.
Il est possible de trouver des acheteurs avant mĂȘme que les travaux de rĂ©novation ne commencent. On dit alors que le projet est prĂ©-commercialisĂ©.


On peut distinguer plusieurs aspects dans la pré-commercialisation.

1. Il y a d'abord l'offre reçue par un acheteur, celle-ci peut ĂȘtre acceptĂ©e par l'opĂ©rateur ou pas.

2. Ensuite, il y a le compromis de vente qui doit ĂȘtre signĂ©.

3. Ce compromis peut contenir des clauses suspensives qui peuvent annuler la vente.
.
❗Travaux trĂšs important avec surĂ©lĂ©vation du bĂąti existant du gros et second Ɠuvre reprĂ©sentant 108% du prix d'acquisition.
❗Caution personnelle non prise en compte.
❗SantĂ© de l'opĂ©rateurVoici les diffĂ©rents critĂšres pour analyser les Ă©tats financiers :

âžĄïž Qu'est-ce qu'un bilan ? C'est photographie de l'entreprise chaque annĂ©e : ce qu'elle possĂšde = l'actif, ce qu'elle doit = le passif

❗Avant de rentrer dans le dĂ©tail du bilan, regardez les dates

... âžĄïž Exercice rĂ©cent ou pas ? si on est en 2023 et qu'on a accĂšs au bilan 2021, ce n'est pas assez rĂ©cent.

... âžĄïž Date de crĂ©ation : la sociĂ©tĂ© a-t-elle Ă©tĂ© crĂ©Ă© pour l'occasion ?

âžĄïž Dans le passif, on trouve les dettes=ce qu'elle doit aux crĂ©anciers et les capitaux propres=ce qu'elle doit aux actionnaires

âžĄïž Les capitaux propres : Les ressources financiĂšres mobilisables. Il s'agit des fonds apportĂ©s par les associĂ©s ou actionnaires lors de la crĂ©ation de la sociĂ©tĂ© auxquels s'ajoutent les fonds gĂ©nĂ©rĂ©s par son activitĂ©.
Les capitaux propres reprĂ©sentent la valeur financiĂšre que percevraient les actionnaires en cas de liquidation d’une entreprise.

âžĄïž Ils servent Ă  financer les investissements. On voit leur utilisation dans l'engagement des opĂ©rateurs, c'est-Ă -dire l'utilisation des deniers personnels.
Une fois utilisés, les capitaux propres sont diminués d'autant.

❗Si les capitaux propres sont trop faibles, une banque refusera de prĂȘter. De mĂȘme pour le crowdfunding.

capitaux propres 0 ou négatif -> à fuir

âžĄïž Dettes /capitaux propres : ce ratio montre l'importance des dettes par rapport aux capitaux propres.

✅ un ratio infĂ©rieur Ă  2.5 montre une entreprise saine.

❗un ratio supĂ©rieur Ă  2.5 montre une entreprise avec un fort endettement.
Parfois on rencontre des ratios supérieurs à 5 ou 10, c'est clairement un indicateur d'un endettement trop important. Il faut que l'entreprise recapitalise.

âžĄïž Dette nette /capitaux propres: MĂȘme ratio auquel on ajoute les disponibilitĂ©s Ă  l'actif du bilan.

âžĄïž S'il y a des dettes importantes, regarder les immobilisations pour voir s'il y a des actifs (immobilisations), des projets en cours qui vont peut-ĂȘtre bientĂŽt aboutir. La revente des biens rĂ©duira les dettes.
: CP négatif et endettement élevé.

✅ 2.31% de retardsEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre diffĂ©rents types de projets.
AprÚs en avoir analysé des centaines, j'ai fait une petite liste des différents types de projets qui ont été portés à mon attention.
C'est fascinant de constater la diversité des projets et les niches secrÚtement gardées par les marchands de biens.
Chaque typologie de projets s'analyse un peu diffĂ©remment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tĂȘte les diffĂ©rents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur.
de plus de 6 mois chez Citesia -> faible.
✅ 0% de pertes dĂ©finitivesUne perte dĂ©finitive en crowdfunding se produit lorsqu'un investisseur ne rĂ©cupĂšre pas les fonds qu'il a investis dans un projet financĂ© par le biais d'une plateforme de financement participatif. En d'autres termes, la personne qui a contribuĂ© au projet ne reçoit pas le produit, le service ou le remboursement promis, et les fonds investis sont considĂ©rĂ©s comme perdus de maniĂšre permanente.
Il existe plusieurs raisons pour lesquelles une perte dĂ©finitive peut survenir en crowdfunding. Par exemple, le projet financĂ© peut Ă©chouer, l'Ă©quipe responsable du projet peut ne pas ĂȘtre en mesure de livrer ce qui a Ă©tĂ© promis, ou des problĂšmes imprĂ©vus peuvent survenir, rendant impossible la rĂ©alisation du projet.
chez Citesia -> faible.

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LTA et LTS du projet Jean Moulin

La LTA est de 162 %.
La LTS est de 54 %.

Évolution des rendements chez Citesia

RĂ©sultat des votes pour le projet: Jean Moulin

Nombre de votants : 37 votants
👎62% 👍5% đŸ€·3% đŸłïž30%
Pour voter :

SĂ©bastienSĂ©bastien
SĂ©bastien 43 ans, ancien militaire de la Gendarmerie Nationale et aujourd'hui CGP implantĂ© Ă  Mende en LozĂšre. Je me suis intĂ©ressĂ© assez tĂŽt Ă  l'investissement durant ma carriĂšre militaire pour en faire aujourd'hui le cƓur de mon mĂ©tier. Je suis investisseur en immobilier: - Immobilier physique sous le rĂ©gime LMNP - SCPI - Immobilier fractionnĂ© tokenisĂ© avec RealT - Crowdfunding immobilier Je suis Ă©galement investisseur sur les marchĂ©s financiers en faisant l'acquisition rĂ©guliĂšre d'ETFs. Je dispose Ă©galement d'un compte titre ordinaire sur lequel je gĂšre un portefeuille de titres vifs. Vous l'aurez compris, je suis passionnĂ© par le monde de l'investissement et je souhaite partager avec vous mes analyses et mes convictions.

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📈 Les intentions d'investissements pour les projets de Citesia

Les intentions d'investissements montrent le résultat des votes qui ont lieu sur le club BluerSly Investisseur pour chaque projet.

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