Le projet Madison chez Raizers

Analyse du projet Madison chez Raizers

Note de l'analyste :

Cette analyse est proposée par Aloha le 08/12/2024

⏰ Le projet démarre le 24/07/2023 14h00
⏱ La durée cible du projet est de
💼 Le ticket minimum est de 1000€
👷‍ Type de projetEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre différents types de projets. Après en avoir analysé des centaines, j'ai fait une petite liste des différents types de projets qui ont été portés à mon attention. C'est fascinant de constater la diversité des projets et les niches secrètement gardées par les marchands de biens. Chaque typologie de projets s'analyse un peu différemment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tête les différents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur. :

Analyse détaillée

📖 DESCRIPTION DU PROJET
Refinancement d’un projet terminé de travaux/aménagement d’une villa à Auderghem, à l’est de Bruxelles. Il ne reste plus qu’à la vendre. La commercialisation a commencé en juin 2023.
Emprunt en complément d’un crédit bancaire.
⏰ Remboursement capital : In fine. Intérêts : 6 premiers mois d’intérêts payés immédiatement, le reste in fine.
Ticket minimum : 1000€

✅ FORCES :
✅ Hypothèque inscrite de second rang (après la banque).
✅ Travaux terminés depuis plusieurs années, donc aucun risque administratif ou technique.
✅ On prête directement à la société du marchand de biens, pas à une société projet. La société a 27M€ de capitaux propres, est très peu endettée (ratio dettes/CP de 0.39), et a la plupart de son actif en créances et titres financiers. Comparable à une GAPD.
✅ Villa évaluée par un expert après les travaux. Prix de vente nettement inférieur au prix évalué.
✅ Taux compétitif

⚠️ Points de vigilance :
⚠️ MargeLa marge dans une opération immobilière se réfère à la différence entre le coût total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriété. Cette marge est le profit réalisé sur l'opération. Elle est calculée en soustrayant tous les coûts associés à l'achat, la rénovation, les intérêts d'emprunt et la vente de la propriété du prix de vente final.

➡️ Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.

➡️ Une marge négative signifie que le projet n'est pas viable. négative. L’opération globale est à perte : prix de revient 29% supérieur au prix de vente. On n’est pas impactés sur notre prêt, l’opérateur a simplement perdu plus de la moitié de ses capitaux propres investis. A mon avis c’est plutôt un point positif pour nous, une vente à perte en-dessous du prix évalué veut dire une bonne affaire pour l’acheteur (donc probable d’en trouver un !).
⚠️ Le bilan financier de Raizers n’est pas assez clair sur les intérêts de l’emprunt bancaire (combien, quand sont-ils dus ?), ce qui est pourtant crucial pour savoir quelle part du prix de vente sert à nous rembourser. Il faut qu’ils donnent le détail.
⚠️ Prix de vente/m² nettement supérieur au marché. Mais c’est normal pour une villa de luxe.
⚠️ LTV élevée (75%). Le prix de vente couvre l’emprunt total avec les intérêts plus 1.66M€. 16% de MargeLa marge dans une opération immobilière se réfère à la différence entre le coût total de l'investissement immobilier et le prix de vente final de la propriété. Cette marge est le profit réalisé sur l'opération. Elle est calculée en soustrayant tous les coûts associés à l'achat, la rénovation, les intérêts d'emprunt et la vente de la propriété du prix de vente final.

➡️ Plus une marge est positive, plus le projet est rentable.

➡️ Une marge négative signifie que le projet n'est pas viable. de manœuvre est parfaitement correct, mais il faudrait un bilan financier plus précis.

❗️ FAIBLESSES :
❗️ Pas de Pré commercialisationLa pré-commercialisation consiste à vendre un ensemble immobilier avant que le projet ne soit terminé.
Prenons par un exemple un projet de marchands de biens qui consiste à acheter un immeuble, le rénover puis le revendre plus cher.
Il est possible de trouver des acheteurs avant même que les travaux de rénovation ne commencent. On dit alors que le projet est pré-commercialisé.

On peut distinguer plusieurs aspects dans la pré-commercialisation.

1. Il y a d'abord l'offre reçue par un acheteur, celle-ci peut être acceptée par l'opérateur ou pas.

2. Ensuite, il y a le compromis de vente qui doit être signé.

3. Ce compromis peut contenir des clauses suspensives qui peuvent annuler la vente..
❗️ Bien de niche, difficile à vendre surtout dans l’économie actuelle de taux élevés. Emprunt long juste pour vendre la villa.

⚖️ AVIS GLOBAL :

Risque modéré : retardEn tant qu'investisseur en crowdfunding immobilier, on rencontre différents types de projets.
Après en avoir analysé des centaines, j'ai fait une petite liste des différents types de projets qui ont été portés à mon attention.
C'est fascinant de constater la diversité des projets et les niches secrètement gardées par les marchands de biens.
Chaque typologie de projets s'analyse un peu différemment, c'est pourquoi il est bon d'avoir en tête les différents profils de projets auxquels vous allez faire face en tant qu'investisseur. de vente sur un bien peu liquide, qui peut impacter le rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel..
Bonne prime de risque, donc rapport rendementLe taux de rendement dans le contexte des projets de crowdfunding peut être défini comme le pourcentage de profit ou de retour sur investissement qu'un investisseur peut espérer réaliser en soutenant financièrement un projet spécifique via une plateforme de crowdfunding. Ce taux est généralement calculé en fonction des bénéfices potentiels du projet par rapport au montant investi, ainsi que de la période pendant laquelle l'investissement est immobilisé. Il représente donc une mesure de la rentabilité attendue de l'investissement dans le projet de crowdfunding, prenant en compte les risques associés et les délais de réalisation. Il est exprimé en pourcentage annuel./risque correct.
Note globale : B-
Réponses de Raizers nécessaires, note à ajuster selon les réponses.

💎BONUS

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Évolution des rendements Raizers

Résultat des votes pour le projet: Madison

73 votants
👎37% 👍4% 🤷19% 🏳️40%
Pour voter :

Aloha
De formation scientifique, j'ai été naturellement attiré par l'investissement comme une façon de combiner esprit d'analyse et liberté financière. J'investis en private equity, en immobilier locatif, et maintenant je me lance dans le crowdfunding immobilier. Je suis inscrit sur la plupart des plateformes de crowdfunding, ce qui donne un large choix, mais au lieu d'avoir une approche très diversifiée je n'investis que sur les meilleurs projets. N'hésitez pas à échanger avec moi.