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Investir pour se libérer
Cette analyse est proposée par Grégory Vaur le
⚖️ AVIS GLOBAL : Hypothèque de premier rang correcte, bien avec vue mer située dans une commune avec un prix de l'immobilier en hausse, mais prix de sortie hors marché et marge très faible en cas de décote du prix de vente.
⏰ Le projet démarre le 25/10/2023 à 10h00
💰 Le rendement estimé du projet est de 12% par an.
⏱ La durée cible du projet est de 6m
💼 Le ticket minimum est de 1€
👷 Type de projet : Achat - revente sans travaux
👷 Type de projet : Achat - revente sans travaux
💶 838000 EUR à financer
⏰ Remboursement capital : In fine. intérêts: in fine.
Description du projet:
Il s'agit de l’achat d’une maison avec vue mer de 80 m² et de son jardin (surface totale de la parcelle de 1.678 m²) à Roquebrune-sur-Argens dans le Var. Le bien sera vendu en l'état sans travaux.
Roquebrune-sur-Argens est une commune de 15000 habitants située en région Provence-Alpes-Côte d'Azur à 25 kms de Saint-Tropez et une dizaine de kms de Fréjus. Elle est réputée pour ses randonnées et ses loisirs nautiques.
✅ -> FORCES ❗️-> FAIBLESSES ⚠️ -> Warning
✅ Rendement 12% -> très élevé.
✅ Le rendement est supérieur au rendement moyen (10.94%) des derniers projets chez La première brique.
❗ LTA (Loan to Acquisition): 120% -> élevée
❗ LTS (Loan to Sale): 80% -> élevée
❗ Engagement de l'opérateur: 8% -> faible.
Type de Garantie :
✅Hypothèque de premier rang avec une couverture hypothécaire de 84 % -> correcte
❗️2 cautions personnelles, mais pas d'informations sur le patrimoine des marchands de biens.
Santé de la holding:
✅Montant capitaux propres d'une holding d'un des marchands de bien (mais pas de GAPD): élevé. ratio dette/capitaux propres < 2.5 ?:0,29 société peu endettée.
❗️Santé de la société portant l'opération: Société montée pour l'opération donc pas encore de bilan disponible.
pré-commercialisation:
❗️pré-commercialisé à 100% mais via une offre d'achat sans condition suspensive.(pas de promesses ni de compromis à ce jour)
Environnement proche:
❗️Pas de supermarché ou d'écoles à moins de 10 kms.
✅Plage et port à moins de 3 kms. Restaurant et pizzeria à moins de 2 kms.
Estimation Prix de sortie :
❗️Prix de sortie hors marché (13125€/m²) bien au-dessus de la fourchette haute (9532€/m² source:meilleurs agents)
❗️Prix d'acquisition de 8750€/m² se trouvant plutôt dans la fourchette haute (fourchette comprise entre 3484€/m² et 9532€/m² source: meilleurs agents)
✅Prix du m² sur 1 an: +9,1% et +5,6% sur 3 mois.
✅État du bien: Très bon état avec vue mer.
✅Risque urbanisme: Aucun.
✅Pas de travaux de prévus.
✅Historique porteur de projets:20 ans d'expérience en tant que marchands de biens.
Encours de financement et retard de l'opérateur :
❗️2187000€ d'encours sur 5 projets qui suivent leur cours. (dont 1 sur la première brique nommé "L'Alcazar" financé en juillet 2023 source:www.hellocrowdfunding.com)
✅Marge scénario optimiste:14%
⚠️Marge scénario pessimiste:4% avec une décote de 10% du prix de vente.
Qualité plateforme:
✅ 1.52% de retards de plus de 6 mois chez La première brique -> faible.
✅ 0% de pertes définitives chez La première brique -> faible.
💎 BONUS
Il y a 2 BONUS
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La LTA est de 120 %.
La LTS est de 80 %.
Nombre de votants : 75 votants
👎57% 👍13% 🤷21% 🏳️8%
Pour voter : 
Grégory Vaur
Grégory, j'ai 26 ans je suis investisseur en crowdfunding immobilier, bourse et crowd-lending depuis 1 an environ. Je me suis formé en autodidacte en regardant notamment des vidéos traitant de ces sujets . Je suis actuellement inscrit sur la première brique, Clubfunding, Raizers...
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