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Investir pour se libérer
Cette analyse est proposée par Damien Cuyala le
⚖️ AVIS GLOBAL : Après un complément d'information et de photos du projet communiqué par Sébastien, la notation du projet vient à évoluer. En effet, l'acquisition du projet au stade départ a été de 740K€, ceci sans la construction de la Villa. Ce qui couvre notre emprunt et celui qui sera réalisé sur la plateforme Homunity (coût total des créanciers de 620 000 €, dont 310 000 € sur Upstone) Les travaux de la villa sont très avancés, et le projet est plutôt bien conçu. Les garanties proposées donne une sécurité importante : Fiducie avec une décote importante de 48%. Les coupons mensuels sont garanties sur une durée de 24 mois (le montant est disponible et bloqué pour les versements).
⏰ Le projet démarre le 30/10/2023 à 14h00
💰 Le rendement estimé du projet est de 11% par an.
⏱ La durée cible du projet est de 24m
💼 Le ticket minimum est de 100€
👷 Type de projet : Achat - rénovation/construction - revente
➡️ ANALYSE DU PROJET
👷 Type de projet : Achat - rénovation/construction - revente
💶 310000 EUR à financer
⏰ Remboursement capital : In fine. intérêts: Mensuel (Versement garantie sur 24 mois).
Le projet porte sur l'acquisition puis la revente, dans le cadre d'une opération de vente avec faculté de rachat (anciennement appelée réméré), d'une villa de tourisme de luxe située à La Réunion.
✅ -> FORCES ❗️-> FAIBLESSES ⚠️ -> Warning
✅ Rendement 11% -> élevé.
❗️Le rendement est inférieur au rendement moyen (11.93%) des derniers projets chez Upstone.
✅ LTA (Loan to Acquisition): 89% -> très faible
✅ LTS (Loan to Sale): 29% -> très faible
✅ Engagement de l'opérateur: 100 % du projet en fond propre et une partie des travaux, l'autre partie restante sera financé par la collecte.
Type de Garantie : fiducie
✅ Couverture de la fiducie supérieur à 100 %
✅ Décote de 48% (risque de perte en capital très limité)
✅ Achat en nom propre
✅ Coupons mensuels garanties sur une durée de 24 mois (somme garantie bloquée et disponible pour les investisseurs).
❗️ Pas de pré-commercialisation
Localisation: L'Étang-Salé
Nombre d'habitants : 14000 Habitants
Quelle grande ville à proximité : 34 Kms (Saint Paul)
✅ Environnement proche: Au calme
✅ Centres d'intérêts: aéroport (12Kms), écoles (10kms), commerces (6kms), hôpitaux (19kms).
❗️ Estimation Prix de sortie : Fourchette haute du marché local (5310€/m2) Prix de revente du bien à 6815 €/m2, le bien est un produit de luxe de qualité.
📉 Risque de décalage du prix de vente si le projet est de longue durée. Les prix dans la ville en augmentation de +3% sur un an.
Historique porteur de projets:
❗️Marge scénario optimiste: Prix de revente fourchette haute du marché local (produit de luxe).
✅ Marge scénario pessimiste : Notre décote nous couvre sur le prix de revente avec -48%, même un décalage de -20% permet de couvrir nos intérêts et notre capital.
✅ Difficulté des travaux: faible (Grâce aux photos transmises).
✅ Durée des travaux réalistes
Situation géopolitique:
❗️15.83% de retards de plus de 6 mois chez Upstone -> élevé.
✅ 0% de pertes définitives chez Upstone -> faible.
💎 BONUS
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■ Pour 1000€ investis cumulés (par exemple, 10 projets à 100€), vous recevez:
✅ 15€ crédités sur votre portefeuille Upstone
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Le code parrain est BLUERSKY
La LTS est de 29 %.
Nombre de votants : 75 votants
👎65% 👍7% 🤷3% 🏳️25%
Pour voter : 
Damien Cuyala
Damien, 41 ans, je suis chargé d'affaires dans dans la robinetterie nucléaire, j'ai également une entreprise dans la distribution de produits du quotidien en circuit court avec comme crédo le "made in France".
J'ai commencé dès mon jeune âge à apprendre à investir en bourse dans les actions à dividendes, les ETFs, et dès 2021 sur des stratégies d'actions small cap, et depuis peu je me forme sur les options.
En juin 2022, j'ai commencé le crowdfunding immobilier et j'ai investi un peu plus de 73 Keuros depuis, mes investissements sont répartis sur les plateformes suivantes : ClubFunding, Raizers, La Première Brique, Upstone, Baltis. J'attache une grande importance à passer du temps à analyser chaque projet avant de prendre la meilleure décision pour mes investissements.
Enfin j'ai également des investissements dans le crowdlending, principalement sur Lendermarket pour diversifier au maximum mes actifs.
Les intentions d'investissements montrent le résultat des votes qui ont lieu sur le club BluerSly Investisseur pour chaque projet.
Rejoignez le club investisseurs Bluersky
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