Le projet Amiens chez Raizers

Analyse du projet Amiens chez Raizers

Note de l'analyste:

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Cette analyse est proposée par Grégory Vaur le 08/11/2023

⚖️ AVIS GLOBAL : Bonne localisation de l'actif, hypothèque de premier rang et précommercialisation correcte, mais prix de sortie plutôt optimiste et marge très faible en cas de décote.

⏰ Le projet démarre le 10/11/2023 à 11h00
⏱ La durée cible du projet est de
💼 Le ticket minimum est de 1000€
👷‍ Type de projet : Achat - rénovation/construction - revente

🤖 Résumé de l'analyse

Analyse détaillée

👷‍ Type de projet : Achat - rénovation/construction - revente
💶 450000 EUR à financer
⏰ Remboursement capital : In fine. intérêts: Annuel.

Description du projet:
Il s'agit de l'achat d'une maison de 3 étages (228 m²) située à Amiens(Somme). L'objectif est de diviser l'actif en 11 lots, de réaliser des travaux puis de revendre le tout à la découpe à différents investisseurs. À l'heure actuelle, 10 lots sont précommercialisés.(dont 9 avec conditions suspensives)
Localisation:
Amiens est une ville de 135000 habitants située à 120 kms de Rouen et 170 kms de Reims. Amiens est une ville plutôt jeune (24% d'étudiants). La ville est plutôt bien desservie grâce notamment aux autoroutes A16 et A29.

✅ -> FORCES ❗️-> FAIBLESSES ⚠️ -> Warning
✅ Rendement élevé.
✅ Le rendement est supérieur au rendement moyen (10.71%) des derniers projets chez Raizers.
❗ LTA (Loan to Acquisition): 118% -> élevée
✅ LTS (Loan to Sale): 58% -> faible
✅ Engagement de l'opérateur: 34% -> élevé.
Type de Garantie :
✅Hypothèque de premier avec une couverture hypothécaire de 84 % -> correcte
❗GAPD mais pas de bilan disponible, car société trop récente.
❗Santé de la société portant l'opération: Pas encore de bilan disponible à ce jour car société trop récente.
pré-commercialisation:
❗5 lots soit 312k€(40% du prix de vente) précommercialisé avec conditions suspensives, mais crédit obtenu.
❗3 lots soit 237k€(31% du prix de vente) précommercialisé avec conditions suspensives et crédit non obtenu.
✅1 lot soit 92k€(12% du prix de vente) précommercialisé sans condition suspensive.
Environnement proche:
✅ Centres d'intérêts: À moins de 2 kms du centre-ville d'Amiens, du parc Saint-Pierre, des transports en commun et des établissements scolaires...
❗Actif situé proche d'un boulevard présence de nuisances sonores.
Estimation Prix de sortie :
❗Prix de sortie plutôt optimiste (3385€/m²) situé légèrement au-dessus de la fourchette haute (3295€/m² source:meilleursagents) cela peut s'expliquer, car il s'agit de biens de petites surfaces situés proche du centre-ville.
📉❗Prix du m² en baisse de 1,7% sur 1 an.
✅État du bien: Bon état après travaux.
❗Travaux(remise à neuf des parties communes...) représentant 20% du prix de revient.
❗Travaux d'isolation à prévoir pour les futurs acquéreurs dans le but d'améliorer le DPE.
✅Risque urbanisme: Permis de construire obtenu en mars 2023.
❗Historique porteur de projets: Peu d'expérience en tant que marchands de biens.
✅Encours de financement et retard de l'opérateur :Pas de projets en cours actuellement (source:hellocrowdfunding)
✅Marge scénario optimiste:12%
⚠️Marge scénario pessimiste:2% avec une décote de 10% du prix de vente.
Qualité plateforme:
✅ 7.26% de retards de plus de 6 mois chez Raizers -> faible.
✅ 0% de pertes définitives chez Raizers -> faible.
💎 BONUS
Saisissez le Code Parrain MBS lors de votre inscription.
50€ après le premier investissement et 50€ après le second investissement. Donc 100€ de prime maximum.
➡️ Le lien est ici : 👆

LTA et LTS du projet Amiens

La LTA est de 118 %.
La LTS est de 58 %.

Évolution des rendements chez Raizers

Résultat des votes pour le projet Amiens

Nombre de votants : 50 votants
👎40% 👍14% 🤷12% 🏳️34%
Pour voter :

Grégory Vaur
Grégory, j'ai 26 ans je suis investisseur en crowdfunding immobilier, bourse et crowd-lending depuis 1 an environ. Je me suis formé en autodidacte en regardant notamment des vidéos traitant de ces sujets . Je suis actuellement inscrit sur la première brique, Clubfunding, Raizers...