Le projet La Folatière chez Raizers

Analyse du projet La Folatière chez Raizers

Note de l'analyste:

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Cette analyse est proposée par Grégory Vaur le 01/12/2023

⚖️ AVIS GLOBAL : Bonne hypothèque de premier rang, prix de sortie plutôt réaliste, mais beaucoup de travaux à prévoir pour les futurs acquéreurs ce qui peut ralentir la commercialisation et marge très faible en cas de décote.

⏰ Le projet démarre le 31/10/2023 à 11h00
⏱ La durée cible du projet est de
💼 Le ticket minimum est de 1000€
👷‍ Type de projet : Achat - revente sans travaux

Analyse détaillée

👷‍ Type de projet : Achat - revente sans travaux
💶 450000 EUR à financer
⏰ Remboursement capital : In fine. intérêts: Annuel.

Description du projet:
Il s'agit de l'achat d'une grange (130 m²+299 m² de terrain) et d'un hangar (105 m²+277 m² de terrain) à Gex (Ain). L'objectif est de revendre ses 2 lots avec un permis de construire pour transformation en habitation (maison de 300 m² et 160 m²). Les travaux seront à la charge des futurs acquéreurs.

Gex est une commune de 14000 habitants (11k habitants en 2014) située proche de la frontière suisse à 20 kms de Genève et du lac Léman et à 60 kms d'Annecy.

✅ -> FORCES ❗️-> FAIBLESSES ⚠️ -> Warning

✅ Rendement élevé.
✅ Le rendement est supérieur au rendement moyen (10.66%) des derniers projets chez Raizers.
❗ LTA (Loan to Acquisition): 103% -> élevée
✅ LTS (Loan to Sale): 65% -> faible
✅ Engagement de l'opérateur: 18% -> élevé.
Type de Garantie :
✅ Hypothèque de premier rang avec une couverture hypothécaire de 97 % -> Bonne
❗Cautions personnelles mais pas d'informations sur le patrimoine des marchands de biens.
Santé de la société portant l'opération et l'emprunt:
❗Pas de bilan mis à disposition car création de la société en fin 2022 (aucune opération réalisée à ce jour).
pré-commercialisation:
❗Pas de pré-commercialisation à ce jour. (Les biens seront commercialisés via une agence si les marchands de biens ne trouvent pas d'acquéreur durant les 6 premiers mois)
✅ Centres d'intérêts: A moins de 2 kms (supermarché, hôpital, médecin, restaurant...)
Estimation Prix de sortie :
❗Prix de sortie hangar + grange + permis de construire de 2936€/m² difficile à évaluer car pas de comparaisons possibles avec d'autres biens similaires.(prix moyen maison de 5344€/m² source: meilleurs agents)
✅Prix de sortie réaliste de 4088€/m² en prenant en compte un coût des travaux de 2500€/m² pour les futurs acquéreurs. (fourchette comprise entre 3620€/m² et 6483€/m² pour une maison source: meilleurs agents)
❗Prix du m² des maisons en baisse de 0,9% sur 1 an.
❗État du bien: Vendu en l'état gros travail de projection à faire pour les futurs acquéreurs.
✅Risque urbanisme: Permis de construire obtenu en juin 2023.
❗Historique porteur de projets: Peu d'expérience en tant que marchands de biens.
✅Retard de l'opérateur : Aucun à ce jour. (source: hellocrowdfunding)
✅Marge scénario optimiste:12%
⚠️Marge scénario pessimiste:2% avec une décote de 10% du prix de vente.
Qualité plateforme:
✅ 7.26% de retards de plus de 6 mois chez Raizers -> faible.
✅ 0% de pertes définitives chez Raizers -> faible.

💎 BONUS
Saisissez le Code Parrain MBS lors de votre inscription.
50€ après le premier investissement et 50€ après le second investissement. Donc 100€ de prime maximum.
➡️ Le lien est ici : 👆

LTA et LTS du projet La Folatière

La LTA est de 103 %.
La LTS est de 65 %.

Évolution des rendements chez Raizers

Résultat des votes pour le projet La Folatière

Nombre de votants : 60 votants
👎53% 👍13% 🤷7% 🏳️27%
Pour voter :

Grégory Vaur
Grégory, j'ai 26 ans je suis investisseur en crowdfunding immobilier, bourse et crowd-lending depuis 1 an environ. Je me suis formé en autodidacte en regardant notamment des vidéos traitant de ces sujets . Je suis actuellement inscrit sur la première brique, Clubfunding, Raizers...