Le projet Le Fanal chez Baltis

BLa note de l'analyste pour ce projet est B
Les notes vont de A à E

⚖️ AVIS GLOBAL : Projet simple de division sans travaux 100 %commercialisé. Opérateur endetté.

⏰ Le projet démarre le 23/10/2023 à 14h30
💰 Le rendement estimé du projet est de 11% par an.
⏱ La durée cible du projet est de 6m
💼 Le ticket minimum est de 1000€
👷‍ Type de projet : Achat - revente sans travaux

Analyse détaillée

👷‍ Type de projet : Achat - revente sans travaux
💶 500000 EUR à financer
⏰ Remboursement capital : In fine. intérêts: in fine.
Le projet consiste consistant en l’acquisition d’un terrain d’une surface de 1 290 m2 sur lequel est édifiée une villa situé à Meyreuil (13). Le terrain sera découpé et revendu en deux lots comprenant la villa et l'autre terrain nu avec un permis de construire.

✅ -> FORCES ❗️-> FAIBLESSES ⚠️ -> Warning

✅ Rendement 11% -> élevé.
✅ Le rendement est supérieur au rendement moyen (10.59%) des derniers projets chez Baltis.
❗ LTA (Loan to Acquisition): 125% -> élevée
✅ LTS (Loan to Sale): 65% -> faible
✅ Engagement de l'opérateur: 17% -> élevé.
✅ Localisation: Le bien se trouve sur la commune sur la commune de Meyreuil, 5800 habitants, dans le département des Bouches du Rhône. L'agglomération se situe à 11 kms d'Aix en Provence.
✅ Emplacement: Localisé dans un quartier résidentiel à 5 minutes d'un supermarché et des commerces de proximité. Autoroute A8 et RD6 à 5 minutes permettant de rejoindre Aix en Provence et Marseille.
✅ Le bien a été acquis à 3401 €/m2 avec une décote de 44% par rapport au prix moyen de 5156€/m2 et dans la fourchette basse du marché de 3214 €/m2 (meilleursagents).
✅ Les 2 lots sont pré commercialisés. Lot avec villa financement ok et 2ème lot avec condition suspensive.
Type de Garantie : hypothèque premier rang, promesse hypothécaire, cautionnement, ordre irrévocable.
✅ Hypothèque de premier rang sur le terrain qui représente une couverture de 74% du montant emprunté (370K/500k) basée sur le prix de sortie souhaité. -> Correcte.
✅ Un opérateur expérimenté sur ce type d'opérations.
✅ Pas de travaux.
✅ Démarches administratives purgées.
✅ Prix de revente du lot avec villa à 2721 /m2 en dessous du prix moyen de 5156€/m2(meilleursagents).
✅ Marge optimiste : 22% -> Bon
✅ Marge pessimiste avec revente terrain à 545€/m2: 14%
❗Prix de sortie du terrain à 653 euros/m2 contre 545 €/m2 prix moyen sur la commune.
❗Marché immobilier en baisse dans la commune: -1,8% sur 1 an et plus significatif sur 3 mois= -4,2%(meilleursagents)
❗Promesse hypothécaire de 1 er rang sur le lot avec villa en sachant que celui-ci est commercialisé sans condition suspensive et financement ok.
❗Caution personnelle et solidaire non prise en compte.
❗4 opérations de MDB en cours avec une pré commercialisation représentant 59% du CA des projets.

⚠️ Santé de l'opérateur: Opérateur endetté avec un ratio DN/CP= 4,03

❗Retard de plus de 6 mois: 4%
❗Perte définitive pour la plateforme : 0

💎 BONUS

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LTA et LTS du projet Le Fanal

Évolution des rendements chez Baltis

Résultat des votes pour le projet Le Fanal

Sébastien HO-YU-HIN
Sébastien 43 ans, ancien militaire de la Gendarmerie Nationale et aujourd'hui CGP implanté à Mende en Lozère. Je me suis intéressé assez tôt à l'investissement durant ma carrière militaire pour en faire aujourd'hui le cœur de mon métier. Je suis investisseur en immobilier: - Immobilier physique sous le régime LMNP - SCPI en direct Corum XL et Cristal Rente, Perial PFO et Primovie. - Immobilier fractionné tokenisé avec RealT - Crowdfunding immobilier Je suis également investisseur sur les marchés financiers en faisant l'acquisition régulière d'ETFs. Je dispose également d'un compte titre ordinaire sur lequel je gère un portefeuille de titres vifs. Vous l'aurez compris, je suis passionné par le monde de l'investissement et je souhaite partager avec vous mes analyses et mes convictions.

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